廣東
我是紫沐，這是我第362篇日記。
網上很多人，對廣州樓市的未來太悲觀。
覺得下來這么多利好，都沒有大行情，證明廣州不行了。
我覺得不能這么想。
北上廣深，現在的市場情緒都不高。
你不能因為這，就說一線城市價值變低了，對買家沒吸引力了。
行情就像游戲，啟動需要玩家。
現在經濟回暖還需要時間，老百姓的錢包豐滿還需要時間。
你得等玩家準備好，載入完畢，樓市這輛大火車才能慢慢開起來。
保守估計，還得要半年。
那這期間干什么，取決于你未來想當什么角色。
如果是當個群眾，在旁邊看著火車跑，那可以盡情說風涼話。
說它啟動慢，說它年紀大，說它有污染，都行。
但如果想當個乘客，讓火車載著向前跑，駛向新一輪國運，那你得先買好票。
未來半年，市場節奏更多是買入的時機。
疊加年底，傳統的淘筍節點，從現在到春節前，都是很好的淘筍機會。
你別看自媒體一片哀鴻遍野，沒用的，全是為了流量。
真正下沉到真實市場，蠢蠢欲動的人已經越來越多。
特別是經歷過幾次經濟周期的，他們知道目前經濟差只是暫時的。
相信國運，相信經濟會被修復。
也相信目前折價的優質資產，價值在未來會被跟著修復。
可這種機會，就算明牌，也不是所有人都抓得住。
因為從現在到春節前，都是買入時機。
那些想要置換，但之前舍不得賣的，就被鎖住了，動不了。
不割肉，沒人接；割肉，過不了自己那關。
咋辦？很難辦，這就是為認知買單。
買上一套所犯的錯誤，都會在賣出的時候，連本帶利償還回去。
老想著高拋低吸，光抄底好貨還不夠，還想把蟹貨賣高價的，也同樣逃不開市場教育。
所以相比于置換，我覺得未來半年，剛需買家的進場契機還更足一點。
現在的市場，進場門檻變低了，持有成本也變低了，貨源整體又充足。
你要是真有落地廣州的實際居住需求，不是那種搞投機的，這階段真很合適。
只是要注意兩點，產品和現金流。
買房換房這條路，第一套、第二套房有沒有買對，很重要。
這決定了你的基礎厚度。
買對了，基礎牢靠，甚至能直接從剛需房置換到改善房。
買錯了，接盤郊區的弱勢產品，浪費幾年時間成本不說，還可能虧本金。
樓市紅利，分化會越來越厲害。
現在才進場的剛需，要是頭兩套房沒買對，很可能以后的游戲都和你無關。
因為那些能漲的房子，你已經夠不著了。
所以頭兩套，一定得買對。
地段優先，盡量往核心區靠，這樣買是最穩的。
如果確實拿不出那么多，只能買到廣州的非核心板塊，建議買新不買舊。
因為非核心區的房價構成，地段價值占比低，產品價值占比高。
而今年的新產品，在戶型新政的幫助下，對老產品基本是降維打擊的。
比如像新造這種，基本沒有配套價值和地段價值的地方，就是看產品說話。
那前兩年的新房8成實用率，現在的新房超100%，價格還差不多，因為沒有漲價資本。
那你說，剛需會買誰？
前兩年買新造的全得站崗。
非核心區域，由于地段價值低，始終存在風險，是客觀事實。
畢竟你沒法預料，未來五年會不會又來個產品大迭代，現在的新品也被秒成渣。
但在有限的資源下尋求最優解，非核心區目前的買房邏輯，買新不買舊依然是重點。
所以在產品這塊，盡量往核心靠，靠不了就盡量買新品。
還有一點就是現金流。
以前的樓市，房價幾年翻一倍，所以強調杠桿。
市場的聲音，是貸到就賺到。
三成首付得用盡，六個錢包得花完。
但黃金年代已經過去了，現在的樓市一波行情翻一倍很難。
加上經濟大環境一般，和產品的二八分化。
剛需類產品，會更趨于回歸自住屬性。
所以現在買房最好留有備用金，留1-2年的月供，有能力最好留2年，是比較穩的。
土地紅利依然存在，而充足的現金流，能保障你不會倒在黎明到來前。
買高質量的房子，留好備用金，剛需買房做到這兩點，現在可以進場了。
先這樣吧，關于置換的內容，以后再寫。
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