廣東
我是紫沐，這是我第363篇日記。
上篇文章發出后，好幾位剛需粉絲都問了我類似的問題：
市場確實到底了，政策優惠也給力，買房沖動是有的。
但沸沸揚揚的新一輪房改，會不會改變整個樓市格局？
樓市紅利會不會減弱，資產流通性會不會降低？
他們很擔心，所以還在猶豫。
我可以很明確的說，新房改對樓市格局肯定有影響。
最大的影響，就是加劇了分化。
保障性住房，像人才房、保障房、公租房這一類房子。
要是大量入市，剛需商品房的流通性，肯定會被沖擊。
這是很簡單的供求問題。
供應大幅增加，需求沒咋變，價格自然就會往下降。
所以第一個分化，就是剛需類房子，和改善類房子，以后的行情會相互獨立。
嚴格來說，剛需、剛改型資產，以后都容易被調控。
只有改善型資產和豪宅，能回歸商品屬性，價格由真實市場來調節。
行情來了，大家都漲的日子，再也回不去了。
所以有一類投機行為，基本宣告落幕。
以前樓市黃金年代，有一批人會專門去炒老破小。
那時候的樓市，行情還是大鍋飯模式，普漲。
很多人就是靠炒老破小賺到第一桶金。
但以后這操作沒法再復制，或者說再復制就是作死。
因為新房改要來了，天量保障性住房入場。
真正手頭緊的剛需都會被分流，老破小就沒有向上沖的動力。
沒有強學位支撐、環境和配套弱的老破小，甚至會陷入無量下跌的循環。
靠老破小疊加起來的資產包，也就成了炸藥包。
當然了，雖然新房改對剛需市場造成沖擊是注定的。
但剛需市場內部，也會有分化。
畢竟保障性住房不是什么新事物，很早以前就有。
它們普遍有個特點，就是地段比較偏，位置比較差。
你很難在中心四區的核心板塊看到保障房出現。
甚至在次核心區域，保障房也極其稀少。
所以優質剛需房，受新房改的沖擊就比較小，整體供需相對平衡。
這也是一直呼吁剛需買房，把地段放在首位的原因。
有聽進去的，現在不會慌。
但反過來，那些本來就供需失衡的地方。
那些一堆新房待售，地段價值又不明顯的地方。
情況就不太樂觀。
比如吐槽最多的，黃埔新城、祈福、知識城、亞運城、新造、增城等等。
因為它們本來就內部競爭嚴重，互相打價格戰才能出貨。
而保障性住房的選址，又普遍以這些地方為主，進一步加大了內部住房供應。
那無論是開發商，還是里面的個人業主，想出貨，都得割更多的肉。
這也是新房改帶來的第二個分化，剛需房內部的分化。
所以按正確的選籌思路，有核心競爭力的剛需房依然可以買。
但非核心的剛需房，就盡量別去接。
正在持有的，抓緊賣。
未來兩三年，都是你逐步出清劣質資產的時間。
因為保障性住房的建設和推行，不會這么快。
建房子是要錢的。
以現在的經濟環境，和抓襟見肘的地方財政，短期沒法解決“錢從哪來”的問題。
抓住這個出逃時機，才能避免把蟹貨爛在手里。
當然，被新房改影響的不止剛需房。
比如改善型資產，它同樣受置換鏈條桎梏。
而豪宅，卻是定位越發明確的資金沉淀首選。
兩者之間的行情分化，同樣會變大。
所以房產投資這個詞，以后和大部分人沒關系了。
真正有價值投資條件的產品，門檻會越來越高。
而且門檻起來的速度，遠高于勞動儲蓄的速度。
未來買房、換房，90%的需求，其實可以歸類為自住+跑贏。
購入的資產，比市場平均漲幅高；
購入的資產，比板塊平均漲幅高；
購入的資產，比同總價段產品漲幅高；
購入的資產，比同樓盤其他產品漲幅高。
贏得越多，就越保值。
我覺得自住+跑贏的購房思維，會比自住保值更進一步。
同時也更實際。
因為每個人對保值的要求是不一樣的。
而有沒有跑贏，看得見，摸得著，能統計出來。
如何跑贏？
我覺得后續的大環境，更講究實際。
隨著樓市黃金時代過去，現在的買家，對自住的舒適性越來越看重。
板塊目前發展進度如何，配套是否齊全，很重要。
單純有規劃，單純拼未來的地方，會比較危險。
還是那句話，“錢從哪來”短期很難解決。
意味著規劃兌現的速度，會沒有以前快。
規劃兌現的成果，也可能會縮水。
前段時間，官方對第四期地鐵報批的回復，就是證明。
那些拿著遠期地鐵規劃做宣傳的盤。
很可能到你換房的時候，地鐵都還沒建起來。
所以現成的配套越好，在接下來的行情里，越有機會跑贏。
有實力，就擁抱頂尖資產，做價值投資。
改善換房，就不要脫離核心地段，目標自住+跑贏。
剛需置業，拋棄概念板塊和內卷板塊，規避新房改的沖擊。
環境在變，樓市在變，置業理念也得與時俱進。
舊流派的末日，也是新打法的開篇。
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