廣東
我是紫沐，這是我第364篇日記。
前段時間，長嶺居拍地，無人問津，只能靠國企兜底。
回想兩年前，同樣是長嶺居。
開發商扎堆買地，甚至誕生了地王。
內部新出的改善盤，也驕傲地吹風要賣6萬/平。
從一個冉冉升起的高端改善板塊，到開發商不親買家不愛的偏僻地方。
長嶺居由盛轉衰，僅僅用了兩年。
很多人不明白，為什么自己持有的房子，越來越不受市場待見。
如果你能看懂長嶺居沒落的原因，也許就找到了問題的答案。
長嶺居的沒落，和時代背景有關。
時代變了。
放在前兩年，開發商和買家，還會聽信你說的詩和遠方。
但現在的市場，已經不流行理想主義。
只能吹規劃的板塊，注定是Bad Ending。
因為到現在還活著的開發商，拿地思路只有一個，就是守正出奇。
產業、配套、人口，不是現成的，短期難發展起來的，統統不要。
個人買家就更不用說了。
過去兩年市場上流通性強的產品，只有兩種。
一種，是大資金的蓄水池，比如珠城內部的頂級產品。
另一種，則是地段不錯，并且住起來舒服、配套齊全的產品。
不管是開發商，還是個人買家，都在求穩。
而長嶺居，明顯不是穩重型。
看回一年前對長嶺居的判斷（長嶺居不可能值6萬），是無比正確的。
幫不少朋友，避開了一個大坑。
很多人不明白，為什么自己的房子看上去啥都好，但就是漲不起來。
遇上市場轉冷，還一個勁猛跌。
我覺得大半年只賣了5套房的長嶺雅居，就是很好的案例。
從產品角度看，長嶺雅居是OK的。
戶型、外立面、園林，都很有改善的感覺。
從內部業主或者銷售人員的角度，板塊優點也很多。
地廣人稀不擁擠，山清水秀空氣好，學位也過得去。
也就形成了所謂的，“看上去啥都好”。
但在這些優點背后，長嶺居在外部條件上面，有三個大坑。
第一個坑，是遠離主城區。
為什么靠近珠金琶的板塊，價格相對穩定。
很大一個原因，就是能吃到這些核心板塊的外溢流量。
比如老黃埔，目前舊改進度和環境面貌都比較一般。
但里面的好房子還是有人買，價格還能穩住。
一個很重要的原因，就是離天河近。
它能吃到那些在天河工作，但又買不起天河的購買力。
而長嶺居的位置，明顯和主城區沒什么聯系。
沒有外部流量進來，意味著長嶺居的購房需求，需要內部孵化。
這時候它第二個坑就出來了，長嶺居沒有產業。
產業對板塊價值的影響非常大，能直接影響價值上限和下限。
有完善的高規格產業布局，就能給板塊孵化高凈值購買力。
這群購買力，能把板塊的價值下限和價值基礎，打牢靠。
說人話就是，遇上行情不好，內部的標桿盤價格也會比較穩。
而且這些高凈值人群，還會帶動板塊的配套提升。
比如商業配套。
一個商業綜合體，是走高端路線，還是走平價路線。
綜合體周邊聚集的都是什么人，凈值高不高，起決定性因素。
高凈值人群帶動高端商業配套，而完善的配套帶動板塊上限提升。
這就是一個向上的循環。
長嶺居既吃不到主城區的外溢流量，又沒有孵化購買力的能力。
論配套，又沒法吸引高端商業進駐，完善居住體驗。
沒有購房需求，內部產品的流通性自然是死水一潭。
而讓長嶺居市場持續冰封的原因，還有一個。
就是第三個坑，謎一般的定價。
長嶺居想走改善定位，但配套明顯沒跟上，咋辦。
想了個招，從產品入手。
把產品高端化，定一個高價。
用大量的改善型產品，去營造板塊的改善氛圍。
和幾年前的天河東莞莊板塊，現在的天河梅花園板塊，異曲同工。
但前幾年的樓市背景和現在不一樣，就像開頭說的，時代變了。
割韭菜，沒那么好割。
而且長嶺居旁邊，就是科學城。
科學城的住房供應，既有優質的剛需產品，又有優質的改善產品，結構非常全面。
內部產業孵化的購買力，基本內部就消化完了。
長嶺居走高價低配的路線，更是把科學城有可能外溢的流量，給拒之門外。
一邊新房持續供應，一邊需求寥寥無幾。
嚴重的供需失衡，就是長嶺居這個曾經的網紅板塊，走向沒落的主要原因。
所以你想搞明白，自己的房子為啥變得不值錢，就考慮幾個問題。
1.配套完善度是不是不夠，而且短期很難改善。
2.未來住房供應是不是源源不斷，稀釋了房子的稀缺性。
3.周邊是不是有性價比和潛力更高的板塊，在持續分流你的接盤俠。
如果三點全中，別想了，早置換早脫坑。
特別聲明：以上內容(如有圖片或視頻亦包括在內)為自媒體平臺“網易號”用戶上傳并發布，本平臺僅提供信息存儲服務。
Notice: The content above (including the pictures and videos if any) is uploaded and posted by a user of NetEase Hao, which is a social media platform and only provides information storage services.
