廣東
我是紫沐，這是我第375篇日記。
世界大觀二期地塊，今天被越秀順利拿下。
總價43.9億元，折合樓面價大概在4.5萬/㎡左右。
對比一期5萬+的樓面價，價格變低了。
當然這和地塊本身的質量有關。
二期地塊的體量比較小，也比較散。
而且容積率去到2.3-2.5，雖然放在中心區依然低密，但比不上一期1.9-2.2那么優秀。
整體來說，比較難打造出真正優質的改善大盤。
所以價格低點，屬實正常。
但我覺得從板塊角度看，真正有意義的地方，在于拿下地塊的是越秀。
這意味著越秀可以連片開發，能放開手腳做更好的規劃。
這對牛奶廠板塊的影響會很大。
因為只要不掉鏈子，未來牛奶廠價格天花板多高，就是越秀說了算。
畢竟牛奶廠作為定位改善的板塊，商業配套拉跨一直被人詬病。
都改善了，逛個街還要開半個鐘車確實有點無語。
所以二期地塊包含的1萬㎡商業用地，就變得非常值錢。
哪怕是做成開放式商業，越秀憑借家門口就能逛街的位置優勢，也能給自家樓盤注入強大的競爭力。
如果是做成業主私享的商業，再把檔次拉高，那競爭力只會更夸張。
所以世界大觀項目未來天花板能有多高，這塊商業地越秀能不能搞好，很重要。
只是越秀雖然是廣州地頭蛇，好地塊拿了不少。
但真正打造出來、能拿得出手的高端產品，目前還真沒見到。
別說標桿豪宅產品了，連標桿的高端改善型產品，都沒有。
本來琶洲南是有資格成為越秀進軍高端的入場券，但也虎頭蛇尾。
前幾天，越秀地產官方公號發了篇推文。
里面提到，琶洲南的配套學位，有可能是錢學森學校。
這學校的知名度和影響力，怎么說呢，反正琶洲南的業主是不滿意的，已經在鬧了。
雖然現在越秀已經把推文刪了，但從這件事，就能看出越秀有個老毛病。
就是小家子氣的習慣沒改過來。
琶洲南這個項目，地段是琶洲，自帶商業配套和地鐵配套，還有教育用地。
按理說只要老老實實開發，引進一所名校，做出標桿級的高端改善盤是很容易的。
雖然名校很貴，但考慮到越秀目前還沒有能拿出手的名片。
多花點錢，把琶洲南打造成名片，怎么說也不虧。
偏要弄得這么難看，實在想不明白。
所以世界大觀地塊二期被越秀拿下，我是有點既愛又恨的。
好處是同一家開發商操盤，天花板能拉得更高。
壞處是由越秀來操盤，我對它做高端產品的能力存疑。
不是我杞人憂天，從世界大觀一期的產品就能看出端倪。
世界大觀一期案名已經定了，叫越秀·觀樾。
有房產博主去參觀項目接待會，問現場銷售：
越秀打算怎么開發月亮湖，讓湖景和項目聯動？
項目會所打算怎么搞，是開放的還是私家的，誰來運營，要不要買會籍？
門禁有幾道，電梯要不要刷卡，外賣能不能上樓？
現場銷售完全答不上來。
就明顯能感覺出來，越秀對高端產品的打造，還有營銷，經驗都非常弱。
你把這些問題，拿去問鵬瑞的銷售，人家隨便回答你。
明顯就是提前準備過、思考過的。
現在越秀給人的感覺，就是對高端產品的理解還停留在戶型上。
不是說這樣不好，世界大觀這批產品大概率也是110%實用率的，這很好。
低密度+50米樓間距，也很不錯。
但做到這些，只能說是打造了靠譜的改善型產品。
想做高端，講究的是軟件、是細節、是稀缺性。
月亮湖是稀缺環境資源，會所鏈接軟件資源，門禁電梯對應細節體驗。
這些東西不去想不去做，越秀就很難在高端市場有進步。
所以牛奶廠板塊未來天花板能有多高，就看越秀接下來怎么出牌了。
教育用地，肯不肯花錢引進名校，還是像琶洲南那樣虎頭蛇尾。
商業用地，是做好做精，還是敷衍了事。
這些不確定因素，最終呈現會怎樣，對牛奶廠很重要，對越秀也很重要。
不要說什么，能買得起這里的不在乎學位。
我說實話，學位真的很重要。
不管是琶洲南，還是世界大觀，它們的定位終歸是改善型。
改善盤，學位就是很大的加分項，就是能影響未來在二手市場的流通性，就是值錢。
你像琶洲南買來自住，未來要用到學位的業主很多，否則不會有這么多人鬧。
所以，希望琶洲南學位最終不會暴雷，希望越秀能把產品做好吧。
畢竟廣州好地塊本來就少，越秀拿這么多，不開發出幾個標桿，太浪費了。
如果你問我，世界大觀一期值不值得買？
鑒于目前大量的不確定性，我覺得還是先觀望。
硬要說的話，8萬吧，如果賣8萬，我覺得是可以沖的。
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