我是紫沐，這是我第390篇日記。

廣州的房子今年都會發生價格重塑。

上至珠城，下至郊區，無一例外。

價格重塑不是單邊的上漲或者下跌。

它是市場徹底冷靜下來后，重新做出的價值判定。

被低估的上漲，被高估的下跌。

所以價格重塑，你也可以理解為價值回歸。

這對買家來說是件好事，因為價格重塑會把一切偽裝撕碎。

哪些板塊是炒上去的，哪些板塊只會畫餅，哪些板塊基本面好。

是驢子是馬，一目了然。

買對房子，會變得簡單。

這輪價格重塑確實和新盤有關。

因為開發商出貨量大，能快速改變外界對板塊的價格認知。

舉個例子，老黃埔。

老黃埔20年因為人才政策+行情紅利，漲得很快。

內部標桿二手，像學府里和黃埔花園，普遍賣到6萬+。

所以那時候大家對老黃埔的價格認知，就是6萬。

但后面行情轉冷，中鼎、城光、富頤這新盤三劍客卻還有一堆貨沒出。

行情不好怎么出貨？降價唄。

三劍客統一5字頭開賣，不錯的產品+新房光環，一下子就把老黃埔6萬+的二手給帶崩了。

所以這兩年大家提到老黃埔，就覺得房價值5萬，原因咋來的？

就是三劍客以5字頭的價格賣了上千套房子，換來的。

開發商出貨量大，上千套房子以某個價格賣掉，就能快速改變外界的價格認知。

所以大家覺得老黃埔的價格重塑結束了嗎？

老黃埔的房價能保住5萬嗎？

我覺得不行。

因為還有大量的新盤，正在沖擊或者即將沖擊老黃埔的價格體系。

從外部看，隔壁天河東新盤價格卷到5字頭，會迫使老黃埔繼續降價。

從內部看，保利的圖書館項目大概率也會卷價格。

而且位置不錯，實用率更高，產品更好。

要是4字頭開盤，對老黃埔價格體系的沖擊，是不亞于當年三劍客的。

而且別忘了，老黃埔后續新盤供應還有很多。

全都是戶型領先一個梯隊，實用率爆高，還可能低價開盤的鯰魚。

這么看的話，老黃埔的價格重塑還遠沒有結束。

等半年后，大家再提老黃埔，房價印象可能就變成4萬了，回到4年前的價格。

所以你可以把新盤理解成價格重塑的催化劑。

行情好，開發商高溢價賣房，會快速拉升板塊均價，部分形成泡沫。

行情差，開發商內卷套現，就會加速擠泡沫的過程，甚至出現超跌。

但說實話，廣州新盤卷了一年多，超跌的目前還沒見著一個。

唯一有可能超跌的是琶洲南。

如果琶洲南二期賣10萬，那就是超跌撿漏價。

但結果琶洲南開盤均價12萬+，證明開發商并不傻。

所以別看現在新盤價格低，開發商其實精算過的，都只是擠掉泡沫后的價格而已。

比如天河序的開盤，擠掉了梅花園的泡沫。

比如中海大境的開盤，擠掉了創新灣的泡沫。

比如越秀觀樾的開盤，擠掉了牛奶廠的泡沫。

有些板塊，泡沫擠得差不多了。

有些板塊，還有很多泡沫要擠。

比如同樣風光過，曾經和老黃埔齊名的萬博。

比如那高達7字頭，割韭無數的耀勝尊府和華潤萬博悅府。

這輪價格重塑，很多地方房價會跌回幾年前。

比如知識城，從1萬多炒到3萬多，巔峰期新盤吹風6萬+。

結果這兩年慢慢跌回去了，最新均價又回到了4年前的1萬多。

21-22年高位接盤的買家，現在基本浮虧40-50%。

知識城為啥會跌？

因為產業沒搞起來，買家增加的速度，遠遠追不上住房增加的速度。

買的人太少，賣的人太多，房子嚴重供過于求。

沒人要的東西，不值錢。

所以知識城現在跌到1萬多，價格重塑完了嗎，到底了嗎？

不一定，得看知識城的供需關系什么時候恢復正常。

如果說知識城這種郊區價格腰斬，還在大家預料之內。

那我們轉過頭看看天河北。

你沒看錯，天河北很多房子也回到4年前了。

而且不止是那種小盤單體樓，連內部標桿中怡城市花園，也有7字頭的掛牌。

這是2020年才有的價格。

那天河北為啥會跌？

地段、配套、學位，這些東西不值錢了嗎？

不是優點不優秀，只是缺點更勸退。

天河北那些老舊的港式產品太拖后腿了。

很多賣10萬+的房子，實用率低不說，格局又不方正，甚至有些連陽臺都沒有。

注重生活體驗的新貴根本就沒法接受，轉頭去買外圍高實用率新房了。

能接受的剛需呢，又根本買不起。

而且天河北年紀也不小了，很多優質產業和人才都在流出，市場對天河北的信心一直在走弱。

買的人越來越少，賣的人越來越多。

房子供過于求了，這房價能不跌嗎。

對板塊供需的重新判定，帶來了板塊的價格重塑。

對樓盤梯隊的重新判定，帶來了產品的價格重塑。

新盤的內卷，則是價格重塑過程的催化劑。

廣州很多地方的房價，會在重塑中回到4年前。

比如知識城、云埔、黃埔新城、長嶺居..

這些需求遠遠跟不上供應的地方，很難重回巔峰了。

接下來的時間，它們都得償還當初瘋狂拍地蓋房埋下的因果。

好一點的，像天河北、老黃埔、萬博、科學城..

雖然跌得也很慘，但板塊本身還有些核心競爭力。

今年內完成價格重塑，應該是沒問題的。

另外像天河公園、金融城、琶洲、珠城，也一樣有價格重塑。

不好的樓盤，落后的產品，基本都跌回去了，而且很難再漲回來。

當然最有意思的，是有些產品你以為沒有重塑，其實已經重塑完了。

比如珠城的頂豪，琶洲的頂豪，天河公園的頂級改善..

別看價格沒怎么變，已經重塑完了。

因為重塑的本質是價值回歸。

如果它之前的上漲沒有泡沫，基本面就是這個價，市場就是認可這個價。

那重塑就不會帶來價格上的變化。

所以珍惜沒有變化的產品，小心還在重塑的產品。

你手上拿著的房子，屬于哪一種？

你準備要買的房子，又屬于哪一種？

這認知問題要是答錯了，很可能虧幾百萬。