我是紫沐，這是我第391篇日記。

有粉絲說我很久沒寫剛需的內容，希望我多關注剛需群體。

那正好最近有兩個比較熱的瓜：

一個是Costco進駐老黃埔；

一個是華潤萬博悅府傳聞引進名校。

看似都是利好，但我有不一樣的看法。

現在剛需買房，盡量別碰老黃埔和萬博。

先說明一點，讓大家別碰老黃埔和萬博，不是因為它們板塊發展出了問題。

在廣州近郊區域，它們依舊很有想象力。

但板塊發展沒問題，不代表其他地方沒問題。

比如說，溢價。

老黃埔和萬博，去年不少產品還賣6字頭。

像城光、華潤悅府、耀勝尊府，去年都賣這個價。

而且市場上買單的人不少。

站在2024年4月這個時間點，你當然知道他們都買貴了。

但馬后炮沒有意義，得去思考，當初為什么會有這么多人覺得值。

答案很簡單，廣告效應。

去年老黃埔和萬博還有很多新房在賣，都在砸錢做推廣。

這就導致你刷到的大部分文章，都在說老黃埔和萬博未來發展有多好，增長潛力有多高。

這家媒體說好，那家媒體也說好。

看得多了，你就信了。

在腦海里幻想著，這板塊發展起來，賣6萬好像真不貴。

但發現沒有，這里有個bug。

“賣6萬不貴”的前提，是板塊已經塊發展起來了。

不是現階段的老黃埔和萬博，就值6萬塊。

這就是開發商為什么舍得砸錢做推廣的原因。

因為能更容易賣出溢價。

你刷到的，展示給你看的，都是板塊完善之后的場景模擬。

在這個場景下，很多人會看不到那個bug，愿意為溢價買單。

有沒有發現，今年老黃埔和萬博的買家都冷靜了很多。

為什么冷靜了？

因為這兩個版塊好像突然沒熱度了。

為什么沒熱度？

因為新盤快賣完了。

老黃埔三劍客只剩下尾貨，萬博這邊也差不多，只剩個高價的華潤。

開發商不舍得繼續砸錢。

他們更愿意把錢花在核心區，今年核心區新盤多。

所以老黃埔和萬博的美顏濾鏡消失了。

沒有美化過后的場景模擬，也就沒有支付溢價的沖動。

一波流量過后，市場回歸冷靜。

只留下一批高位接盤的業主。

新盤太多的板塊，普遍都有這問題。

在流量作用下，價格波動劇烈。

雖然在理論上，板塊內的業主也可以順勢做高拋低吸。

但現實很難。

因為買家看到的是PS后的照片，原圖在開發商手里。

認知差距、信息來源差距，都太大。

所以最后能高拋的往往是開發商，買家的結局只有高吸。

這就是老黃埔和萬博，溢價較高的原因。

當然了，很多讀者看到這里應該會有疑問。

老黃埔和萬博溢價重，是去年的事了。

今年他兩的價格，都回落了許多，為啥還是不建議碰。

原因很簡單，它和上篇文章的內容有關。

就是我覺得老黃埔和萬博的價格重塑還沒完成。

或者說直白點，我覺得它們還會繼續降價。

理由是什么呢？

是現在核心區內卷的新房太多。

核心區的價格內卷，肯定會影響到近郊板塊。

比如老黃埔，雖然今年價格普遍回落到5字頭。

但別忘了隔壁天河東現在也一堆新房賣5萬啊。

從板塊發展這個角度，天河東的規劃概念是金融城，是廣州未來珠金琶三大核之一。

未來產業密度，天花板高度，都比老黃埔更勝一籌。

或者說同樣是畫餅，天河東的餅比老黃埔更誘人。

另外從兌現速度去看，現在經濟環境一般，大城市的發展策略也是優先發展核心區。

也就是把餅吃進嘴里的速度，天河東也比老黃埔要快。

所以只要天河東這堆新盤繼續打價格戰，老黃埔的房價就還得降。

降到有足夠的價差為止。

這不是一個Costco就能改變的。

商業確實是板塊價值的加分項。

但商業要成為板塊PK的勝負手，有個前提。

就是大家的基本面、想象力，都處于同一水平。

很明顯，老黃埔這兩項基本參數，都比不過天河東。

萬博也一樣。

對面海珠一堆新盤在打價格戰。

海珠的地段和未來想象力，都不用贅述，和萬博肯定不是一個梯隊。

但中海大境只賣7萬起步。

即將面世的保利東方紅，預計也差不多。

那萬博這6萬多的價格還能撐多久呢？

這還沒算上7號線二期的影響。

現在萬博和老黃埔的軌道通勤已經解決了。

當老黃埔價格重塑，萬博也不可能獨善其身。

所以現在剛需買房，如果你的目標是老黃埔或者萬博，是可以再等等的。

等到什么時候？

等到鯰魚盤的出現。

什么是鯰魚盤？

就是能重新定義板塊房價的樓盤。

它們有兩個特點。

第一，產品力強。

對比目前在售的其他新盤和存量二手盤，能不落下風，甚至更勝一籌。

第二，性價比高。

比如越秀觀樾，就是牛奶廠板塊的鯰魚盤。

比如中海大境，就是整個海珠中部的鯰魚盤。

比如天河華潤、珠花，就是天河東部的鯰魚盤。

比如之前的保利和頌，就是花地灣板塊的鯰魚盤。

比如即將到來的保利東方紅，有可能成為創新灣的鯰魚盤。

比如即將到來的黃埔圖書館，有可能成為老黃埔的鯰魚盤。

鯰魚盤的出現，能重新定義對應板塊的房價。

比如觀樾出來之后，牛奶廠的新盤和二手，再掛8萬就很難賣得動。

比如大境出來之后，海珠中部的新盤和二手想出貨就得降價。

所以同樣的，想入手老黃埔和萬博，完全可以等鯰魚盤出現再行動。

比如保利的圖書館項目，地段不虛老黃埔三劍客。

產品更是以最新標準打造，光戶型就領先一代。

要是賣4萬起，均價5萬，那就是老黃埔的鯰魚盤。

有鯰魚盤可以選，完全沒必要考慮那些清盤的尾貨。

至于萬博，說實話目前還沒看到有鯰魚盤出現，很可能要等里仁洞的舊改產品。

但之前說了，海珠對萬博的壓制力很強。

要是保利東方紅賣6字頭起步，7萬均價。

那萬博這些同樣賣6字頭的完全沒法打，會被降維打擊。

這不是引進名校就能抹平的差距。

更別說保利東方紅也有寶玉直這張教育牌可以打。

所以萬博后續價格重塑的幾率同樣很大。

什么Costco，什么某某盤引進名校，在鯰魚面前根本沒看頭。

對剛需來說，老黃埔和萬博都是很好的菜。

但再等一等，這道菜會更香。