我是紫沐，這是我第394篇日記。

廣州樓市到底了嗎，能抄底嗎？

這問題涉及兩個(gè)關(guān)鍵。

第一，是樓市還有沒有翻身的機(jī)會(huì)？

因?yàn)橹挥蟹績(jī)r(jià)重新漲，抄底才有意義。

這個(gè)關(guān)鍵，上篇文章已經(jīng)解決了，可回顧：廣州樓市，到底了嗎？

第二個(gè)關(guān)鍵，是如何抄底？

我總結(jié)成“三不原則”。

不急躁，不亂買，不盲從。

不急躁

現(xiàn)在買房是完全不用急的。

這段時(shí)間遇過幾個(gè)咨詢粉絲，擔(dān)心樓市馬上反轉(zhuǎn)，不快點(diǎn)出手會(huì)買貴，很急。

但我覺得現(xiàn)在的樓市，只能算低位。

離最底部還有距離。

最起碼，在真正有誠(chéng)意的救市政策出來之前。

廣州很多非剛性的購(gòu)買力，依然會(huì)選擇觀望。

觀望情緒這么濃，是沒辦法立刻掀起一波行情的。

廣州后續(xù)可以打的救市牌還有很多。

比如傳統(tǒng)一點(diǎn)的，徹底解除限購(gòu)、降首付、降利率、降稅費(fèi)。

或者相對(duì)罕見一點(diǎn)的，買房送戶口、置換以舊換新。

就現(xiàn)在的局面來說，我覺得幫助比較大的有兩個(gè)。

一個(gè)是徹底解除限購(gòu)。

事實(shí)上最近接觸的很多購(gòu)房粉絲，都是外地來廣州買房的。

廣州作為四大一線城市，它有個(gè)很大的優(yōu)勢(shì)，就是購(gòu)買力虹吸。

二三四五線城市的高資購(gòu)買力，出于財(cái)富保值的目的，愿意把錢沉淀在廣州的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)里。

既然廣州現(xiàn)在缺需求，那放寬限購(gòu)把外部需求引進(jìn)來，就是很有效的方向。

而另一個(gè)比較有用的利好政策，是以舊換新。

廣州很多本地購(gòu)買力，現(xiàn)在都卡在了賣房那一步。

房子賣不出去，他們就沒法做置換。

雖然很多文章說，廣州現(xiàn)在已經(jīng)有以舊換新的玩法。

但這些玩法，說到底都是開發(fā)商自己在做。

比如讓你先付一成首付鎖新房，然后開發(fā)商幫你賣舊房子。

如果在約定時(shí)間內(nèi)沒賣出去，可以無條件退房。

這種操作短期確實(shí)能拉動(dòng)一點(diǎn)成交量，但治標(biāo)不治本。

因?yàn)橘u不出去的房子，普遍是市場(chǎng)認(rèn)可度低的房子。

它不可能因?yàn)殚_發(fā)商幫忙推廣，就能在短短半年或者一年內(nèi)，重新獲得市場(chǎng)認(rèn)可。

靠這偏方拉起來的成交量，結(jié)局很可能就是到期集中退房。

真正有用的，還得像鄭州那種，操盤手親自下場(chǎng)收購(gòu)的以舊換新。

所以說白了，廣州現(xiàn)在給買家的感覺，就是誠(chéng)意不夠。

很多可以打的救市牌，都捂著沒有打出來。

現(xiàn)在這環(huán)境，沒有誠(chéng)意，樓市就沒辦法反轉(zhuǎn)。

畢竟之前一系列負(fù)面操作，讓市場(chǎng)上的購(gòu)買力，很難得的團(tuán)結(jié)起來。

在操盤手真正讓利之前，大部分買家都不會(huì)選擇妥協(xié)。

加上廣州現(xiàn)在的供應(yīng)節(jié)奏，依然在無節(jié)制地大量制造新盤。

短期之內(nèi)，很難扭轉(zhuǎn)整體性的供過于求。

供過于求，就沒有上漲的可能，只會(huì)繼續(xù)卷價(jià)格。

看看現(xiàn)在市場(chǎng)上賣得好的，全都是產(chǎn)品過硬的同時(shí)，價(jià)格到位。

所以現(xiàn)在買房，第一個(gè)要切記的策略，就是不急躁。

短期整個(gè)市場(chǎng)還是以內(nèi)卷為主。

廣州樓市馬上反轉(zhuǎn)的可能性，很低。

不亂買

房地產(chǎn)所有房子普漲的黃金年代已經(jīng)過去了。

現(xiàn)在買房，不再是100%賺錢，不再是100%保值。

所以買房之前，認(rèn)知必須要清晰。

要知道哪些房子可以買，哪些房子不能碰。

關(guān)于選籌，已經(jīng)寫過很多文章。

這次通過一個(gè)新案例，來延伸講講。

前段時(shí)間鄭州出臺(tái)了以舊換新的救市政策。

而收購(gòu)的二手房，必須符合兩個(gè)條件：

核心區(qū)域、15年以內(nèi)次新。

這里面的收購(gòu)邏輯，是非常值得買家借鑒的。

為什么？

因?yàn)檫@是地方操盤手親自收購(gòu)，用的是納稅人的錢。

而且不是買一套兩套，是幾百上千套的買，是百億級(jí)別的規(guī)模。

如果操盤手的選籌思路錯(cuò)了，買下來的房子跌了，這算不算某種程度上的國(guó)有資產(chǎn)流失？

而且是動(dòng)輒十幾個(gè)億的國(guó)有資產(chǎn)流失。

這責(zé)任誰也擔(dān)不起。

所以地方操盤手一定是深思熟慮過后，才決定的這么一套選籌思路。

能保證收購(gòu)回來的房子，至少在鄭州內(nèi)部，是第一梯隊(duì)的產(chǎn)品。

換句話說，市中心15年以內(nèi)的次新，就是操盤手心目中，第一梯隊(duì)的產(chǎn)品。

為什么要選市中心，而不是概念更強(qiáng)的新城？

因?yàn)楝F(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，沒這么多錢造新城。

不管大城市小城市，接下來的發(fā)展策略，都會(huì)優(yōu)先補(bǔ)強(qiáng)成熟板塊。

新城的發(fā)展，就會(huì)有不確定性。

規(guī)劃不確定、兌現(xiàn)不確定、需要的時(shí)間不確定。

而且市中心的供需關(guān)系，比新城穩(wěn)定。

所以市中心，房?jī)r(jià)更穩(wěn)。

市中心的核心板塊，房?jī)r(jià)更穩(wěn)。

那為什么要選15年以內(nèi)的次新？

因?yàn)楫a(chǎn)品分化越來越嚴(yán)重。

樓齡太大的老破小，很多連戶型方正都做不到。

居住品質(zhì)被新產(chǎn)品完虐，導(dǎo)致市中心老破小的購(gòu)買力，容易被近郊板塊分流。

買下來不保值，容易砸手里，造成國(guó)有資產(chǎn)流失。

所以鄭州這波以舊換新，里面的選籌邏輯是非常精妙的，是非常值得買家借鑒的。

完全可以把這套邏輯，套用在廣州身上。

在地段上面，光有概念但基本面太弱的板塊，要pass掉。

比如知識(shí)城、黃埔新城、南站、新造等等。

在產(chǎn)品上面，光有地段，但品質(zhì)太弱的產(chǎn)品，要pass掉。

比如核心區(qū)的老破小。

這就是現(xiàn)在買房，第二個(gè)要切記的策略，不亂買。

寧愿不買，也不要亂買。

不盲從

現(xiàn)在買房，相比起地段和價(jià)格，還有個(gè)更重要的屬性。

適配性。

樓市這么多年流行過不同版本的買房策略。

有經(jīng)典的純地段論，有狂躁時(shí)代的屯面積論，也有前兩年很火的住投分離等等。

但最終能保持長(zhǎng)青的、能適應(yīng)未來環(huán)境的，還是回歸自住。

住得舒服的房子，未來才有流通性。

所以市場(chǎng)上一些觀點(diǎn)，比如說珠城就是廣州頭部板塊。

對(duì)不對(duì)？

對(duì)。

但如果你預(yù)算只有幾百萬，和珠城之間沒有適配性。

只能買到珠城老破小，或者小單間，住起來不舒服，未來就很難找到接盤俠。

這就是不盲從的第一個(gè)表現(xiàn)。

不要盲目聽從單一觀點(diǎn)。

好的板塊，不一定所有樓盤都好。

好的樓盤，不一定所有戶型都好。

要看你的預(yù)算，和內(nèi)部的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，到底適不適配。

并且在入手之前，記得好好問一下自己：

這套房子，是不是真的適合我？

就好比中海大境和越秀觀樾。

從客觀角度分析，大境的稀缺性更強(qiáng)，地段也更核心，更有保值屬性。

意味著從純理性的角度，買大境更好。

但如果你在天河?xùn)|上班，而這次買房，是想上班更方便一點(diǎn)，生活環(huán)境更安靜一點(diǎn)。

那誰更適合你？

觀樾，因?yàn)樗x天河?xùn)|更近，周邊環(huán)境也更清靜。

這就是不盲從的第二個(gè)表現(xiàn)。

市場(chǎng)上純客觀的分析，可以參考，不能照抄。

買房的邏輯順序，應(yīng)該是先梳理清楚自己的需求，確認(rèn)自己想通過這次買房解決什么問題。

然后，再去市場(chǎng)上做篩選、做匹配。

買房策略沒有標(biāo)準(zhǔn)答案，因?yàn)槊總€(gè)人的籌碼和需求都不一樣。

要學(xué)會(huì)自己定制。

或者找有經(jīng)驗(yàn)的人定制。

總結(jié)起來，現(xiàn)在廣州買房，要掌握“三不原則”。

不急躁，因?yàn)槭袌?chǎng)離反轉(zhuǎn)，還有距離；

不亂買，因?yàn)槭袌?chǎng)在分化，寧缺毋濫；

不盲從，因?yàn)樽詈玫漠a(chǎn)品，未必是最適合你的產(chǎn)品。

弄懂“三不原則”，買房就不迷茫。