廣東
我是紫沐，這是我第404篇日記。
時代變了啊。
放在兩年前，誰能想到一宗小地塊成交，都能讓廣州的媒體大V集中卡點發喜報。
沒記錯的話，上次獲得這種高規格待遇的，還是海珠的上涌果園地塊，也就是現在的中海大境。
但人家是經過85輪出價，搶到封頂搖號，總價接近128億的大手筆啊。
鶴洞汽修廠這種12輪競價，7個億總價的地塊，憑啥？
只能說今年廣州土拍太慘了。
放兩年前，誰能想到廣州半年只能賣出去4塊地呢。
不知不覺間，能把地賣出去，已經是可喜可賀的一件事。
只能說，時代真的變了。
網上在討論，鶴洞這塊地，保利買回來賺不賺錢？
我覺得大概率是賺的。
首先地價不貴。
起拍價2.6萬/平，實際成交價2.85萬/平。
對比21年3.3萬/平的廣鋼234地塊，也就是現在的中海保利朗閱，簡直白菜價。
而且保利家大業大，開發成本低，出了名的能卷價格。
以鶴洞的地價，完全可以包裝一下，3.9萬起，把噱頭拉滿。
然后把樓盤，定位成剛需。
因為鶴洞地塊離地鐵近，過個馬路就是廣佛線。
而最愿意為通勤便利買單的，就是剛需。
產品優勢契合買家需求，更好出貨啊。
再把地塊限高和低容積率，拿出來做文章。
到時候買家來售樓部，銷售只需要問一句：
同樣預算，您是想買廣鋼4-7容積率，樓層30+起步，使用率80%的二手房。
還是買我們2.4容積率，樓層20左右，使用率100%的新房呢？
搞定了，直接降維打擊，都不用吹別的。
500萬以下預算的廣鋼潛在客戶，大部分都會被保利吸走。
而且鶴洞地塊，預計就幾百套貨。
以保利的建造速度，要是趕上金九銀十開盤，可能年底就差不多清盤了。
所以保利肯溢價拿地，完全是提前算過數的。
鶴洞這塊地，就是典型的總價低、難度低、好出貨。
但話說回來，為什么說鶴洞地塊只是大概率賺錢。
因為有個變數，就是學位。
鶴洞地塊雖然周邊學校多，但對口哪家，是不是對口名校，是未知數。
如果最終爭取不來好學位，那對上以教育聞名的廣鋼二手房，競爭力會大打折扣。
切記切記，時代已經變了。
以前剛需買房，普遍只能選一個亮點。
那肯定優先解決最重要的通勤問題。
其他地方差點意思，忍忍也能接受，等下次置換再解決。
但現在引進名校的新盤越來越多。
買家的心態已經變了，變得通勤學位都要。
一個很好的例子，就是老黃埔的保利中央公館。
如果不是缺一個名校，憑中央公館不錯的硬實力和新規優勢，也不至于賣得這么難。
搞到被媒體調侃，要靠歐神來帶貨。
所以好學位這東西很重要，買家未必會用，但至少得有。
現在大環境變得太快了。
就好像同樣是隱藏成交價。
三年前，是為了降溫。
三年后的今天，是為了回暖。
在全國28城陸續屏蔽成交記錄后，廣州也不能免俗。
珠城、牛奶廠、金融城...很多網紅板塊的熱門樓盤，都把低價成交記錄屏蔽了。
但沒有用啊。
就像21年樓市火的時候，就算屏蔽了成交價。
自媒體也會把高價成交的房源挖出來，市場依舊火熱。
現在也一樣。
富頤的低價成交、城光的低價成交，具體低到什么程度，藏不住的。
捂住眼睛，挽救不了崩潰的市場信心。
因為最內核的部分，已經變了。
哪怕是一線城市，也開始從供需驅動，變成政策驅動。
這是很危險的信號。
因為政策驅動，房價波動會很大。
特別是廣州，已經陷入了一個怪圈。
不賣地，就沒有錢。
賣地，供需關系進一步失衡。
不扶持新房，吸引不了開發商拿地。
扶持新房，二手房價根本止不住跌。
這就是房價從供需驅動，變成政策驅動，所帶來的不穩定。
樓市錯過去年小陽春的反轉機會，拖沓到現在，其實很尷尬。
因為要刺激樓市，最核心的策略。
是獎勵看多者，懲罰看空者。
在操盤手需要的時候接盤，獲得房價上漲的獎勵。
在操盤手需要的時候躺平，就得接受踏空的懲罰。
漲價去庫存，才符合人性。
但現在呢。
看多者反而是被懲罰的一方。
不僅要背負更高的利率，還要看著持有的資產凈值下跌，輸得一敗涂地。
看空者，卻獲得了獎勵。
可以享受極低的利率，以更低的成本入場抄底，吃多軍的血籌碼。
這等于用真金白銀誘惑大家做等等黨，還怎么刺激樓市？
后續樓市能不能穩住，有兩個關鍵節點。
一個是7月的大會，一個是金九銀十的市場反應。
如果這兩都救不起來，那今年的冬天，可能會比去年更冷。
畢竟，時代變了啊。
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