我是紫沐，這是我第418篇日記。

有粉絲說，距離我上一次寫各版塊分析，已經(jīng)過了幾個月。

期間很多樓盤都有大幅調(diào)價，能不能根據(jù)最新價格，再重新寫寫。

嗯，這確實是個好選題。

畢竟我的樓市理念，選籌比擇時更重要。

這第一篇，就從萬博開始吧，最近問的人比較多。

后續(xù)會陸續(xù)更新其他板塊，可以mark一下。

在正文開始之前，再回答一個最近問得比較多的問題：

現(xiàn)在是不是抄底時機？

其實答案都藏在近幾篇文章里。

和突然興奮的大V不一樣，我始終認為，現(xiàn)在不是反轉(zhuǎn)，還在努力止跌的路上。

很多人把股市那套拿來說事，說股市能瞬間跳漲，樓市為啥不行？

因為股市是政策市。

它可以靠貨幣政策強行拉漲，而且門檻很低。

比如手里拿著10幾萬，存銀行看不上，做大額投資又沒資格，投資渠道其實很少。

這時候操盤手跟你說，股市會有波機會，你跟不跟？

一堆人就這么沖進去接盤，把股市給拉起來了。

但樓市不一樣，樓市門檻很高。

就算操盤手利好盡出，很多人都沒能力跟。

10幾萬首付，做房產(chǎn)投資，和送死有什么區(qū)別。

所以樓市復(fù)蘇更看重基本面。

供過于求的趨勢減緩，能止跌。

供需平衡，能回穩(wěn)。

經(jīng)濟什么時候起來，就業(yè)什么時候穩(wěn)定，老百姓什么時候有錢，決定需求。

土拍什么時候能克制，新房什么時候能停止內(nèi)卷，決定供應(yīng)。

而樓市現(xiàn)在的供需關(guān)系如何，距離供需平衡還有多遠，我想大家都心里有數(shù)。

所以如果有實際住房換房需求，那可以買。

畢竟我們確實走在止跌回穩(wěn)的路上。

但你說要抄底做房產(chǎn)投資，我是不建議的。

別看那些開發(fā)商個個發(fā)海報要漲價，等這波情緒過了，依然還得求著人買。

別把股市追漲殺跌那套搬到樓市來，這完全是兩碼事。

如果哪天樓市跟股市一樣，變成徹底的政策市。

我想以房子自帶杠桿的屬性，沒人能承受股市那樣的劇烈波動。

回到萬博本身。

萬博不值得做投資。

這種增量供應(yīng)巨大的地方，是沒有稀缺性可言的。

但它挺適合自住。

在東進南擴還被人們掛在嘴邊的時候，萬博經(jīng)常被拿來和老黃埔比較。

現(xiàn)在幾年過去了，很明顯，萬博略勝一籌。

城市界面、商業(yè)配套、地鐵密度、教育資源，整體的居住舒適度，萬博都比老黃埔要好很多。

如果你在天河上班，我覺得萬博是比老黃埔更宜居的選擇。

當(dāng)然，同等價位，如果你是在西部上班，那建議看看廣鋼或者花地灣，通勤會更舒服。

現(xiàn)在買萬博，新房比二手要香不少。

從居住體驗上說，新房實用率更高、戶型設(shè)計也更合理。

從保值角度，考慮到退出機制，如果現(xiàn)在買二手，等后面萬博這批新規(guī)房進入二手市場，競爭力會完全不夠打，也更難做到保值。

萬博和樾府除外。

萬博和樾府綜合素質(zhì)很能打，也是萬博第一代六邊形。

真論居住舒適度，我覺得比越秀萬博城要好不少。

之前最大的詬病是貴，吐槽過很多次，一手買入的基本都套了。

但現(xiàn)在和樾府開始陸續(xù)進入二手市場，遇到急售的業(yè)主，價格合適完全可以撿漏。

而新房里面，主力樓盤就兩個：

長隆萬博悅府和越秀萬博城。

為什么沒有耀勝新世界？因為競爭力太弱。

不管軟文怎么去包裝，耀勝新世界的戶型產(chǎn)品，就是不夠打。

實用率只是一方面，更重要是產(chǎn)品線很亂。

最終導(dǎo)致的結(jié)果，就是業(yè)主圈層不夠純粹，等進入二手市場，是不小的利空。

疊加溢價偏高、學(xué)位靠蹭的缺點，對比萬博悅府和萬博城，缺少競爭力。

萬博悅府稱得上萬博第二代六邊形。

對比第一代六邊形和樾府，在學(xué)位和產(chǎn)品戶型上，做了進一步迭代。

但它同時繼承了和樾府最讓人詬病的缺點，就是溢價。

萬博悅府最新均價，是6萬+。

這個價格，都快趕上天河、海珠這些板塊的標桿新盤了。

而且隔壁越秀萬博城，對它的壓制力非常強。

論品質(zhì)，萬博城的學(xué)位、配套、戶型，都不輸萬博悅府。

除了位置偏了點，通勤沒那么便利，其他屬性沒有明顯差距。

更要命的是什么，萬博城是接近萬套供應(yīng)的超級大盤。

而這個超級大盤，目前位置最好的組團，均價也不到5萬。

那6萬+入手萬博悅府，很可能會重走和樾府業(yè)主的老路：

住著是舒服，但一算賬，是虧的。

所以萬博悅府，如果真要買，一定得是自住買家，并且長期自住。

不然等到置換那天，都未必能回本。

至于萬博城，我覺得更像一個房價穩(wěn)定器。

這種接近1萬戶的超級大盤，如果后續(xù)弱勢組團定位300-400萬總價，對番禺房價是一波洗牌。

比如大石、南浦、洛溪、番禺廣場、市橋、祈福、亞運城這些板塊的業(yè)主，就很可能成為萬博城的潛在客群。

只需要把房子賣掉，再加百來萬杠桿，就能在地段、配套和學(xué)位上，都獲得全面升級。

對自住買家來說，誘惑力很大。

但由于萬博城自身的體量，內(nèi)部存量競爭嚴重，價格很難往上沖。

也就意味著，整個萬博的房價，都容易被萬博城給平衡掉。

所以萬博城很像是萬博的縮影。

不適合投資，但自住挺不錯。

如果你當(dāng)下有買房換房需求，萬博值得去了解。