我是紫沐，這是我第419篇日記。

這篇文章分兩部分。

第一部分，聊聊最近的市場。

第二部分，聊聊黃埔現在還值不值得買。

在一大堆利好支持下，10月份市場活躍度上漲明顯。

但對比去年，其實還是跌的。

因為利好而開始觀望的人，遠比因為利好而出手的人，要多不少。

而且本質上，這個成績是以價換量的結果。

特別是二手，火了大半個月，掛牌比月初還多了300套。

不割肉，依然是無人問津。

現在的樓市，有點偏向政策市。

熱度高不高，全看利好尺度大不大。

就像前段時間，“樓市組合拳”消息出來，市場信心立刻飆升。

但看到力度不如預期，又開始哀鴻遍野。

而今天，LPR降了25bp，廣州首套房利率降到2.75%。

預計又會像之前那樣，帶來一波信心。

但這波信心消化之后，如果沒有新利好出來，能不能穩住，是未知數。

歸根結底，這就是筑底尚未完成的表現，波動太大。

樓市真想止跌回穩，短期看政策，長期還得看供需。

需求取決于經濟。

經濟復蘇，就業回暖，大家兜里有錢，自然會爆發需求。

供應取決于土拍。

廣州的供應量大不大，接下會不會克制，明眼人都懂。

這種供過于求，其實對廣州房價影響很大。

如果不是有“實用率”這塊遮羞布，廣州這輪房價回調，會更夸張。

因為實用率從100%-130%，雖然明面上價格沒變。

但說白了，就是種變相降價。

很難想象，如果后續利好不能持續。

為了維持現在的房價，實用率會放寬到多少。

150%，70㎡做四房，或許不再是夢。

有粉絲問，樓市怎樣才能回到從前？

關鍵在信念。

大A跌了兩年，個個都說不會再碰股市。

但只要來一波暴漲，大家還是瘋了一樣沖進去接盤。

買漲不買跌，才是去庫存的終極武器啊。

給再多利好和優惠，不如讓大家知道，晚買1年，白干3年。

讓大家看到買房能賺錢，人家主動就會加杠桿。

可惜，現在的樓市，信念破得很徹底。

房價可以慢漲，可以不漲，但不能暴跌。

因為房子自帶3.3倍杠桿。

房價下跌30%，六個錢包三代人的積蓄都會清空。

過去這波過度調控，讓大量中產瞬間返貧，傷痕太深了。

所以想把信念撈回來，想樓市回到從前，很難很難。

等待經濟復蘇，供需重新平衡，讓房子擁有保值能力。

能做到這一步，就已經難能可貴。

說回黃埔。

黃埔和萬博一樣，都不適合投資。

光是今年的新增供應，明年都不一定能消化完。

而且還有龐大的存量市場，上一代的三劍客，加起來也是天量。

供過于求的地方，是沒有投資屬性可言的。

所以買黃埔，建議是地緣性買家，比如在東部上班，自住還不錯。

如果是在中部，比如天河這種地方上班，其實更推薦萬博。

畢竟在城市界面、商業成熟度上面，萬博更勝一籌。

買黃埔，不建議買二手。

這種新增供應巨大的板塊，肯定是買新不買舊的。

就算價格差不多，更高的實用率，也代表更高的性價比。

而且要考慮到退出機制，供過于求的板塊，產品越好，出手越容易。

實在是需要現房，建議也是買次新。

比如城光和富頤，淘筍去買，沒筍就等。

還是那句話，供過于求的地方，別擔心沒有筍盤。

具體到個盤，這里主要分析兩個盤：

未來方洲和黃埔潤府。

中央公館之前寫過了，基本面沒啥變化，不贅述。

而再往東，去到海絲城，地段差異又太大。

像黃埔這種不缺房子的板塊，肯定是越靠近核心區域魚珠，保值能力越強。

未來方洲的優點是全面。

總建面接近220萬㎡，足夠大的體量，能做出來不錯的花園和配套。

玻璃幕墻+120%實用率+近地鐵，產品和通勤，也算是第一梯隊。

而且引進了九年一貫制的華師附，有學位價值，房價就不容易崩。

這點可以參考萬博和樾府，和樾府明明綜合素質不錯，但卻被萬博潤府壓一頭。

本質上不是產品和地段落后，而是學位不確定，帶來了硬傷。

在邊郊板塊新房普遍配建名校的背景下，有好學位不一定能加很多分，但沒有好學位，一定會扣很多分。

未來方洲最大的缺點，我覺得是地段，離老黃埔核心，還是遠了點。

而地段這塊，恰恰是黃埔潤府的優勢。

更靠近魚珠，更靠近地鐵，更靠近現有的商業體，就是它的核心競爭力。

但黃埔潤府的硬傷也很大。

至少在現階段，我覺得黃埔潤府的競爭力不如未來方洲。

第一個硬傷是學位。

就像剛剛說的，在邊郊板塊，沒有好學位，一定會扣很多分。

第二個硬傷是體量。

黃埔潤府的地塊太分散，首開區就兩棟樓。

這注定很難做出足夠大的花園，喪失了稀缺性，容易被后面新出的、產品力更強的小地塊取代。

如果單純只有體量硬傷，黃埔潤府還能和未來方洲錯位競爭。

但在學位還沒確定的當下，確實缺點意思。

如果對黃埔潤府有興趣，建議還是蹲一下樓盤后續的學位走向。

像黃埔這種增量市場，是沒必要擔心晚買會吃虧的。