我是紫沐，這是我第430篇日記。

有粉絲說，最近買房很糾結。

開發商都說年底是最大優惠，錯過再等一年。

但很多剩下的產品，樓層都不太好。

錯過，覺得可惜；硬上，又覺得膈應。

怎么辦？

很簡單，不想買，就不要買。

它跟你說再等一年，你就直接跟它say goodbye。

上篇文章說了，就廣州目前的基本面，今年能止跌回穩都很棒了。

所謂漲價都是逼單話術，不必理會。

而且今年廣州會有不少優質新盤出來。

天河海珠黃埔啥都有，繼續內卷。

不想買別人挑剩下的，完全可以等。

產品和價格，還可能有驚喜。

簡單盤點一下，今年有哪些值得關注的項目。

先看天河。

最受矚目的，毫無疑問是南方面粉廠。

很多珠城自媒體都說，面粉廠不會對珠城造成沖擊。

因為珠城是珠城，員村是員村，地段是云泥之別。

這話，不能說錯。

但人家可以從價格上玩降維打擊啊。

如果匯悅臺和廣粵尊府，江景10分，地段10分，配套10分，產品8分。

那面粉廠，就是江景9分，地段6分，配套6分，產品10分。

論綜合競爭力，面粉廠確實只有珠城東頂豪的七成。

但面粉廠能在價格上，直接降到珠城東頂豪的一半不到。

匯悅臺單價30萬+，面粉廠單價13萬+。

30萬的面粉廠一文不值，那13萬的面粉廠呢？

所以沖擊肯定是有的，在面粉廠開盤之前，3000萬以上的購買力，很多都會先觀望。

看面粉廠的開盤價和產品到底怎么樣，再決定怎么下注。

頂豪買家本來就不多，但凡分流掉一半，都夠珠城東頂豪難受一陣子了。

話說珠城東頂豪最近確實不好過。

24年底剛被凱旋新世界一手房分流，25年開年又要被面粉廠吸。

廣州這一波內卷，看來誰也逃不過。

珠城24年均價回撤25%，也就情有可原了。

回到具體項目，如果面粉廠夠不上，可以看看絹麻廠。

說實話，絹麻廠這個地塊，素質比較一般。

不能因為絹麻廠沒啥江景，就把它定義為員村的頤德公館。

人家頤德雖然沒江景，但可以一線無遮擋看珠江公園。

但絹麻廠脫離江景之后，就只剩下密密麻麻的城中村村景了。

視野上的差距，云泥之別，很難往高端改善這個圈子上蹭。

加上地價不便宜，沒法做剛需產品打價格戰。

那破局的關鍵，我覺得就是學位了。

引進貼牌名校，把底商弄好，高低把學鐵商給配齊。

然后抓住金融城沒有新規產品這一點，老老實實做改善，是最好的出路。

那些住膩了金融城老房子的改善群體，多半還是會買賬的。

但不管是面粉廠還是絹麻廠，最大的利空還是員村本身。

只要員村舊改沒有進展，整個板塊的環境面貌，還有對應的配套提升，都很難優化。

這一點，在入手之前，必須想清楚能不能接受。

至于華景生物藥廠那塊地，私信問的人很多。

但這塊地畢竟還沒掛牌，今年開盤的可能性很低。

單純從素質上看，挺能打的，有經過時間沉淀的頂級學位。

像華景這種缺乏新規產品的板塊，只要有新盤，基本都不愁賣，內部置換的購買力都能清盤了。

只是苦了二手業主，估計又是一波打壓。

海珠的話，今年關注度高的應該是琶洲南三兄弟。

地塊先天條件一般，都是分割的小地塊，很難連片開發。

做豪宅肯定沒人要，做高端改善也不容易，對手盤都很強。

所以走中海大境的路線，125㎡起步，主力140㎡，定位改善，會更靠譜。

畢竟總價越高，對手實力越強。

沒那么強的實力，還不如去低端局玩降維打擊。

至于地段更好的琶洲樾華樾，體量太小，就一棟樓。

這種類獨棟樓盤，我是不太推薦的。

自住舒適度和保值能力，都不太好。

未來市場表現，估計會被面粉廠吊著打。

另外次核心板塊，番禺黃埔荔灣，今年貨量也不少。

番禺最值得期待的，肯定是番禺廣場地塊。

三地鐵上蓋、商業配套齊全、有增量預期、位置安靜不吵..

綜合素質，妥妥的板塊內最強。

要是后續開盤真的賣3萬，不僅會爆錘板塊內的前期新盤和二手。

連萬博很多新房，購買力都可能被分流。

比如萬博城，配套成熟度和便利度，就未必是番禺廣場地塊的對手。

具體的點評，可以看看這篇：對對對，廣州樓市要爆了

老黃埔的話，今年更多是存量新盤的競爭。

光一個中建未來方洲，就能賣2年了。

爭議度比較高的是珠江春。

珠江村舊改，一直都很多人關注。

但最后呈現的結果，只能說差強人意。

一線臨江當然是加分項，但真正一線臨江的樓棟只有9棟。

其他樓棟，包括首開的6.7.8棟，其實都不算一線臨江，中間隔著一些老小區。

如果買低層，其實是沒啥江景的。

另外這個江景本身不算太好看。

樓盤正對著碼頭，從早到晚都是吊機和運砂船，景觀面其實有點low，而且會吵。

除非黃埔港確定會搬或者重新開發，不然就目前的配套，還不如買其他主打學鐵商的新盤。

畢竟7萬+的價格，有點太自信了，性價比不高。

以珠江春目前的素質，撐不起來，后續很可能會降價，想入手可以先觀望。

最后聊聊荔灣。

之前很多媒體說荔灣小戶型要賣完了。

我覺得是開玩笑，荔灣怎么可能賣得完。

比如保利珠江天悅隔壁，就多了個保利珠江印象。

二線江景，有地鐵，康有為小學，cocopark在旁，主打69-113㎡剛需-剛改定位。

拋開細節的話，還是挺不錯的。

但我覺得升級之后的保利臻譽，自住會更舒適一點。

保利臻譽是保利錦上印二期，整個錦上印一共16棟樓，1棟商業，15棟住宅。

保利之前挺雞賊，一期只賣了5棟。

熬到新規之后，再重新開發二期。

最后呈現的作品，115%使用率、純板樓、55米樓距、低容積率、非超高層、全玻璃幕墻。

放在花地灣板塊，實打實的品質最強。

至于定位，面積段在102-170㎡，主打剛改-改善，沒什么問題。

只是單價5-5.5萬，明顯不是玩性價比的，就看你愿不愿意為高品質支付溢價了。

總的來看，今年廣州新盤絕對量大管飽。

存量新盤的尾貨買不下手，完全可以先觀望。

這么內卷的環境，價格說不定還會有驚喜。

畢竟我覺得廣州還是很難脫離經濟和產業基本面，走出獨立行情的。

當然對二手業主來說，今年就不會太好過。

賣地砸盤這種事，去年發生的，今年大概率還會發生。

從邊郊到珠城，都很難獨善其身。

另外我覺得更應該關心的，是新房的質量問題。

廣州是一個很特別的城市。

人家操盤手帶頭推進現房銷售，廣州卻把“拿地即開盤”當成優點來宣揚。

人家從拿地到拿證起碼半年起步，有些親兒子開發商卻2個月就能賣。

老說炒房客搞壞了樓市，現在回過頭看，都不知道誰在玩投機。

如果止跌回穩需要以交付維權為代價，你還會投贊成票嗎？