炙手可熱！同天2只公募REITs發行“秒光”，近2000億資金瘋搶

原創新經濟IP新經濟e線2025年01月13日 09:01廣東

新年伊始，公募REITs發行熱度飆升。

新經濟e線獲悉，1月6日開始認購的國泰君安濟南能源供熱REIT和易方達華威農貿市場REIT雙雙僅用了一個交易日就被“秒光”，當天便宣告提前結募。

1月9日，據國泰君安濟南能源供熱REIT發售結果公告顯示，公眾投資者有效認購基金份額數量為122.02億份，為公眾發售初始基金份額數量的813.44倍，創下公募REITs認購倍數歷史新高。相對應的，公眾投資者有效認購申請實際確認比例僅為0.12293446%，刷新歷史新低。這就意味著，公眾投資者認購1萬元僅能獲配12.29元。此前，該紀錄的保持者為華夏特變電工新能源REIT，該產品最終公眾投資者確認比例為0.2229644%。

國泰君安濟南能源供熱REIT認購申請確認比例結果的公告

具體來看，國泰君安濟南能源供熱REIT募集的基金份額總額為2億份，由戰略配售、網下發售、公眾發售三個部分組成。其中，戰略配售初始發售份額為1.50億份，占本次基金份額發售總量的75%；網下發售初始發售份額為3500萬份，占扣除戰略配售初始發售份額數量后發售份額的70%；公眾發售初始發售份額為1500萬份，占扣除戰略配售初始發售份額數量后發售份額的30%。

另據國泰君安濟南能源供熱REIT1月3日發布的基金份額發售公告，基金網下發售有效報價投資者數量達80家，管理的配售對象數量為234個，有效認購數量總和約為49.34億份，為初始網下發售份額（0.35億份）的140.96倍，亦為近兩年公募REITs項目網下詢價倍數新高。

按照7.48元/份的認購價格來計算，其網下發售份額共獲得369.21億元的資金認購，公眾投資者共認購912.71億元，再加上戰略配售部分11.22億元的認購資金，國泰君安濟南能源供熱REIT的認購金額合計高達1293.14億元，可謂是炙手可熱。

近2000億資金瘋搶

新經濟e線注意到，在低利率環境下，作為穩健投資優選的公募REITs正越來越受到投資者的密切關注。步入2025年以來，多個全國“首單”REITs項目也是密集上新。就市場反響而言，新年首批發行的國泰君安濟南能源供熱REIT和易方達華威農貿市場REIT這兩只產品合計吸引了近2000億元資金瘋搶。

從底層資產來看，國泰君安濟南能源供熱REIT是全國首單供熱基建項目，底層資產為濟南能源集團長輸管網項目。由于供熱行業進入壁壘較高，且項目原始權益人濟南能源集團業務地位突出，擁有濟南市規模最大的供熱供應體系，項目整體競爭優勢較強。該項目規劃輻射山東省濟南市東部主城區，為覆蓋區域內的唯一管網工程，共計用戶數超37 萬戶，供熱面積達3700 萬平方米。

而與國泰君安濟南能源供熱REIT同天發行的易方達華威農貿市場REIT則是農貿市場首單公募REITs。公開資料顯示，其底層資產為華威西營里農產品交易中心，是福州市區內重要的農產品采購流通節點和保供單位，交易品類涵蓋水產品、凍品、干貨/調味品、肉禽、蔬果、冷庫（冷鏈倉儲區）、倉儲、海鮮美食體驗、電商直播等，品類齊全、零批兼營，是福州市唯一一家滿足城市一站式購齊功能、具備顯著二級農產品批發市場特征的項目。

據易方達華威農貿市場REIT發售公告披露，該基金基金合同期限為32年，募集份額總額為5億份。其中，初始戰略配售基金份額數量為3.766億份，占發售份額總數的比例為75.32%；網下發售的初始基金份額數量為0.8638億份，占發售份額總數的比例為17.276%；公眾投資者認購的初始基金份額數量為0.3702億份，占發售份額總數的比例為7.404%。

易方達華威農貿市場REIT認購申請確認比例結果的公告

1月10日，易方達華威農貿市場REIT認購申請確認比例結果的公告表明，截至2025年1月7日，《發售公告》中披露的57家網下投資者管理的160個有效報價配售對象已全部按要求進行了網下認購并全額繳納認購款，對應的有效認購基金份額數量為68億份，網下投資者有效認購申請確認比例為1.27035539%。

截至2025年1月6日，公眾投資者有效認購基金份額數量為150.68億份，并采用“末日比例配售”的原則予以部分確認。根據基金登記結算機構業務規則，基金2025年1月6日（公眾發售最后認購日）公眾投資者有效認購申請實際確認比例為0.24568493%。

按照網下發售的初始基金份額和公眾投資者認購的初始基金份額分別計算的話，其超額認購倍數分別高達78.72倍和407.02倍，對應的認購金額分別達206.04億元和456.56億元。再加上戰略投資者認購的3.766億份，對應的認購金額為11.41億元，以上三項合計認購金額約674.01億元。

據新經濟e線了解，受政策密集利好推動，公募REITs在去年得到了長足發展。2024年全年，公募REITs新發產品數量、規模均創出歷史新高。截至2024年12月31日，市場存量REITs達到58單，年內發行的公募REITs數量高達29只，其中產業園7單、消費類7單、高速5單、能源4單、倉儲物流3單、保障房類2單、水利類1單，募資規模約655億元。就上新數量而言，全年新發數量等于過去三年總和。

與此同時，底層資產業態也逐漸豐富。2024年，首批消費REITs、首只水利REIT發行上市、首只跨海大橋REIT陸續上市，市場業態進一步豐富，為投資者提供了更多的投資選擇，滿足不同風險偏好和投資目標的需求。

行業分化逐步顯現

此外，新經濟e線獲悉，盡管去年以來公募REITs二級市場整體表現優異，但不同行業之間分化已逐步顯現。分行業來看，受政策支持、抗周期性較強的保障性租賃住房表現最為優異，2024年全年平均漲幅31.86%；而受宏觀經濟環境影響較大的倉儲物流資產跌幅較大，平均跌幅達到1.53%。還有在2023年跌幅較大的交通基礎設施、產業園區類資產項目，經過前期的調整后逐漸筑底企穩，四季度也出現回升態勢。

同樣，自2025年開年以來，中證REITs全收益指數仍不改強勁態勢，但行業分化亦持續顯著。僅2025年1月2日至1月8日的五個交易日里，漲勢較好的保障性租賃住房、消費基礎設施項目平均漲幅已分別達到4.52%和6.03%；而產業園、交通基礎設施、倉儲物流表現仍相對偏弱，但多數項目保持正收益，平均漲幅分別為1.90%、1.31%和1.83%。

可以說，二級市場層面，投資者對確定性給予了更高的溢價。相對應的，一級發行層面認購倍數亦體現了確定性溢價。從最近一年發行的認購倍數來看，順周期板塊的如產業園、倉儲、消費、高速等認購倍數普遍小幾倍，但是保障房、能源、原水等項目資產認購倍數在100倍左右。雖然認購倍數亦和發行時點密切相關，但整體仍能看出投資者對不同板塊間的認知差異也在進一步分化。

另據新經濟e線了解，就公募 REITs本身而言，其兼備權益和固收雙重屬性。根據政策要求，公募 REITs應當將90%以上年度可供分配金額進行分紅，且每年不得少于1次，也使得其具有更高的分紅確定性和穩定性。在經濟上行階段，底層資產基本面的改善和市場情緒的改善會推動公募 REITs 的股性得以激發，呈現出較大的收益彈性；在基本面偏弱的階段，底層資產的穩健運營和強制分紅的特點，也使得公募 REITs跌幅有限，體現出極強的韌性。

當前，REITs市場的大類資產配置屬性特征正逐步呈現。如去年12月初國債收益率快速下行，保租房REITs率先開始快速上漲，無風險收益率與“超長久期疊加穩定分派預期資產”的相關性凸顯。從固收角度看，全市場預期收益率下降，有望為REITs市場帶來增量資金。未來若長端利率持續下行，回調后分配率的相對價值回升，市場可能會提供更好的投資機會。從權益角度看，外部不確定性較高，內部投資就更需要確定性高的資產，權益投資將進一步夯實低波紅利策略。

與此同時，REITs指數波動率去年下半年開始出現明顯下降，公募REITs市場投資者結構也逐步豐富。前幾年REITs市場參與的主要金融機構以券商和大型保險為主，如今隨著公募REITs相關利好政策落地、增量資金不斷涌現，如公募固收、公募FOF、銀行理財、中小險資、私募等機構也進一步活躍。

有業內人士表示，隨著常態化發行的推進以及底層資產細分領域的擴容，公募REITs市場規模、流動性有望進一步提升。后續建議重點關注穩定性與確定性較高的資產類型，同時保持觀察經濟修復以及部分行業筑底企穩情況。一是保障性租賃住房：整體抗周期性較強，對宏觀經濟變化敏感度低，核心城市優質項目具有租金安全墊，政策性較強的國企項目經營確定性高。二是消費基礎設施：存量競爭背景下，重點關注核心城市區位、有一定規模、租金、出租率較穩健的項目。三是環保能源：政策支持下融資價值、項目持續性、收入保障較高，但依賴自然資源，且具有季節性特征。

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