廣東
我是紫沐，這是我第433篇日記。
過年有粉絲咨詢，問房價腰斬了要不要賣房。
他覺得繼續持有下去，品質也打不過新盤，還不如干脆賣掉存銀行。
其實類似的問題，今年已經遇到3個了，寫篇文章來解答吧。
我是不建議現在賣房的，太虧。
雖然表面數據，過去3年廣州均價跌幅，也就20%。
但實際成交，很多跌幅都在30%以上，甚至50%。
這里面的差值怎么來的？
最近看到一個詞，叫“流動性折扣”，就能很好解釋這個現象。
假設房產掛牌價是100%。
在市場平穩期，最終成交價一般是92%。
如果是市場上漲期，最終成交價能有97%。
但換成市場下行期，流動性折扣會進一步放大。
由于是買方市場，買家全是扛著大刀來的。
業主想不割肉按市場價賣，壓根就沒人看。
所以普通房子在下行期的最終成交價，通常只有85%。
至于硬傷房，甚至會去到70%。
別忘了，85%和70%，都只是流動性折扣，還沒算房價本身的跌幅。
也就是現在賣房，不僅要承受20%的房價均價虧損，還要承受15-30%的流動性虧損。
普通房子想出手，降20%還不夠。
80%x85%=68%，才是最終成交價。
硬傷房，比如老破小和遠大新，更是需要80%x70%=56%，才能把房子割掉。
為什么廣州明面上只跌了20%，很多人賣房卻要虧30%，甚至腰斬，就是這個原因。
房價下跌+流動性虧損，導致的價格雙殺，才是罪魁禍首。
所以要不是非賣不可，還是熬一熬吧。
等市場回到平穩期，流動性折扣從85%回升到92%，你啥也不做，也能止損7%。
7%啊，按現在的投資回報率，放銀行2年都未必有這個收益。
還不如留在牌桌，賭一把牛市回歸。
當然，你要真問我樓市還要熬多久，我也給不了準確的數字。
廣州樓市現在麻煩挺多的，比如最近被群嘲的產業問題。
廣州當初能發展成一線城市，是吃了改開的紅利。
大量外資和港資進駐，等于送錢又送技術。
送來的錢，讓廣州配套飛速發展。
送來的技術，讓廣州誕生了大量高薪崗位和工作機會。
靠高薪和技術吸引人，靠完善的配套留住人。
這是當年廣州崛起的根本，也是廣州房地產興盛的原因。
但時代變了啊。
廣州優勢的產業，什么燃油車、房地產、石化、服裝，都過時了。
現在的風口，什么高新技術、人工智能、互聯網，卻一個也沒抓住。
創新能力為零，妄想著吃老本能吃一輩子。
結果產業被超車，經濟被超車，人才流失嚴重，高薪崗位銳減。
反映到樓市，就是買房需求變少，購買力變弱，房地產又怎么可能硬起來？
所以廣州樓市什么時候能熬出頭，也可以理解成：
廣州什么時候能下定決心完成產業轉型和迭代？
我沒法猜，也不敢猜。
但可以提供一個判斷方式，就是看土拍的饑渴程度。
房地產是廣州財政最大的路徑依賴。
產業越弱，對房地產的依賴就越高。
所以啥時候重新克制拍地，就證明廣州的產業慢慢走出來了。
當然除了產業問題，經濟和就業這種基本面也很重要。
最新公布的1月份金融數據，住戶存款新增超5萬億，是去年同期的兩倍。
很明顯，信心還是弱。
而且M1雖然轉正了，但主要是統計方式改變的原因。
以前的M1，是流通貨幣+單位活期存款。
修改后的M1，是流通貨幣+單位活期存款+個人活期存款+非銀機構客戶備付金。
M1對應的口徑范圍大了一圈，增速才0.4%，其實是有點難看的。
要是按以前的統計口徑，依然是負增長。
只能說巧婦難為無米之炊，兜里沒錢，啥技巧都是虛的。
大家看文章，要學會多思考。
我寫的很多東西，你們實際應用的時候，要學會根據自身情況做調整。
比如說，由于流動性折扣，純賣房肯定是虧的。
但如果是置換呢，這筆賬要怎么算？
表面上，從二手房換成新規房，品質提升了，會更保值。
但實際上，總價相同，新規房很難比二手房多漲20%的（15%的流動性虧損+5%摩擦成本虧損）。
所以面對房價腰斬，唯一值得賣房的操作，是向上置換。
具體原因就不展開了，思路都寫這么清楚，自己想一想就能明白。
對自住買家來說，今年置換機會還挺多的。
合理利用杠桿，向上優化資產結構，并實現生活品質的提升，是不錯的選擇。
至于投資，還是悠著點吧。
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