我是紫沐，這是我第437篇日記。

最近被問(wèn)到，能不能買(mǎi)老破小投資？

租金保底年化4%以上，比存銀行劃算。

萬(wàn)一舊城改造真來(lái)了，還能以小博大一波肥。

看起來(lái)很美好是吧。

那這篇文章，我就來(lái)打破你們對(duì)投資老破小、買(mǎi)房收租的所有幻想。

大部分新人入坑，都是盯上了兩塊肥肉：

拆遷暴富和穩(wěn)定高額租金。

但這兩塊其實(shí)不是肥肉，而是魚(yú)餌，就是用來(lái)釣?zāi)闵香^的。

比如最近兩會(huì)工作報(bào)告說(shuō)，2000年以前建成的老舊小區(qū)，都要納入城市更新范圍。

很多人就是看完這條利好才進(jìn)坑的，想以小博大，老破換新房。

但坦白說(shuō)，這就是一張餅。

不要自己腦補(bǔ)，把城市更新和拆遷重建畫(huà)等號(hào)，這是不可能的。

看一組數(shù)據(jù)：

國(guó)內(nèi)2000年前建成的住宅總量，接近2.57億套，占全國(guó)住房存量的60%。

其中2000年前建成的老舊小區(qū)，接近22萬(wàn)個(gè)，覆蓋3900萬(wàn)戶居民。

這么龐大的規(guī)模，你覺(jué)得以現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)，能做到嗎？

很多人還不知道，“老舊社區(qū)納入城市更新”這句口號(hào)，不是第一次出現(xiàn)。

早在2019年，這張餅就已經(jīng)畫(huà)過(guò)一次了。

而過(guò)去這幾年，老破小拆遷有變快嗎？

經(jīng)濟(jì)增速期都做不到的事，在經(jīng)濟(jì)失速期更不可能做到。

還有一個(gè)地方，也能看出是在畫(huà)餅。

就是沒(méi)有明確時(shí)間節(jié)點(diǎn)，也沒(méi)有要求強(qiáng)制落實(shí)。

凡是沒(méi)有明確時(shí)間節(jié)點(diǎn)的利好，都是空頭支票。

凡是不強(qiáng)制執(zhí)行的利好，都是哄人話術(shù)。

所以老破小拆遷到底能不能實(shí)現(xiàn)，明眼人都看得出來(lái)。

只是有些人不說(shuō)，有些人誤導(dǎo)著說(shuō)，誰(shuí)信誰(shuí)掉坑。

而且城市更新的定義太泛了，給老破小刷一下外墻，也算是城市更新。

就像當(dāng)年廣州搞亞運(yùn)會(huì)的時(shí)候，很多老舊小區(qū)都搭棚刷了一遍外墻。

但老破小真正的問(wèn)題，比如管道老化、生銹、漏水，還有居住層面的隔音和反臭，還是那么爛。

指望抄底老破小之后，靠城市更新提升居住質(zhì)量，同樣是癡人說(shuō)夢(mèng)。

至于第二塊肥肉，也就是所謂的收租，現(xiàn)在也不好做了。

最新的一線城市房租指數(shù)，廣州已經(jīng)跌回2014年，空租房源更是多如牛毛。

收租不好做，有幾個(gè)原因。

一個(gè)是供需。

由于樓市不好，房?jī)r(jià)下跌嚴(yán)重。

很多原本想賣房的，都躺平把房子拿去出租。

市場(chǎng)上的可租房源，就變得越來(lái)越多。

但同時(shí)租賃需求卻在減少。

現(xiàn)在低總價(jià)新房越來(lái)越便宜，也越來(lái)越實(shí)用。

像番禺的瓏曜上城，100多萬(wàn)就能買(mǎi)3+1房帶主套。

20萬(wàn)首付，一個(gè)月幾千塊月供，就能有自己的房子。

月供和房租差不了多少，卻能大幅提升幸福感和安全感。

那為啥還花幾千塊去租你的老房子呢？

當(dāng)然最重要的還是經(jīng)濟(jì)。

現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)和就業(yè)，很多人的租房預(yù)算都降低了。

穩(wěn)中向好只是口號(hào)，數(shù)據(jù)才能反饋現(xiàn)實(shí)。

剛過(guò)去的2月份，CPI同比下降0.7%。

回顧過(guò)去15年，只有24年1月和今年2月，有如此大的同比降幅。

物價(jià)下跌、失業(yè)高企、經(jīng)濟(jì)萎靡，才是現(xiàn)實(shí)。

反饋到樓市，不僅買(mǎi)家很難承受高房?jī)r(jià)，租客也很難承受高房租。

租金下跌，空租嚴(yán)重。

很多早早入局的職業(yè)房東/二房東，都在加速撤離這個(gè)領(lǐng)域。

你一個(gè)小白現(xiàn)在逆勢(shì)進(jìn)場(chǎng)，是趕著做接盤(pán)俠嗎？

而且現(xiàn)在買(mǎi)老破小，還要面臨一個(gè)巨大風(fēng)險(xiǎn)，就是本金虧損。

很多老破小的總價(jià)，在近郊板塊都能買(mǎi)新盤(pán)了。

瓏曜上城、萬(wàn)科傲璟、珠江印象，400萬(wàn)以下都能入手。

400萬(wàn)以上，更是天河/海珠/番禺/黃埔/荔灣，都能挑。

同價(jià)位新盤(pán)，得房率100%起步，帶新裝修，學(xué)鐵商也不差。

隨著地鐵路網(wǎng)越鋪越大，近郊板塊的日常通勤早就不是問(wèn)題。

而老破小呢，發(fā)霉的墻面、滲水的管道、老派的戶型、昏暗的電梯井...

怎么跟同價(jià)位的新房打啊？

特別現(xiàn)在低總價(jià)新盤(pán)還天量供應(yīng)，以后愿意接盤(pán)老破小的只會(huì)越來(lái)越少。

租金在跌，房?jī)r(jià)也在跌，你還希望靠投資老破小賺錢(qián)？

現(xiàn)在的樓市，不是以前的樓市。

現(xiàn)在買(mǎi)房，只建議純自住買(mǎi)房。

產(chǎn)品好、價(jià)格低，花一樣的錢(qián)，能享受兩倍的居住體驗(yàn)。

所以剛需上車、改善換房，都是好節(jié)點(diǎn)。

但你要投資買(mǎi)房，還買(mǎi)的老破小。

結(jié)局只會(huì)是機(jī)關(guān)算盡，高位接盤(pán)。