廣東
我是紫沐，這是我第442篇日記。
這個周末，很多新房搶跑。
而且是降價搶跑。
比如綠城馥香園，開盤均價5.2-5.8萬。
對比6-6.8萬的吹風價，低了很多。
對比均價6萬多的桂悅東曉和燕語堂悅，更是性價比拉滿。
綠城為什么要這么打？
是產品不好，還是配套不佳，還是整體缺乏市場競爭力？
都不是。
馥香園有學鐵商，有大花園，有新規得房率，開發商還是口碑不錯的綠城。
跟桂悅東曉或者燕語堂悅一樣，賣6萬多，未必沒有市場。
所以綠城這套打法，唯一的可能性就是以價換量。
現在市場需求少，供應多。
與其和競品慢慢磨，不如做第一個大降價的人，賺得更多。
而且桂悅東曉和燕語堂悅，6萬+的價格，市場其實不太買單，去化一般般。
所以綠城這套打法，明顯做過充分的市場調研，且夠果斷。
不像有的本地開發商，老喜歡背刺前期業主。
從和樾府到觀樾再到桂悅東曉，個個盤都是高開低走。
再來多幾次，口碑都要掉光了。
同樣是本地開發商，廣州地鐵就很上道。
這周末開盤的瓏曜上城和瓏岄上城，都是低價走量。
老黃埔雙沙的瓏岄上城，主推72-125㎡，單價2.7-3.8萬，總價215-480萬。
番禺石碁的瓏曜上城，主推73-130㎡，單價2-2.6萬，總價145-339萬。
以前100-200萬，只能買到增城花都。
現在100-200萬，能買番禺黃埔。
而且學鐵商都配齊了，居住便利度不差，去化成績自然也很好。
當然，像雙沙和石碁這種地方，注定是純自住板塊。
別說增值能力，保值屬性都是一般的。
最大的原因是供應問題，后續這些地方會有更多更好更漂亮的新盤出現，而且有可能進一步卷價格。
所以針對這些邊郊板塊的樓盤，更建議買入門戶型就ok了。
大面積單價高，總價也高，后續折價更容易虧損。
大面積產品，只有放在核心區，才有稀缺性。
邊郊板塊，是不缺大面積產品的。
比如現在吹風的黃埔未來城，后續就很可能沖擊老黃埔文沖以東的所有大面積產品。
先買套自住，后續有能力再慢慢往核心板塊置換，對資產保值會更有幫助。
至于以價換量還要持續多久，依然是看三個基本面。
1.經濟的基本面。
經濟今年有沒有可能好轉，外部環境會不會惡化。
2.供需的基本面。
供過于求能不能緩解，新房內卷能不能結束。
3.產業的基本面。
產業薄弱的情況能不能改善，保持高薪崗位數量，穩定孵化高凈值購買力。
目前來看，三個基本面變化不大，短期回暖的可能性不高。
降薪的，失業的，購買力能快速恢復嗎？
現金流緊張的房企，能停下內卷的腳步，給二手市場機會嗎？
廣州的財政，能擺脫賣地收入嗎？
如果都不能，那反轉的推動力從何而來？
開發商絕對不傻，甚至說得上聰明。
有錢不賺，反而以價換量，你猜這說明了什么？
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