廣東
我是紫沐，這是我第448篇日記。
去年做的預測，很多都應驗了。
比如牛奶廠。
去年底發文說，牛奶廠二手跌到5字頭，越秀觀樾還敢賣9萬，是不合理的，別接盤。
果然到了3月份，觀樾就開始有特價房出現，最低去到6字頭。
有聽勸的，都躲過了一輪收割。
另外當時判斷，牛奶廠低價拍地有可能進一步影響房價，也應驗了。
上星期保利拿下的航天奇觀二期地塊，離越秀觀樾就幾百米。
2.07的低密度，一線湖景，配名校，樓面價只要3.05萬/㎡。
而觀樾一期的樓面價是多少？5.02萬/㎡。
后續的蝴蝶效應，會很大。
保利依靠低密度和湖景，再加上新規支持，很可能做出比觀樾更強的產品。
而且配套幾乎沒有差距，連學校都是同款。
地價，卻只有觀樾的60%。
那觀樾現在能均價7萬清貨，理論上保利后續就能4.2萬搶客。
這價格戰，越秀根本沒勝算。
所以有些文章說，牛奶廠目前缺剛需產品，保利可以走剛需路線來錯位競爭。
在我看來完全沒必要。
首先牛奶廠板塊就不適合做剛需。
剛需對地鐵依賴度很高，你見過多少剛需客群天天開車上下班的？
所以牛奶廠缺剛需產品，不是開發商不想做，而是不適合做。
而且保利也完全沒必要錯位競爭，正面剛就完事了。
這么大的地價優勢，都不用卷到4字頭，5字頭就可以。
產品不輸，配套不輸，服務不輸，價格給你打7折，觀樾買家都會跑到保利去。
所以從保利拿下牛奶廠地塊開始，牛奶廠的價格體系又要重估了。
以前牛奶廠新房價格還算穩，是因為坐莊的不多，越秀可以吊高價慢慢賣。
但整體去化，也確實是比較慢的。
賣了這么久，縵云廣州還有近1000套貨，觀樾也有近300套貨，說明市場對這個價格不太買單。
那保利進場之后，以它在天奕和天曜上的打法，大概率是快進快出的。
到時候5萬砸盤，觀樾和縵云要不要跟？
特別是縵云，產品和觀樾、保利都有差距，庫存又多，只能跟價格戰。
要是率先降到4字頭，那牛奶廠二手剛穩住的價格，可能又要掉到3字頭去。
所以有人說，保利拿地對天匯是利好，因為觀樾-新地塊-天匯，能形成價格梯度。
我是沒搞懂這邏輯。
難道保利新地塊賣5萬，觀樾還敢維持7萬單價嗎，有這底氣嗎？
等保利新地塊和觀樾都掉到5字頭，天匯還能穩住4萬的價格嗎？
以前天匯還能扯大旗，說隔壁觀樾賣7-9萬，我們才賣4萬，有性價比。
那等到觀樾都賣5萬了，天匯賣4萬還有性價比可言嗎。
所以這次拍地，沒有贏家。
牛奶廠二手業主、舊規新房、在售新房，全都被背刺了。
牛奶廠潛在買家，會變得更謹慎，擔心會有更便宜的新盤出來。
開發商也會變謹慎，擔心會有更便宜的高質地塊出來。
對市場和信心，都是巨大打擊。
賣一塊地，砸掉一堆人的飯碗，這種魔幻操作，從去年就層出不窮。
這也是為什么，從去年開始，就判斷說廣州樓市很難快速回穩的原因。
因為你完全猜不到，操盤的下一步會做什么。
負面操作、產業掉隊、經濟失速、信心缺失，共同形成了一種大勢。
向下的大勢。
這種大勢，不是抱團說不降價，就能規避的。
持有標桿盤，也只能讓你少跌點而已。
比如琶洲南TOD，現在入市的二手房，產品完全沒問題。
地段好，配套好，交標好，放二手市場競爭力很強。
但就算這么強，能以TOD巔峰期13萬均價出手嗎？
不可能。
因為大勢在向下，對手盤都在跌，好產品也沒辦法獨善其身。
你說等經濟修復，廣州基本面修復，這些優質資產還能不能保值增值。
我覺得沒問題，因為優質資產的底層邏輯還在。
但問題是，要多久？
以及，大的操盤手，對止跌的標準是什么？
所以在大量不確定因素面前，我們能做的，就是根據一些確定的因素，先把明顯不合理的價格排除掉。
比如7-10萬的天河和樾府，7萬以上的海珠創新灣一眾新盤，當時都寫過好幾篇要避雷的。
而現在這些產品，也確實慢慢回歸了應有的價格。
只是不知道，當時聽勸的有多少。
是時候認清現實了。
樓市現在的首要任務，依然是止跌回穩，而不是反轉沖高。
現在買房的核心思想，依然是自住保值，而不是投資增值。
不管買新房還是買二手，不追高才是根本。
噱頭強勁但要價太狠的新盤，以及漲價逼單話術，還是悠著點看吧。
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