廣東
我是紫沐，這是我第455篇日記。
有粉絲在糾結要不要買保利天曜加推的A6棟。
產品本身是沒啥問題的，就是不知道后續價格會怎么走。
畢竟琶洲南TOD的例子擺在這里，產品再好，也有背刺的風險。
但上周天曜加推，又有媒體爆料說會漲價。
所以廣州房價后續，究竟會怎么走？
我覺得靠嘴喊漲是沒有用的。
首先要搞明白一點，新房不可能脫離二手價格獨立定價。
就以天曜為例，板塊所在的標桿樓盤，比如美林海岸、蘭亭盛薈、美林湖畔、都市蘭亭等等。
要么是沒有成交，要么是降價成交。
曾經賣到10萬+的樓盤，現在成交價只在5萬左右徘徊。
而且這個成交密度，看不出有反轉的跡象。
在周邊競品普遍賣5萬的情況下，天曜首開賣9-10萬，已經不便宜了。
繼續漲價，風險會很高。
所以事實上，天曜加推的價格，和首推基本一致，所謂漲價只是營銷噱頭。
那同樣的道理，廣州二手均價目前是什么情況？
看整體數據，明顯還在跳水。
就連珠城，中區標桿雙子星都跌回12萬。
像中海璟暉這種弱標桿，更是在10萬左右徘徊。
連頂級板塊都沒法獨善其身，其他光靠產品撐起來的樓盤，真實價值只會更低。
如果說廣州房價會不會繼續跌，還有點懸念。
那廣州房價會不會漲，是沒有懸念的。
有朋友問，經濟不是變好了嗎？
既然樓市和經濟息息相關，有沒有可能反彈？
經濟回暖，會加速樓市回暖，這邏輯沒錯。
但問題是，經濟真的變好了嗎？
比如社融，上半年社融增量22.83萬億，對比去年同期多增4.74萬億，表面看確實變好了。
但扒開細看，新增的貨幣，和居民端其實沒啥關系，大部分其實都流向了化債。
對比政府債券多增的7.66萬億和企業貸款多增的11.57萬億。
居民貸款多增1.17萬億，更能反映真實消費水平和投資意愿。
另外像工資性收入增幅5.7%，單看數據簡直好得不像話。
但真實體感，上半年收入和就業是怎么一個情況，冷暖自知。
所以這工資性收入漲幅，很可能是這么一種情況。
以前一家企業5個崗位，1個總監月入10萬，1個主管月入5萬，3個員工月入1萬，平均月入3.6萬。
現在一家企業被砍剩下3個崗位，1個總監月入10萬，1個主管月入5萬，1個員工月入1萬，平均月入5.3萬。
如果算數據，這工資性收入漲幅高達47%。
但實際每個崗位的收入都沒漲，還有2個人直接失業了。
這才能解釋，為什么居民貸款這么萎靡，為什么消費這么不振。
要是上半年，大家真的賺錢了，誰會躺這么平。
而且別忘了一個數據，上半年房地產國內貸款增長只有0.6%。
這意味房企在國內基本融不到錢了，只能靠外資。
融不到錢，去化又不理想，房企的經營壓力，其實并沒有得到緩解。
那為了活下去，下半年大概率還是以價換量。
收入下滑疊加房企經營壓力，這樣的經濟環境，真的利好房地產嗎？
這也是為什么過去兩年，樓市幾次反彈，我都說要嚴格按自住原則買房的原因。
在經濟、供需、基本面扭轉之前，反彈都是無法持續的。
廣州樓市后續可能會止跌。
但廣州樓市后續，很難會反轉。
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