廣東
我是紫沐，這是我第456篇日記。
鴿了快一整年的黃埔潤府，終于要開盤了。
從目前的宣傳上看，主要價值點還是圍繞地段展開。
黃埔潤府的位置，在地鐵大沙東站上蓋。
這個地方，既能吃到魚珠臨港經濟區后續發展紅利，又是魚珠配套最成熟的區域。
地段價值在目前的老黃埔，確實屬于第一梯隊。
但有個問題。
為什么黃埔潤府的宣傳，大部分集中在地段層面？
學鐵商、花園、產品、交標...這些當前買家更重視的屬性，到底算什么水平？
坦白說，中規中矩。
黃埔潤府有個避不開的競品，就是萬科城市之光。
而面對城光，黃埔潤府的綜合競爭力，其實不占優勢。
兩者地段價值是100%同款，區別只在配套和產品。
地鐵這塊，兩者都屬于地鐵盤，潤府相對更近一點。
商業這塊，目前都依賴底商和惠潤廣場。
但潤府有4層自建商業，而且就在首開樓棟對面，休閑娛樂會更方便。
學位這塊，黃埔潤府只配建了12班幼兒園和36班小學，引進學校待定。
大概率，是沒有中學配建的。
對比城光華師附+黃廣附雙名校，落差會比較明顯。
所以在當前最值錢的學鐵商環節，潤府其實比不過城光。
潤府領先的地方在商業，但商業建好之后，離城光也就10幾分鐘步行距離，做不到人無我有。
可城光領先的學位優勢，潤府是追不回來的。
在小學+初中雙名校，逐漸成為優質新盤標配的趨勢下，潤府在學位這塊，有比較大的硬傷。
再繼續看產品。
雖然近郊板塊，沒有市中心那么強調花園價值。
但大花園所代表的私密性和舒適性，還是很重要的。
而黃埔潤府脫胎于新溪舊改，雖然有兩塊融資宅地，但位置割裂很嚴重。
首開地塊只有兩棟樓的體量，容積率去到4.42。
這意味著潤府壓根沒有做大花園的條件，只能做類獨棟產品。
不管怎么修飾和美化，類獨棟的居住體驗，肯定比不上城光這種大花園小區。
而且地塊西邊直面豐樂路，西南向戶型的噪音問題，不算小。
所以在產品端，黃埔潤府唯一能超車的地方，只剩下戶型了。
黃埔潤府配備了三個戶型，88-98-113㎡。
其中88㎡是標準的主套三房，98㎡做到了3+1房，113㎡是標準四房。
所有戶型全南向設計，也做到了新規得房率100%以上。
最值錢的地方是飄窗，做到了去五留三。
在未來，這種只保留30公分飄窗位，50公分做落地的產品，會比較稀缺。（只建立在阿廣真的嚴控新規前提下）
總的來說，黃埔潤府不算什么強勢項目。
雖然在戶型這塊，優勢比較明顯。
但結合花園和配套，放在老黃埔魚珠核心區，沒有太大亮點。
那在競爭力一般的情況下，黃埔潤府想賣得好，價格就很關鍵。
目前城光的二手成交價，普遍在4.5萬左右。
而前段時間城光F區115㎡的法拍，最終撿漏價是4.18萬。
算上法拍高昂的手續費用，真實價格在4.3萬左右。
考慮到整個老黃埔的供需環境，下半年城光二手價格，預計會在4.3-4.5萬徘徊。
那黃埔潤府的合理價值應該是多少，大家心里也就有數了。
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