我是紫沐，這是我第459篇日記。

聊聊馬場(chǎng)新動(dòng)態(tài)，以及它對(duì)廣州豪宅格局的影響。

1.馬場(chǎng)最新版的投資備案，主要以基礎(chǔ)配套建設(shè)為主。

包括地上空間、公共通道、市政路、隧道、體育設(shè)施、下沉廣場(chǎng)等等，合計(jì)28萬(wàn)㎡左右。

都屬于一級(jí)開(kāi)發(fā)，總投資151億。

等基建成型，后續(xù)追加投資的幾率很高。

而馬場(chǎng)地塊的一級(jí)開(kāi)發(fā)，確定由越秀承建。

考慮到越秀在廣州的地位，以及基建所付出的資源。

后續(xù)公開(kāi)出讓的商業(yè)和宅地，越秀優(yōu)勢(shì)很大。

經(jīng)過(guò)這幾年的發(fā)展，特別是琶洲南TOD和越秀觀樾這兩個(gè)產(chǎn)品，越秀已經(jīng)具備做高端改善的能力。

但代表性的豪宅產(chǎn)品，說(shuō)實(shí)話還是沒(méi)有的。

所以在住宅層面，馬場(chǎng)的天花板能有多高，比較考驗(yàn)越秀的學(xué)習(xí)能力。

2.馬場(chǎng)兌現(xiàn)加速，對(duì)珠城東區(qū)利好很大。

東區(qū)目前有兩個(gè)問(wèn)題。

一個(gè)是缺商業(yè)，一個(gè)是板塊界面有點(diǎn)參差不齊。

珠城東區(qū)的沿江面建設(shè)得很好，環(huán)珠江公園那片也不錯(cuò)。

但珠江公園以東，包括目前的馬場(chǎng)，顏值和配套是有點(diǎn)low的，屬于板塊瑕疵。

而馬場(chǎng)翻新，能把這兩個(gè)問(wèn)題都解決掉。

首先是商業(yè)兌現(xiàn)，很可能會(huì)把SKP帶進(jìn)來(lái)。

一個(gè)頂級(jí)商業(yè)的進(jìn)駐，先別說(shuō)它后續(xù)流量會(huì)有多大，至少能夯實(shí)東區(qū)的頂豪定位。

而且馬場(chǎng)能帶來(lái)的不止是商業(yè)，還有城市公園、高端產(chǎn)業(yè)和對(duì)應(yīng)的高端寫(xiě)字樓。

作為珠城最后一塊核心地，馬場(chǎng)下限不會(huì)低的。

相當(dāng)于整個(gè)馬場(chǎng)，一下子從東區(qū)的短板，變成了東區(qū)的長(zhǎng)板。

另外把視野放大，馬場(chǎng)兌現(xiàn)加速，對(duì)珠金琶這個(gè)未來(lái)核心也是大利好。

在廣州的板塊定位里，珠城和金融城，都屬于頂級(jí)板塊。

但現(xiàn)在從珠城到金融城這段路，從珠江公園到金融城核心起步區(qū)，落差感太大。

沒(méi)有現(xiàn)代化的基建，也沒(méi)有CBD的繁華，只有老舊的產(chǎn)業(yè)和亂糟糟的城中村。

急需要馬場(chǎng)翻新，來(lái)緩解這種割裂感。

而馬場(chǎng)翻新之后，員村這塊硬骨頭什么時(shí)候啃下來(lái)，珠城和金融城才能真正連為一體。

3.馬場(chǎng)住宅地塊，按目前的規(guī)劃，放在東側(cè)，更靠近員村。

這個(gè)位置，只有西南向望馬場(chǎng)公園這一個(gè)景觀面，稍微有點(diǎn)遺憾。

如果放在西側(cè)，東南向望馬場(chǎng)公園，并且緊鄰珠江公園，朝向和視野會(huì)更好。

不管馬場(chǎng)住宅最后定位是純頂豪，還是頂豪+高端改善結(jié)合，景觀資源都是很值錢(qián)的。

如果保利天奕和保利天曜的出現(xiàn)，代表廣州改善產(chǎn)品進(jìn)入下半場(chǎng)。

那馬場(chǎng)和冼村兌現(xiàn)加速，保利面粉廠即將入市，則是廣州豪宅下半場(chǎng)開(kāi)啟的信號(hào)。

下半場(chǎng)，最先上演的，會(huì)是傳統(tǒng)豪宅的讓步。

過(guò)去兩年，新規(guī)盤(pán)對(duì)二手的沖擊力展現(xiàn)得淋漓盡致。

看看琶洲南TOD，次新改善盤(pán)的扛把子，也被改善新盤(pán)沖垮了。

最近掛牌的一套220㎡中高層四房，單價(jià)正式跌破10萬(wàn)。

實(shí)際成交價(jià)可能會(huì)更低，沒(méi)逃過(guò)收樓即浮虧20%的命運(yùn)。

所以同樣的，面對(duì)新規(guī)盤(pán)產(chǎn)品和價(jià)格的雙重沖擊，老牌豪宅也會(huì)有一波調(diào)整。

相繼出現(xiàn)8萬(wàn)的粵海麗江、11萬(wàn)的凱旋楓丹、18萬(wàn)的凱旋廣粵，就是證明。

考慮到面粉廠目前吹風(fēng)15萬(wàn)，實(shí)際可能還有驚喜。

老牌豪宅的調(diào)整，還遠(yuǎn)沒(méi)有結(jié)束。

至于馬場(chǎng)、冼村、面粉廠，這三個(gè)新規(guī)豪宅孰優(yōu)孰劣，目前言之尚早。

從位置上看，馬場(chǎng)和冼村短期更有優(yōu)勢(shì)。

頂級(jí)圈層、頂級(jí)配套、頂級(jí)環(huán)境，都是現(xiàn)成的。

但從完整體的角度，面粉廠天花板更高。

低密大花園+核心區(qū)一線江景，都是非常值錢(qián)的豪宅屬性。

所以市場(chǎng)是動(dòng)態(tài)的。

暫時(shí)第一容易，永遠(yuǎn)第一很難。

傳統(tǒng)豪宅會(huì)迎來(lái)下半場(chǎng)，新豪宅在未來(lái)也有它們的下半場(chǎng)。

關(guān)鍵在于，你能不能及時(shí)洞察，并做出調(diào)整。

能掌控的風(fēng)險(xiǎn)，往往也是種機(jī)遇。