廣東
我是紫沐，這是我第460篇日記。
有粉絲說，打算在東部買房。
但最近刷到很多東部房價暴跌的文章，有點慌。
問怎么看東部房價暴跌這事？
其實東部房價跌，不是最近才開始的。
早在2021年，東部二手房價就開始跌了。
就以經常被拿來做典型的金碧世紀為例。
21年中，金碧世紀中層85㎡創下6.28萬單價的巔峰記錄。
但在城光、富頤、中鼎的沖擊下，房價很快就開始回調。
22年，同戶型低層已經跌到了4.2萬。
再經過23-24年的調整，樓盤均價已經穩定在3萬以下。
所以金碧最新一套低層非標桿戶型跌到2萬成交，其實算不上大新聞。
今年很多樓盤的調整幅度，對比前兩年，已經穩定多了。
那為什么最近反而密集出現這種降價文？
想了想，可能跟過去一周市場太淡有關。
剛出爐的廣州樓市7月數據，很難看。
新盤網簽暴跌，網簽量為今年第二低；
二手成交回落，環比上月跌了10%。
這時候唱空，不容易出錯。
但我還是覺得，理解為什么跌，比知道房價跌了，更重要。
為什么東部這幾年房價跌得猛？（盡量避開，有些房子救不起來了..）
為什么廣州新房熱度沒能維持前兩個月的勢頭？（廣州房價還能漲嗎？）
為什么連珠城房價也開始往下掉？（廣州豪宅的下半場）
不搞清楚原因，就永遠只能馬后炮。
而這些問題的答案，在過往文章中，已經寫得很詳細。
樓市是不可能脫離經濟和產業，走出獨立行情的。
哪怕這兩項你沒看懂，最起碼，也要看清楚目前的供需關系。
廣州選了天量供應這條路，二手房價就注定很難回穩。
人家戶型比你好，外立面顏值比你高，學鐵商幾乎沒差，價格還不貴。
你讓買家咋選嘛。
關鍵是這種競爭力比你強的產品，還根本買不完。
這邊還沒清盤，那邊又開始加推。
好不容易舊改釋放一批購買力，還沒流入市場，就被安置新房吃干抹凈了。
救樓市，救的不是二手，只是救新房和土拍。
這個道理，就算再遲鈍，也該看懂了。
所以現在只適合剛需買房。
什么有筆閑錢想投資，或者提前給子女買房的，還不是時候。
東部買房也一樣。
不是不能買，是不能以投資為目的去買。
就比如即將入市的保利航天奇觀，你說它是個好盤嗎？
我覺得是的。
特別對吉山板塊的珠花和華潤，沖擊會很大。
大家短板一樣短，航天奇觀的長板卻很長。
2.07低容積率，23層塔樓，17層板樓，絕對低密。
加上稀缺的湖景和純粹的周邊圈層，對珠花和華潤，有點降維打擊的意思。
但你說航天奇觀值得投資嗎？
我不覺得它值得投資。
別說放在全廣州了，航天奇觀在天河東也有對手。
它逃避不了通勤拉跨的問題。
別忘了航天奇觀的定位，是剛需-剛改，首推面積段在80-130㎡。
而剛需買家，對地鐵通勤是比較有要求的。
回家能沿湖散步固然好，但上下班多花一小時，這代價未必人人都能接受。
所以航天奇觀是個好樓盤。
它有很漂亮的環境資源，有頂級貼牌名校，離觀樾的商業體也很近。
按4-5萬左右的單價，總價能控制在300多萬起。
300多萬，能享受到觀樾800多萬的同款配套，絕對是吸引人的。
這可能也是航天奇觀把面積做小的原因，靠低價高配來提高競爭力。
但航天奇觀不值得投資。
拋開目前的環境背景，它也缺乏稀缺性。
地鐵剛需客，還是會回歸天河都薈，甚至保利天匯的。
買房不能只看軟文。
軟文只會告訴你優點，以及它賣得好不好。
但作為一個買家，更應該知道它的缺點是什么。
不夠客觀，就容易買錯。
不搞清楚原因，就永遠只能馬后炮。
如果過段時間，又冒出來很多牛奶廠房價下跌的文章。
你是只能跟風看個熱鬧，還是能學會看透本質？
答案，我已經放在文章里了。
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