我是紫沐，這是我第462篇日記。

金九銀十要來了。

預計會有不少優惠，上車比較劃算。

點評幾個值得關注的新盤。

保利航天奇觀&珠江天河都薈

航天奇觀之前碎片化聊過幾次。

它最大的價值點不是配套和產品，是便宜。

首推80-95-108㎡塔樓，還有130㎡板樓，預計單價5萬左右。

總價400萬起步，價位段在400-700萬間。

作為對比，越秀觀樾125㎡，總價850萬起步；143㎡，總價920萬起步。

入場門檻，幾乎是航天奇觀的一倍。

但除了環境更勝一籌，觀樾在學鐵商和產品上，能領先一倍嗎？

這就是航天奇觀最大的價值點。

入場門檻減半，卻能擁有接近觀樾的生活品質。

預算不高又注重環境的剛需剛改，會感興趣的。

但航天奇觀遠算不上無敵。

雖然面對配套一般的珠花和華潤潤府，能做到降維打擊。

但一個定位偏剛改的樓盤，沒有地鐵，依然是很大的硬傷。

漂亮的湖景，未必有地鐵上蓋實用。

所以即將加推的珠江天河都薈二期，會是航天奇觀無法忽視的競爭對手。

天河都薈二期，保留了一期的熱門面積段。

72-85-105-123㎡塔樓，搭配105-144㎡板樓。

單價大概率也會維持4.2-5.5萬的價位，總價300多萬就能上車。

而且二期的位置，更靠近商業和地鐵，通勤和生活更方便。

加上不錯的產品，在總價和配套上，都能給航天奇觀很大壓力。

更注重學鐵商的購買力，會被它吸收掉。

總的來說，打算上車天河東的剛需剛改，可以優先考慮這兩盤。

一個主打環境，一個主打實用，對比其他競品，綜合優勢都比較大。

保利面粉廠

目前的消息是，面粉廠可能會在國慶開售樓部。

渠道反饋很多都已經內定了，預計會復刻天奕天曜的開盤熱度。

30%陽臺率+10%不計容空間，更是絕版產品，不愁賣。

廣州后續比較靠譜的豪宅新盤有三個。

一個是面粉廠，一個是冼村，一個是馬場。

冼村和馬場，下限更高。

珠城畢竟是珠城，稱霸廣州這么多年，圈層和配套都是斷崖式領先。

但面粉廠，其實是上限更高的存在。

因為頂豪很講究稀缺資源。

冼村的位置在珠城中區，高密，沒有頂豪基因。

馬場雖然在東區，但不靠江，也沒法無遮擋俯瞰珠江公園。

所以這兩個豪宅盤，穩健，卻缺乏想象力。

而面粉廠不一樣，它是貨真價實的一線臨江、無遮擋南向望江。

這是廣州最頂級的稀缺資源。

所以等金融城起步區發展起來，面粉廠的上限注定比冼村和馬場更高。

唯一的問題是，面粉廠需要時間。

員村一天沒能改造完畢，周邊配套一天沒跟上定位，面粉廠的地段圈層就始終上不去。

改善盤，可以內部歐洲，出門非洲。

但頂豪不行。

越秀貝好家·嘉悅云啟

貝殼的廣州首秀，我覺得最關鍵是價格。

它的優點很明顯，配套成熟。

通勤是真正的地鐵上蓋，商業有云門New Park和即將到來的山姆，教育有6班幼兒園+54班學校，學鐵商都在線。

但缺點也不少，人流雜亂，板塊界面偏村，產品一般。

還有最重要的，嘉禾望崗房子太多了。

板塊存量競爭嚴重，導致嘉悅云啟完全沒有稀缺性。

所以吹風5萬+，我覺得有點虛。

現在板塊內二手次新，以嶺南新世界為首，南向基本跌到3萬出頭，北向更是3萬以內。

而存量新房，國貿云上目前賣3.6萬左右，且不算熱銷。

嘉悅云啟對比它們，硬實力固然更勝一籌，但抵不上2萬的價差啊。

房子多的地方，買家對價格普遍敏感。

嘉悅云啟的實力，還沒強到突破市場規律的地步。

保利翡麗甲第

這個盤就是保利陸居路項目，翡麗甲第的名字雖然拗口，但屬于保利的高級產品系。

吹風價，自然也是高級吹風價。

3T2的板樓，吹風10-12萬；3T3的塔樓，吹風8-10萬。

幻想很美好，希望現實也能很豐滿。

翡麗甲第的底氣，來自江景資源。

但這份江景資源，說實話不算頂級。

一來，望江面在北向，沒有南向望江稀缺。

二來，項目并非一線臨江，而是隔了個立白中心。

保利的破局方式很有意思，直接在樓層上做文章。

5棟樓，包括兩棟板樓和三棟塔樓，全是56-58層的超高層，以此繞過立白。

項目宣傳的9成戶型可望江，超高層設計可謂功不可沒。

只是有個問題。

超高層頂豪并非沒有，尚東柏悅府就是典型。

但超高層頂豪，基本只存在于頂級版塊。

因為只有頂級版塊，才能發揮超高層優秀的視野價值。

而翡麗甲第除了江景，周邊景觀資源，其實是有點一言難盡的。

直白點說，可能在廣州連第一梯隊末都排不上。

這份視野價值，能否抵得上超高層設計帶來的不便，有待驗證。

考慮到10萬+的價位，選天奕天曜的買家，可能會更多一些。

至于其他在售新盤，之前基本都寫過了，可以翻一下。

后續有什么具體優惠，再做分享。

先這樣吧。