售賣二手房隱瞞“兇宅”信息構成違約，法院判賠違約金

滿心歡喜換新房

裝修驗收時得知房屋為“兇宅”

購房人主張對方隱瞞事實、構成欺詐

法院判令原房東支付違約金

[案情簡介]

2021年6月，張三（出售方、甲方）與李四（買受方、乙方）簽訂《北京市存量房屋買賣合同》，內容有：甲方所售房屋坐落為北京市西城區，房屋主體價款為800000元，房屋裝修及設施折價款為2980000元。甲方保證在其擁有該房屋所有權期間，房屋內未發生過非正常死亡事件，如甲方隱瞞上述事實，乙方有權選擇解除合同或繼續履行合同。除本合同明確約定的違約責任外，任何一方未履行本合同約定義務，違約方按成交總價款每日萬分之五的標準向守約方支付違約金，經催告后15日內仍未履行的，守約方有權解除合同。合同簽訂后，李四向張三支付了房屋總價款3780000元。

2021年9月，訴爭房屋變更登記在李四名下。

2022年5月，李四對訴爭房屋裝修工程驗收時，從鄰居處得知訴爭房屋曾發生過火災死人事件。

2022年6月，李四以“被告未如實披露案涉房屋內有人非正常死亡的重大事件，構成欺詐，應當承擔違約責任”為由，向法院提出民事訴訟，要求判令張三支付違約金人民幣100萬元。

庭審中，各方均認可2017年因案外人在樓道內縱火，張三親屬從訴爭房屋內往外逃生過程中在樓道門廳處身亡。經詢，各方均認可該出入口為通往訴爭房屋的唯一通道。

[法院判決]

人民法院經過審理，依照《中華人民共和國民法典》第七條、第五百零九條、第五百七十七條、第五百八十五條、第一千零六十四條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十七條之規定，判決如下：

一、張三于本判決生效之日起七日內支付李四違約金人民幣200000元；

二、駁回李四的其他訴訟請求。

[張曉彬律師評析]

因賣方故意隱瞞或未如實披露“兇宅”信息而引發房屋買賣合同糾紛，在我國二手房交易市場中屢見不鮮，且因與人們生活密切相關，容易引起社會公眾的廣泛關注。

首先，何為“兇宅”？

“兇宅”并非法律概念，法律、法規并無明確規定，是人們按照傳統的民俗習慣對發生過非正常死亡事件房屋的統稱，是日常生活中人們追求喜慶吉祥、忌諱死亡和趨利避害心理而演化的產物。

判斷是否為“兇宅”，應以公序良俗原則下的社會共識為判斷基準? 在司法實踐中認定“兇宅”規則主要有：一是房屋內發生人為非正常死亡事件，如自殺死亡、他殺兇案現場等；自然生老病死屬于人之常情，不屬于此種范圍。二是死亡地點發生在房屋內，即房屋專有部分；實踐中，死亡雖然未發生在房屋內，但屬于比較近距離的地方，如樓梯等每天進出必經之處，也有可能認定為“兇宅”。

其次，賣方故意隱瞞或未如實披露“兇宅”信息直接影響到購房人的購房意愿，屬于應當如實披露的重大信息。

兇宅禁忌作為一種行之既久且影響深遠的文化現象和行為規范，不僅會決定買受人的購買意圖，還會影響買受人的居住意愿，更會影響房屋的市場價值和個人心理。

對于“兇宅”的信息是否屬于在合同訂立過程中賣方應告知買方的重要事實，法律雖然沒有進一步規定，但是在現實生活中被確定或冠以兇宅的房屋通常都難以出售，或出現價值貶損。民事行為應遵循誠實信用原則，出賣人在出售涉案房屋時應如實披露涉案房屋的全部相關信息，不得故意隱瞞與合同有關的重要事實或提供虛假信息。因此，售房人在出售房產時應當如實披露涉案房屋是否屬于“兇宅”的信息，刻意隱瞞相關信息的行為構成欺詐，需要承擔違約責任。

最后，購房人有權選擇解除房屋買賣合同，也可以要求售房人支付違約金。

從日常生活經驗及民間習俗來看，常人居住使用“兇宅”時均會存在恐懼心理，進而影響到購房人的居住感受和體驗。

售房人在合同履行過程中故意隱瞞或未如實披露“兇宅”信息，既違反了民事活動中誠實信用原則，又違反了合同中違約責任的規定，應當承擔違約責任。購房人根據自身的需求，有權自主選擇解除合同或者選擇要求售房人支付違約金。

綜上，司法實踐中在處理“兇宅”糾紛時不僅要考慮法律規定及合同約定，還需要尊重民間的善良風俗，充分考慮社會大眾對兇宅的情感障礙，進而認定兇宅系房屋的重大瑕疵，直接影響房屋的交易價格和社會大眾對房屋的購買意愿，屬于應當如實披露的重大信息。

[法律規定]

《中華人民共和國民法典》

第五百零九條：當事人應當按照約定全面履行自己的義務。當事人應當遵循誠信原則，根據合同的性質、目的和交易習慣履行通知、協助、保密等義務。當事人在履行合同過程中，應當避免浪費資源、污染環境和破壞生態。

第五百七十七條：當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。

第五百八十五條：當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低于造成的損失的，人民法院或者仲裁機構可以根據當事人的請求予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，人民法院或者仲裁機構可以根據當事人的請求予以適當減少。當事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應當履行債務。

[案例來源]

北京市西城區人民法院（2023）京0102民初184XX號民事判決書