廣東
我是紫沐，這是我第468篇日記。
這個國慶，市場熱度確實有回升。
但對比去年，還是弱了不少。
雖然軟文中喜報不斷，但量化后的真實數據，不太好看。
根據冰山指數統計，今年國慶1-7日，24城成交量同比下跌52%。
廣州跌幅比大盤還慘，跌了57%。
大盤整體萎靡，但部分個盤，去化還不錯。
理解這些熱銷盤都有什么特點，很重要。
因為有真實購房需求的，國慶很多都出手了。
他們的購房邏輯，決定了未來二手市場，哪些樓盤更有流通性。
復盤下來，賣得好的樓盤有兩類。
一類是配套好，一類是價格好。
前者，看珠江天河都薈和保利辰園湖境的表現差異，就很有代表性。
辰園湖境剛出來的時候，信心滿滿。
獨一檔的環境搭配總價優勢，也確實有稀缺性。
但早在它規劃出來的時候我就說了，剛需盤沒通勤，是大硬傷。
市場也是這么投票的。
整個國慶下來，天河都薈的去化，明顯比辰園湖境要好。
說白了，雖然每個買家需求不一樣。
但不同總價段，都有固定的硬需求。
比如剛需吃地鐵，剛改吃通勤+學位，改善吃學位+環境，豪宅吃環境+圈層。
能滿足這些需求點的樓盤，往往更有流通性。
辰園湖境環境是好，同價位幾乎沒有對手。
但它的優勢，并不是對應客群的最大需求。
通勤的硬傷，又恰恰是剛需難以忍受的。
這就注定了，未來去到二手市場，流通性不會太順暢。
所以選什么面積段的產品，要根據樓盤的優勢來定。
天河都薈配套好，但環境一般，更適合剛需-剛改。
那71-105㎡這個面積段，就更契合樓盤定位。
反過來，辰園湖境最大的亮點是環境。
那126㎡純板房，就更能凸顯優勢。
這是很基礎也很重要的選籌邏輯。
新房買到手，就成了二手房，流通性是必須考慮的。
再好的樓盤，買到錯配的產品，流通性也會打折扣。
配套的優先度，現在已經有追平，甚至超越地段的趨勢了。
不管是天河都薈，還是保利天奕和保利天曜，這些熱銷盤，都有配套齊全的共性。
日常通勤和生活足夠便利，是現在買家最看重的因素。
至于地段，目前很多房子，都是地緣性購買力為主。
像瓏曜上城和瓏岄上城這種，地段在廣州連第二梯隊都排不上。
但學鐵商在線，產品過關，靠地緣性客戶，同樣賣得很不錯。
以前投資買房的觀念盛行，荔灣上班的，出于東進南擴，甚至會買到黃埔去。
但現在不一樣，買房真就為了改善生活質量。
在哪里工作和生活，就盡量在周邊買房，才是主流。
只要配套產品好，靠地緣性購買力，就足夠撐起流動性了。
當然，如果在配套好的基礎上，疊加漂亮的價格，威力會更大。
這個國慶，不管是熱銷盤還是普通盤，都在讓利促銷。
比如保利翡麗甲第，之前吹風很硬，10萬+的價格。
但國慶開盤，直接就限量96折，價格8字頭起步。
還有很多網紅盤，比如辰園湖境有99折+福利房源，凱旋新世界有95折專屬優惠。
連保利天奕和天曜，國慶都在搞優惠。
近郊和邊郊新盤，讓利只會更多。
不管好不好賣，不管喜報有多爆，以價換量，依然是操盤核心。
誰降價猛，誰就賣得動。
有些素質一般的盤，大幅讓利之后，去化也上來了。
比如中建天鈺，價格打到4字頭，傭金又給得猛，國慶成交就蠻不錯。
從現在到年底，類似的讓利促銷，我覺得不會少。
因為國慶的成績，整體不如預期。
去化任務沒完成，價格驚喜就可能出現。
有剛需上車和改善換房需求的，年底這個節點，可以多了解市場了。
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