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2025 年 10 月，溫州市自然資源和規劃局發布《溫州市本級低效用地再開發專項規劃（2024-2035 年）批前公示》，明確未來 10 余年市本級（含鹿城、龍灣、甌海全域，不含洞頭）低效用地再開發路徑。

此次規劃不僅銜接國家試點任務，更錨定城市更新核心目標，涉及 1.12 萬畝拆除重建用地、0.96 萬畝環境整治用地等多元類型，其中七都島、濱江商務區、東部樞紐等 10 余個重點區域將率先啟動，為溫州破解 “人多地少” 資源瓶頸、推動城市功能升級按下 “加速鍵”。

作為民營經濟發達城市，溫州長期面臨土地供需矛盾，而低效用地再開發成為破解這一難題的關鍵抓手。早在兩年前，溫州便從全國 300 余座城市中脫穎而出，成功獲批新一輪低效用地再開發試點；近期又被納入要素市場化配置綜合改革試點，“優化土地配置” 被列為核心任務，涵蓋存量土地盤活、產業用地創新等多項要求。

此次公示的專項規劃，首次明確市本級低效用地再開發的 “時間表” 與 “路線圖”：規劃基期為 2024 年，核心試點期聚焦 2024-2027 年，遠期與 2035 年國土空間總體規劃銜接。

根據規劃數據，市本級范圍內，以拆除重建為主導的低效用地規模達 1.12 萬畝，以環境整治為主導的約 0.96 萬畝，以改擴建為主導的約 0.4 萬畝，以功能轉變為主導的約 0.05 萬畝。溫州市自然資源和規劃局相關負責人表示，這些低效用地的再開發，將成為未來溫州主城區建設的 “主戰場”，助力城市從 “外延擴張” 向 “內涵提升” 轉型。

根據規劃，溫州將優先推進七都島、濱江商務區、東部樞紐等核心板塊的低效用地再開發，三大區域依托各自資源稟賦，形成差異化發展定位，共同塑造城市新地標。

濱江商務區：從 CBD 到 “東西兩翼”，多區域迎來 “拆改結合”

濱江商務區的再開發范圍遠超傳統認知的濱江 CBD 核心區，而是涵蓋 “東西兩翼”—— 西起安瀾亭，東至桃花島，智慧谷、米房 cei、洪殿、鹿角灣、體育休閑公園、東甌智庫等均被納入規劃。從功能定位來看，該區域呈現 “拆改并舉、分類施策” 特征：

• 拆除重建類：智慧谷、洪殿部分區域以住宅用地為主，未來有望通過拆遷釋放優質居住空間；桃花島片區體育休閑公園旁規劃住宅與商業混合用地，進一步完善片區生活配套。

• 改造提升類：米房 cei、花園 1956、東甌智庫等由老舊廠房改造而來的創意園區，將保留原有建筑肌理進行功能優化 —— 米房 cei 規劃為文化用地，花園 1956 維持商業用地屬性，東甌智庫則新增住宅功能。值得注意的是，這些園區普遍面臨 “停車難” 問題，規劃明確提出需在改造中增設停車場，以提升運營效率。

• 地標打造類：濱江 CBD 核心區的原濱江大排檔地塊已率先動工，將建設高度約 418 米的青山全球總部大樓，未來將成為溫州城市天際線的新亮點；而鹿角灣地塊雖規劃為文化用地，但目前仍有 1 幢老舊住宅待拆，其拆遷進度將直接影響區域開發節奏。

與濱江 CBD 隔江相望的七都島，此次低效用地再開發聚焦西島頭（溫州中心附近），上沙村將啟動城中村改造，成為片區開發的 “先行軍”。

從功能布局來看，該區域呈現 “沿江見綠、臨江興業” 的特點：沿江地帶規劃為公園綠地，西側面向濱江 CBD 的區域布局商業用地，北側面向永嘉北外灘的區域則規劃住宅用地，容積率達 2.5 以上，將打破七都島 “低密度開發” 的傳統印象，建設高層建筑群，與對岸濱江 CBD 形成 “隔江呼應” 的城市格局。

不過，片區開發仍面臨關鍵挑戰 —— 停工已久的溫州中心項目能否重啟。作為七都島的標志性項目，溫州中心的建設進度不僅關乎區域形象提升，更將影響周邊商業、住宅用地的價值釋放，其后續動態備受市場關注。此外，七都島的老涂南片、原七都中學也被納入規劃，前者將打造公園綠地、商業、文化復合功能區，后者則轉型為文化用地，進一步豐富片區公共服務配套。

東部樞紐：借力溫福高鐵，4 個城中村將 “蝶變”

隨著溫福高鐵于 2025 年 9 月底正式動工，東部樞紐（高鐵溫州東站所在區域）的低效用地再開發同步提上日程，沙中、沙南、蟾鐘、建新 4 個城中村有望啟動改造，成為龍灣乃至溫州 “交通樞紐經濟” 的重要載體。

根據規劃，東部樞紐區域將圍繞 “高鐵 + 軌道” 構建 “產城融合” 新格局：東片靠近溫州東站的區域規劃為商業用地，重點發展交通配套、商務服務等產業；西片靠近永中城區的區域以住宅用地為主，滿足周邊就業人群的居住需求；沿軌道交通 S1 線南側則規劃住宅與商業混合用地，打造 “TOD 生活圈”。溫州市鐵路與軌道交通建設管理中心相關人士表示，東部樞紐的開發將依托溫州東站的交通優勢，推動人流、物流、資金流的集聚，助力龍灣建設 “東部新增長極”。

全域推進：產業平臺與民生區域同步發力，城市功能全面升級

除三大核心板塊外，溫州灣新區、鞋都等重點產業平臺，以及歷史文化街區、西部新城、龍方、浙南科技城等區域，也將推進低效用地再開發，形成 “產業提質” 與 “民生改善” 雙輪驅動的格局。

在產業平臺方面，溫州灣新區、鞋都的低效用地以工業用途為主，將通過廠房翻新、園區改造擴大生產規模，助力溫州制造業 “轉型升級”；不過，鞋都沿江片及部分山腳地塊規劃新增住宅用地，將緩解產業工人的居住需求，實現 “職住平衡”。

在民生區域方面，歷史文化街區將在保護歷史風貌的前提下，對低效用地進行微改造，提升文旅服務功能；西部新城、龍方、浙南科技城、瑤溪、蒲州、黃嶼、蟠鳳、北村、婁橋東、婁橋南等區域，則以 “城中村拆除 + 老舊設施改造” 為主，規劃新增住宅、教育、公園綠地等民生配套。

值得注意的是，部分老舊廠房改造的商業項目可能面臨 “業態同質化” 風險，規劃提示需警惕其對正規商業設施的沖擊，同時必須解決停車配套不足的問題。

來源：樓市溫州 聲明：本文所采用信息和數據均來自政府相關部門，以及可信任媒體等公開渠道，但無法確保其完整性和準確性。本文觀點和數據不構成對房地產投資、買賣的依據，任何人因該觀點或者數據而導致的財產虧損，責任自負，本公眾號不承擔任何責任。