北京
信心滿滿租門店，
宏圖方展客未來。
奈何證照難辦下，
合同解除誰擔責？
[案情簡介]
2019年1月1日，蕪湖XX公司將位于蕪湖市鏡湖區商業門面房以每月1500元出租給張三，雙方簽訂租賃合同。合同中約定不得改變標的租賃用途、未經甲方書面同意不得轉租。
2019年4月1日，張三將訟爭房屋以每月2500元轉租給李四從事紋身經營，雙方簽訂租賃合同。李四對訟爭房屋進行裝修裝潢產生費用15585元、購買設備、燈具1451元，代張三支付積欠的稅費955元。其后，李四因無法辦理營業執照工商登記，要求張三予以配合，雙方發生爭議。
李四向法院提出訴訟請求：1、判令解除李四與張三于2019年4月1日簽訂的租賃合同；2、判令張三退還租金、保證金32500元、裝修損失15767元，設備損失1373元，營業損失20000元，為張三墊付的稅費955元，違約金6500元。
張三辯稱，一、答辯人不同意解除房屋租賃合同。二、宜居公司不同意答辯人轉租并不存在，且協助被答辯人辦理營業執照并非答辯人的合同義務，但答辯人一直表態可以協助辦理，被答辯人請求解除租賃合同的理由不能成立。三、如果被答辯人堅持解除合同，則過錯在被答辯人，答辯人不應該承擔任何賠償責任。
[法院判決]
人民法院經過審理，依據《中華人民共和國合同法》第九十四條第（四）項、第九十六條第一款、第九十七條規定，判決如下：
一、解除李四與張三于2019年4月1日簽訂的房屋租賃合同；
二、張三于本判決生效之日起十日內返還李四租金19333.33元、保證金2500元、水費955元；
三、張三于本判決生效之日起十日內賠償李四裝修損失10000元；
四、駁回原告李四的其他訴訟請求。
[張曉彬律師評析]
營業執照作為商戶進行市場化經營的入場券，是從事商業經營的前置條件。
租賃房屋本意是為了商業經營，但現實生活中經常出現因為無法辦理營業執照等相關證據導致租賃的房屋無法正常經營，導致商戶租用房屋用于商業經營的合同目的無法實現。如果出現這種情況，原房屋租賃合同是否能夠解除？違約責任如何承擔？
在涉案糾紛中，房屋出租人、承租人雙方的爭議焦點是：
1、租戶是否能以無法辦理營業執照為由單方主張解除租賃合同？
在涉及商業用途的房屋租賃合同中，房屋作為租賃物不僅包括作為居住使用的功能性用途，同時應當包括依照合同約定實現合同具體目的的特殊使用用途，包括能夠辦理營業執照、提供商業用途的水電、燃氣安裝使用等功能。在房屋特殊使用目的下的用途與合同的訂立目的緊密聯系時，如果房屋無法滿足約定用途，會直接導致無法實現合同目的。依照法律規定，因客觀原因無法實現合同目的時，當事人可以要求解除合同。
在本案中，涉案房屋為商業門面房，李四租用涉案房屋的目的是進行商業經營，但開門營業的前提是能夠以涉案房屋的住址辦理營業執照。張三作為轉租合同的出租方，明知李四承租房屋系用于商業經營，現因其不具有轉租權致使李四無法辦理營業執照，致使李四承租房屋用于商業經營的根本目的無法實現，雙方的合同已無繼續履行的現實基礎。張三的行為導致合同根本目的無法實現，該情形已符合合同法定解除之事由，張三有權要求解除涉案房屋租賃合同。
2、合同解除后，出租人是否承擔違約責任？租戶的損失如何計算？
《中華人民共和國民法典》第五百六十六條規定：“合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以請求恢復原狀或者采取其他補救措施，并有權請求賠償損失。”
租賃的房屋無法辦理營業執照導致合同解除,賠償責任具體如何承擔，還需結合具體案件具體分析。但無論是出租人還是承租人，均應盡到各自的協助、提示義務以及承租前的合理判斷義務。
在本案中，出租人張三、承租人李四對于承租的房屋需要辦理營業執照進行經營的行為是可以預見到，而承租人李四在承租店鋪時，也應當對所承租商鋪能否辦理營業執照盡到注意義務。張三作為出租人，違反約定私自轉租導致涉案房屋不能辦理營業執照，應當對合同解除承擔主要的過程責任；李四作為承租人，在簽約時沒有認真審查出租人是否具有轉租權，亦存在一定失誤，應當承擔一部分的不利后果。
在具體的賠償金額計算中，關于退還房租的費用，應當扣減李四實際占有、使用房屋期間的租金，剩余部分予以全額返還；關于李四主張的房屋裝修費用損失15585元，綜合考慮雙方的過程責任，法院最終酌定張三承擔李四的裝修損失10000元；關于李四主張的營業損失等費用，因為無合同約定，法院最終沒有支持。
3、當事人遇到類似糾紛應當重點關注的內容
核查根本原因：需要明確導致營業執照無法辦理的根本原因是什么，這直接關系到過錯的認定及責任誰來承擔。
審視合同約定：查看租賃合同中是否有關于辦理營業執照責任、房屋用途以及違約責任的專門條款。
保留關鍵證據：注意保留好租賃合同、付款憑證、溝通記錄（如關于協助辦照的微信聊天記錄、郵件）、政府部門的書面通知或答復等證據資料。
[法律規定]
《中華人民共和國民法典》
第五百六十六條：合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以請求恢復原狀或者采取其他補救措施，并有權請求賠償損失。
第五百六十三條：有下列情形之一的，當事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能實現合同目的；
（二）在履行期限屆滿前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務；
（三）當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行；
（四）當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的；
（五）法律規定的其他情形。
以持續履行的債務為內容的不定期合同，當事人可以隨時解除合同，但是應當在合理期限之前通知對方。
[案例來源]
蕪湖市鏡湖區人民法院（2019）皖0202民初92XX號民事判決書
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