編者按

2025年9月15日，我國首部專門規(guī)范住房租賃市場的行政法規(guī)——《住房租賃條例》（以下簡稱《條例》）正式施行。《條例》針對“甲醛房”“群租房”、惡意克扣押金等市場亂象，明確了出租人、承租人、住房租賃企業(yè)、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)等各方主體的行為規(guī)范與法律責(zé)任，并構(gòu)建了以信用監(jiān)管為核心、多部門協(xié)同的現(xiàn)代化監(jiān)管體系。為準(zhǔn)確把握《條例》精神，現(xiàn)對重點(diǎn)條文進(jìn)行解讀，為司法實(shí)務(wù)提供參考。

（圖源網(wǎng)絡(luò) 侵刪）

一

立法背景與制度價(jià)值

住房問題事關(guān)民生福祉。黨的二十大報(bào)告明確提出“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”。近年來，住房租賃市場快速發(fā)展，但也暴露出承租人權(quán)益保障不足、市場主體行為失范、監(jiān)管機(jī)制不完善等問題。雖然民事法律能夠調(diào)整訴訟中的租賃關(guān)系，但市場整體有序發(fā)展仍需更有力、更有效的政府規(guī)制。

《條例》作為首部專門行政法規(guī)，標(biāo)志著住房租賃市場進(jìn)入法治化、規(guī)范化的新階段。《條例》對出租人、承租人、住房租賃企業(yè)、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、網(wǎng)絡(luò)信息平臺(tái)等主體行為提出明確要求，構(gòu)建了體系完備、機(jī)制合理的監(jiān)管框架，有助于維護(hù)當(dāng)事人權(quán)益、穩(wěn)定租賃關(guān)系、推動(dòng)市場高質(zhì)量發(fā)展。

二

規(guī)范租賃行為，保障承租人權(quán)益

《條例》第二章對“甲醛房”“群租房”“惡意克扣押金”等亂象作出有力回應(yīng)，為規(guī)范市場秩序提供法律保障。

（一）確立安全標(biāo)準(zhǔn)，遏制“甲醛房”

《條例》第七條第一款明確規(guī)定，用于出租的住房應(yīng)當(dāng)符合室內(nèi)裝飾裝修等方面的法律法規(guī)和強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)。此處的“強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)”，首要即指國家強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)《民用建筑工程室內(nèi)環(huán)境污染控制標(biāo)準(zhǔn)》（GB50325-2020）。此外，國家衛(wèi)生健康委員會(huì)和市場監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)布的推薦性標(biāo)準(zhǔn)《室內(nèi)空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（GB/T 18883-2022）亦是司法實(shí)踐中具有參考價(jià)值的標(biāo)準(zhǔn)。

由此，如出租住房的室內(nèi)空氣質(zhì)量不合格如甲醛、苯、TVOC等空氣污染物濃度超標(biāo)等，承租人可以此為由解除住房租賃合同，并追究出租人的違約責(zé)任。此舉強(qiáng)化了出租人對租賃物的安全責(zé)任，體現(xiàn)了立法對承租人健康權(quán)保護(hù)的高度重視。同時(shí)也為司法提供了清晰指引，轉(zhuǎn)變當(dāng)前司法實(shí)踐中只能依據(jù)合同約定或原則性規(guī)定進(jìn)行裁判的局面。

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《住房租賃條例》

第七條第一款用于出租的住房應(yīng)當(dāng)符合建筑、消防、燃?xì)?、室?nèi)裝飾裝修等方面的法律、法規(guī)、規(guī)章和強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)，不得危及人身安全和健康。

《民用建筑工程室內(nèi)環(huán)境污染控制標(biāo)準(zhǔn)》

6.0.4民用建筑工程驗(yàn)收時(shí)，必須進(jìn)行室內(nèi)環(huán)境污染物濃度檢測。其限量應(yīng)符合表6.0.4的規(guī)定。

表 6.0.4 民用建筑工程室內(nèi)環(huán)境污染物濃度限量

《室內(nèi)空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》

4.1室內(nèi)空氣應(yīng)無毒、無害、無異常嗅味。

4.2室內(nèi)空氣質(zhì)量指標(biāo)及要求應(yīng)符合表1的規(guī)定。

表 1 空氣質(zhì)量指標(biāo)及要求

表 1 空氣質(zhì)量指標(biāo)及要求（續(xù)）

（二）禁止非居住空間出租，治理“群租房”

《條例》第七條第二款明確規(guī)定，廚房、衛(wèi)生間、陽臺(tái)、過道、地下儲(chǔ)藏室、車庫等非居住空間，不得單獨(dú)出租用于居住。租賃住房單間租住人數(shù)上限和人均最低租住面積，應(yīng)當(dāng)符合當(dāng)?shù)卣?guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。本規(guī)定直指“群租房”“隔斷房”等亂象，此類住房租賃合同可能因標(biāo)的物違法而被法院認(rèn)定為無效或部分無效，不僅有助于保障租客的基本居住尊嚴(yán)和生命安全，同時(shí)也維護(hù)了小區(qū)其他業(yè)主的合法權(quán)益和社區(qū)整體環(huán)境，體現(xiàn)了立法對居住安全和社會(huì)公共利益的統(tǒng)籌考量。

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《住房租賃條例》

第七條第二款廚房、衛(wèi)生間、陽臺(tái)、過道、地下儲(chǔ)藏室、車庫等非居住空間，不得單獨(dú)出租用于居住。

第七條第三款租賃住房單間租住人數(shù)上限和人均最低租住面積，應(yīng)當(dāng)符合設(shè)區(qū)的市級以上地方人民政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。

《上海市居住房屋租賃管理辦法》

第十條（最低人均承租面積和居住人數(shù)限制）出租居住房屋，每個(gè)房間的居住人數(shù)不得超過2人（有法定贍養(yǎng)、撫養(yǎng)、扶養(yǎng)義務(wù)關(guān)系的除外），且居住使用人的人均居住面積不得低于5平方米。

前款所稱居住面積，是指原始設(shè)計(jì)為居住空間的房間的使用面積。

（三）規(guī)范押金返還，防止“提燈定損”

《條例》第十條規(guī)定，押金的數(shù)額、返還時(shí)間及扣減情形應(yīng)在合同中明確，除約定情形外，出租人不得無正當(dāng)理由扣減押金。該條規(guī)定在保障承租人合法權(quán)益的同時(shí)，也賦予法院在具體案件中行使自由裁量權(quán)，根據(jù)合同約定、在案證據(jù)、日常經(jīng)驗(yàn)法則等，對出租人扣減押金的理由是否屬于“正當(dāng)理由”進(jìn)行綜合判斷。結(jié)合租賃法律關(guān)系的基本原則和司法實(shí)踐，正當(dāng)理由通常包括：拖欠租金、物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)等應(yīng)由承租人承擔(dān)的費(fèi)用，房屋及其設(shè)施造成超出正常使用范圍的損壞，未按合同約定恢復(fù)房屋原狀等。同時(shí)，該條強(qiáng)調(diào)了合同約定的重要性，引導(dǎo)租賃雙方在合同中明確約定押金的相關(guān)事項(xiàng)，通過事先約定減少潛在糾紛。

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《住房租賃條例》

第十條出租人收取押金的，應(yīng)當(dāng)在住房租賃合同中約定押金的數(shù)額、返還時(shí)間以及扣減押金的情形等事項(xiàng)。除住房租賃合同約定的情形以外，出租人無正當(dāng)理由不得扣減押金。

三

培育專業(yè)企業(yè)，引導(dǎo)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)

住房租賃企業(yè)是房屋租賃市場化、標(biāo)準(zhǔn)化、產(chǎn)業(yè)化的產(chǎn)物，對于房屋租賃市場發(fā)展具有重要意義。經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)是房屋租賃中的另一重要參與方，對于房屋租賃交易的形成具有促進(jìn)作用?！蹲》孔赓U條例》為此特別設(shè)立住房租賃企業(yè)一章和經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)一章，對其予以規(guī)制及管理。

（一）規(guī)范住房租賃企業(yè)

企業(yè)應(yīng)依法登記，公開服務(wù)規(guī)范與標(biāo)準(zhǔn)，發(fā)布真實(shí)房源信息。此外，應(yīng)設(shè)立租金監(jiān)管專用賬戶，防范資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)。值得注意的是，轉(zhuǎn)租業(yè)務(wù)規(guī)模達(dá)標(biāo)的自然人，也適用住房租賃企業(yè)的相關(guān)規(guī)定。

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《住房租賃條例》

第十五條住房租賃企業(yè)依法登記的經(jīng)營范圍應(yīng)當(dāng)使用“住房租賃”的表述。

住房租賃企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，向所在地縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門報(bào)送開業(yè)信息。房產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)將住房租賃企業(yè)開業(yè)信息向社會(huì)公開。

住房租賃企業(yè)應(yīng)當(dāng)在其經(jīng)營場所醒目位置公示本企業(yè)開業(yè)信息、服務(wù)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)等。

第十六條住房租賃企業(yè)發(fā)布的住房地址、面積、租金等房源信息應(yīng)當(dāng)真實(shí)、準(zhǔn)確、完整，在其經(jīng)營場所、互聯(lián)網(wǎng)等不同渠道發(fā)布的房源信息應(yīng)當(dāng)一致，發(fā)布的房源圖片應(yīng)當(dāng)與實(shí)物房源一致，不得發(fā)布虛假或者誤導(dǎo)性房源信息，不得隱瞞或者拒絕提供擬出租住房的有關(guān)重要信息。

第十七條住房租賃企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立住房租賃檔案，如實(shí)記載相關(guān)信息，并健全住房租賃信息查驗(yàn)等內(nèi)部管理制度。

住房租賃企業(yè)不得非法收集、使用、加工、傳輸他人個(gè)人信息，不得非法買賣、提供或者公開他人個(gè)人信息。

第二十條自然人轉(zhuǎn)租他人住房開展住房租賃經(jīng)營業(yè)務(wù)，經(jīng)營規(guī)模達(dá)到國務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門會(huì)同國務(wù)院市場監(jiān)督管理部門等有關(guān)部門規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的，適用本條例有關(guān)住房租賃企業(yè)的規(guī)定。

（二）引導(dǎo)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)合規(guī)經(jīng)營

經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)核實(shí)房源信息，確保真實(shí)性；不得為“群租房”等違法房屋提供經(jīng)紀(jì)服務(wù)，不得代收代付租金押金，不得未經(jīng)授權(quán)代簽合同。收費(fèi)項(xiàng)目應(yīng)明碼標(biāo)價(jià)，簽訂并保存經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同。通過經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)簽訂的租賃合同，由經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)辦理備案。

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《住房租賃條例》

第二十三條住房租賃經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)發(fā)布房源信息前，應(yīng)當(dāng)核對并記錄委托人的身份信息、住房權(quán)屬信息，實(shí)地查看房源，與委托人簽訂住房租賃經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同，編制住房狀況說明書。住房租賃經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同、住房狀況說明書應(yīng)當(dāng)加蓋住房租賃經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)印章，并按照有關(guān)規(guī)定保存。

第二十五條住房租賃經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得有下列行為：

（一）為出租不符合建筑、消防、燃?xì)?、室?nèi)裝飾裝修等方面的法律、法規(guī)、規(guī)章或者強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的住房提供經(jīng)紀(jì)服務(wù)；

（二）為單獨(dú)出租廚房、衛(wèi)生間、陽臺(tái)、過道、地下儲(chǔ)藏室、車庫等非居住空間用于居住提供經(jīng)紀(jì)服務(wù)；

（三）為單間租住人數(shù)上限或者人均最低租住面積不符合規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的住房出租提供經(jīng)紀(jì)服務(wù)；

（四）代收、代付住房租金、押金；

（五）未經(jīng)當(dāng)事人同意，以當(dāng)事人名義簽訂住房租賃合同；

（六）法律、法規(guī)、規(guī)章禁止從事的其他行為。

第二十六條住房租賃經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)對收費(fèi)服務(wù)項(xiàng)目明碼標(biāo)價(jià)，不得在標(biāo)價(jià)之外加價(jià)或者收取未予標(biāo)明的費(fèi)用。

第二十七條出租人和承租人通過住房租賃經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)簽訂住房租賃合同的，由住房租賃經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)辦理住房租賃合同備案。

四

協(xié)同市場監(jiān)管，提升治理效能

《條例》在市場監(jiān)管方面有多項(xiàng)創(chuàng)新，為市場健康發(fā)展提供制度保障。

（一）推行合同示范文本

由住建、市場監(jiān)管部門制定并公布住房租賃合同、經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同示范文本，規(guī)范合同內(nèi)容，明確權(quán)利義務(wù)，減少糾紛。標(biāo)準(zhǔn)化文本也為監(jiān)管部門提供了便利，便于監(jiān)督合同簽訂與履行。

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《住房租賃條例》

第二十八條國務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門會(huì)同國務(wù)院市場監(jiān)督管理部門制定并公布住房租賃合同、住房租賃經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同示范文本。

（二）建立信息共享機(jī)制

《條例》打破了傳統(tǒng)監(jiān)管中的部門壁壘，縣級以上房產(chǎn)管理部門通過租賃管理服務(wù)平臺(tái)開展備案、信息管理、統(tǒng)計(jì)監(jiān)測等工作，并與民政、教育、公安、稅務(wù)等部門建立信息共享機(jī)制，實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)互通、執(zhí)法聯(lián)動(dòng)，變“多頭管理”為“一體協(xié)同”，提升監(jiān)管效能。

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《住房租賃條例》

第三十條縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)通過住房租賃管理服務(wù)平臺(tái)開展合同備案、租賃住房信息管理、統(tǒng)計(jì)監(jiān)測等管理與服務(wù)，并與民政、自然資源、教育、市場監(jiān)督管理、金融管理、公安、稅務(wù)、統(tǒng)計(jì)等部門建立信息共享機(jī)制。

（三）完善信用監(jiān)管體系

建立住房租賃企業(yè)及從業(yè)人員信用檔案，記錄并公開信用信息。對信用良好者給予政策支持，對失信者采取限制準(zhǔn)入、加強(qiáng)監(jiān)管等措施。信用機(jī)制有助于提高市場透明度，引導(dǎo)消費(fèi)者選擇誠信主體，保障合法權(quán)益。

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《住房租賃條例》

第三十三條縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同有關(guān)部門、住房租賃相關(guān)行業(yè)組織加強(qiáng)住房租賃行業(yè)誠信建設(shè)，建立住房租賃企業(yè)、住房租賃經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員信用評價(jià)制度，將相關(guān)違法違規(guī)行為記入信用記錄，納入全國信用信息共享平臺(tái)，并根據(jù)信用狀況實(shí)施分級分類監(jiān)管。

來源： 山東高法

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