廣東
我是紫沐，這是我第475篇日記。
每到年底，就像潮水退潮，能看清誰在裸泳。
很多新盤，國慶都說自己賣爆，節后就漲價。
結果說好的漲價遲遲不來，優惠倒是一個比一個多，生怕客戶被對手搶走。
燕語堂悅，用“貼息”的名義降價36萬，還能買特價房源。
辰園湖境，特價房的價格，對比開盤便宜了接近5%。
未來方洲二期，雖然產品能打，但在競爭激烈、買家挑剔的老黃埔，也準備要降價。
另外像黃埔新城、西派天河序、中交天翠等等，都陸續有優惠放出。
考慮到這才11月，后續參與價格戰的項目只會更多。
就像國慶文章預判的，這個年底，以價換量就是成交主流。
二手也一樣，年底是淘筍旺季，很適合置換。
有些人看不懂，為什么房價跌這么狠，還這么多業主賣房，廣州每個月還有近萬套成交，原因是什么？
就因為淡季換房，是真能省錢。
同樣是腰斬，自家房子從500萬跌到250萬，目標房子1000萬跌到500萬。
從置換角度，其實省了250萬的換房成本。
換成是旺季，自家房子和目標房子都漲50%，換房要花750萬，難度翻三倍。
所以有改善置換需求，該買就買，該賣就賣。
接下來兩個月，會是筍盤集中爆發的月份，多花點心思。
只可惜，誰多可以等，但阿廣的財政不行。
今年土拍，廣州只賣了32塊地，成交金額313億，還不到去年一半。
沒辦法，只能集中掛牌20宗地，看這250億的總地價，能換來多少年終獎。
這種操作，真的很難評。
特別是里面那堆增城、南沙、從化等遠郊地塊，撫心自問，這些地方缺房子嗎？
增城房價幾乎普跌50%了，還要建住宅嗎？
哪怕核心點的地塊，像嘉禾望崗、白云新城，其實也沒賣地必要。
比如嘉禾望崗，越秀嘉悅云啟國慶開盤到現在，去化都一般般。
這又來一塊地，你說越秀是接還是不接。
接吧，產品注定做不出什么新意，只能徒增庫存。
不接吧，被別的開發商拍下來，可能直接就開打價格戰，沒法控盤慢慢賣。
越秀控盤能力是很強的，像天河和樾府，高溢價維持了很久。
直到西派天河序進場，掀起價格戰，和樾府才開始大降價。
有這個前車之鑒，嘉禾望崗這塊地，越秀大概率不想拿也得拿。
那同樣的道理，即將拍賣的洛溪地塊，越秀是不是也得兜底呢？
所以現在的土拍，真的很難評。
持續供過于求，對個人、開發商和市場來說，都不是好事。
樓市想破局之路，離不開產業和經濟。
只有現金流穩定了，操作才不會變形。
現在能克制供地，能保持地價穩定的城市，無一例外都在強化產業格局。
比如杭州，今年土拍相對亮眼，就離不開一眾科技公司的崛起。
廣州作為老牌一線，在產業升級這塊，得多花點心思了。
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