觀察丨“榜一大哥”保利發展：賣得最多，跌得最狠

地產行業持續調整，“榜一大哥”保利發展也賣不動了。

近日，保利發展（600048.SH）發布銷售簡報，2025年11月，保利發展實現簽約面積45.82萬平方米，同比減少66.79%；簽約金額180.19億元，同比減少24.93%。1-11月，保利發展累計簽約金額2408.66億元，同比減少21.80%。

照此計算，保利銷售2025年的銷售額大概率將跌破3000億元；而2024年，保利發展全年共實現銷售簽約金額3230.29億元。

廣州依然是保利發展的最大糧倉。

根據克而瑞發布的廣州房企銷售榜，前11個月保利發展一共在廣州賣出490.67億元，與前10月的銷售額相比，11月，保利發展在廣州的簽約金額達到144.93億元。

也就是說，僅一個廣州就撐起保利發展11月超八成的銷售額。

幫保利守住大本營的，是其去年9月花費近118億拿下的廣州地王項目。11月7日，保利玥璽灣開盤，并創下百億銷售，成交均價約17萬元每平，成為保利年內銷售額最高的樓盤。

11月，在廣州賣得多熱火朝天，保利在其他城市就有多沉寂。

根據克而瑞北京和上海的銷售數據，11月保利發展在北京銷售額僅有10.26億元，繼續位列北京房企銷售榜第10；在上海，保利發展11月的權益銷售額為24.99億元，前11月銷售額排名較10月下降一位至第三。

綜合來看，整個11月保利發展在北上廣三座城市合計銷售額達180.18億元；也就是說，在全國其他城市，保利發展11月的銷售額幾乎為零。在深圳，保利發展甚至未打入銷售前20強。

事實上，隨著地產行情分化，為規避風險，絕大多數房企將資源集中投向一線等核心城市，一線城市早已成為頭部房企的絕對主戰場。2024年，招商蛇口在一線城市的投資占比達到59%，上海就是其主戰場之一；在北京，越秀和華潤置地也各自跑馬圈地，霸榜當地的銷售排行；深圳市場則被深耕當地的本土房企牢牢占據。

作為地產銷售一哥，保利的一線城市布局薄弱地很突出。據克而瑞整理，截至2025年上半年，保利在一線城市的土儲占比僅為12.8%，三四線占比為43.8%，二線占比為43%，其在三四線城市的庫存，去化壓力較為突出。

從財報來看，大量的三四線樓盤一直在拖累這位“榜一大哥”的盈利表現。

2025年上半年，保利發展的房地產銷售結轉收入為1051億元，營業總收入1169億元，同比下降16.08%；同期的利潤總額99億元，同比下降29.7%；歸母凈利潤27.11億元，同比下降63.5%。

第三季度的表現更差。7-9月，保利發展在營收同比增長近30%的情況下，錄得凈虧損7.8億元，前三季度，保利發展的凈利潤僅有19.3億元，凈利潤率低到只有1%。

為了補齊一線城市短板，保利發展動作頻頻。去年12月，原保利發展董事會辦公室副總經理李紅亮下放到一線，擔任北京公司總經理。

今年，保利在北京土拍市場發力，上半年花了近90億元在朝陽、海淀等核心區域拿下地塊。但與同樣來自廣州的越秀相比，保利早已被甩開幾個身位。今年前11個月，越秀在北京市場的全口徑銷售額超280億元，是保利發展銷售額的兩倍。

由于手持的大多是低門檻改善項目，保利在北京已有項目的去化率也不樂觀。位于順義的保利頤璟和煦，2024年兩次取證，一年后的去化率還不到50%；位于石景山的北京保利璟山和煦，2023年開盤，入市一年的去化率也僅有不到三成。

北京市場突圍不利，保利將今年另一個重點發力的市場放在了上海。今年1-10月，保利發展在上海共拿下8宗地，權益金額139.25億元，占總投資的24%，是布局力度最大的城市。

不過，保利在上海的榜一地位也不穩固。8月至11月，保利發展和華潤置地、招商蛇口輪番拿下權益銷售額榜首，將上海市場銷冠的懸念留到了最后一個月。

總的來看，雖然保利守住了地產銷售榜第一的位置，但隨著房地產行業競爭進入下半場，房企早已不再唯規模論，“榜一大哥”的光環下，保利在一線核心城市布局的結構性短板，使其難以享受到市場中最優質、最抗風險的利潤，反而被大量沉淀在低能級城市的資產持續拖累。

股價與市盈率持續承壓，也反映了資本市場對其增長模式可持續性的謹慎與質疑。截至12月11日收盤，保利發展年內股價下跌近26%，跌幅遠超招商蛇口、越秀地產、綠城中國等國央企，而華潤置地、中海地產的股價則分別上漲31.8%和5.33%。

看來，保利這個“一哥”，要想坐得穩、賺到錢，真得好好想想，怎么把力氣從沖規模，轉到攢利潤上來。