廣東
我是紫沐，這是我第479篇日記。
時代變了。
以前，是漲價去庫存。
現在，是房票去庫存。
截至12月初，廣州全市通過房票認購房源約5500套，直接消化存量商品房792套。
細化到各區，最猛的是黃埔。
今年房票認購量超6000套，單是南崗街單月簽約金額就超11億。
而上星期才發放首批房票的番禺，首批5600萬元房票也實現了閉環使用。
后續化龍舊改預計將發放3億元房票，繼續給商品房去庫存。
平心而論，房票這招確實高。
不需要印鈔，不用擔心村民拿錢存銀行，能保證資金回流房地產，完成去庫存的閉環。
用無法給財政做貢獻的村屋，置換開發商手里積壓的新房庫存。
既拯救了開發商的現金流，又穩住了土拍預期，一舉兩得。
但房票救得了庫存，救得了房價嗎？
或者說得更現實一點，房票真的能去庫存嗎？
看數據，24年廣州新房成交7萬套，二手成交超10萬套。
而25年前11月，廣州新房成交5.7萬套，二手成交9.3萬套。
考慮到這個月行情偏冷，一二手成交能持平去年，就已經超預期了。
但庫存數據呢？
24年底，廣州二手掛牌數約15.6萬套，全市去庫存周期為16個月。
25年底，廣州二手掛牌數約15.4萬套，全市去庫存周期為24個月。
房票的力量，在無盡的拋盤、新房、土拍面前，有點不太夠看。
都知道去庫存的重要性，都知道在庫存問題解決之前，傳統工具很難奏效。
但真想去庫存，談何容易，如何平衡供應和財政，就是大難題。
所以真相就是，今年房價依然是跌的。
新房這邊，不管海報有多紅，都在以價換量。
二手更慘，由于村民都拿著房票買新房，進一步擠壓了原本屬于二手房的購買力。
沒有配套優勢的房子，不割肉根本沒人看，只有降價才有流動性。
所以房票去庫存，其實是帶血的。
就算救得了庫存，也救不了房價。
明年樓市最好的成績，就是止跌回穩，別想有大行情。
各種工具和利好會繼續出，防止樓市發生系統性風險。
但也不會讓樓市出現報復性反彈，供需不允許，經濟也不允許。
至于很多人關心的，哪些區域會最先回暖。
按以前的標準，那肯定是核心區。
但現在觀念變了，一些基礎配套不夠完善的板塊，比如天河牛奶廠，企穩速度還真比不過荔灣廣鋼。
在大家買房都回歸自住，更看重通勤、學位和配套的當下，學鐵商成熟的地方，房價更有支撐力。
至于要不要出手，還是那個觀點，看你買房目的是什么。
剛需自住，改善換房，依然是好時機。
雖說明年趨勢很難有大的回暖，但自住房短則住5年，長則住10年。
5-10年的時間，足夠經濟和就業重回正軌。
只要樓市能拿回正常的抗通脹能力，這筆經濟賬就算得過，還能獲得生活品質和配套上的提升。
但如果是想投資賺錢，建議三思。
低利率也是有成本的，在經濟和供需有明顯改善之前，不建議玩值博率這么低的博弈。
買房暴富的時代早就結束了，少喝點雞湯，少聽點忽悠。
樓市依然寄托著萬家燈火，但已經不再有黃金萬兩。
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