作者 | 峰會(huì)組委會(huì)

摘要：

城市更新x銀發(fā)經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)融新打法，告別傳統(tǒng)開發(fā)，玩轉(zhuǎn)運(yùn)營(yíng)新生態(tài)。

2025年，不動(dòng)產(chǎn)正在“狂飆”進(jìn)副本。

上半年忙著跟“十五五”規(guī)劃對(duì)表校準(zhǔn)，下半年則集體攻關(guān)一個(gè)靈魂拷問：規(guī)劃里的“產(chǎn)融結(jié)合”，到底如何才能讓它真正跑通閉環(huán)？

有些企業(yè)滿懷期待地?fù)肀А?strong>城市更新”與“銀發(fā)經(jīng)濟(jì)”，希望借此盤活存量資產(chǎn)、開辟增長(zhǎng)新賽道，然而現(xiàn)實(shí)卻頻頻遇阻：項(xiàng)目定位不清陷入招商困境，長(zhǎng)周期投資模型難以匹配資本回報(bào)要求，復(fù)雜運(yùn)營(yíng)對(duì)專業(yè)能力提出極高挑戰(zhàn)，甚至因政策理解偏差讓項(xiàng)目陷入僵局。

這不是個(gè)別現(xiàn)象。據(jù)機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，中國(guó)城市更新潛在市場(chǎng)規(guī)模將達(dá)數(shù)萬億元，銀發(fā)經(jīng)濟(jì)更是坐擁3.1億老年人口的萬億級(jí)市場(chǎng)。

但當(dāng)這些在藍(lán)圖與報(bào)告中描繪美好的模式投入真實(shí)的復(fù)雜城市肌理與多元養(yǎng)老需求時(shí)，便頻頻陷入“落地難、盈利難、持續(xù)難”的窘境。

癥結(jié)在于：傳統(tǒng)“開發(fā)-銷售”思維和短期逐利邏輯，與城市更新、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)所需的“長(zhǎng)期主義、運(yùn)營(yíng)為王、融合共生”的新路徑存在根本錯(cuò)配。新賽道的高復(fù)雜性、長(zhǎng)回報(bào)周期、強(qiáng)運(yùn)營(yíng)依賴性等特點(diǎn)，難以被舊有的商業(yè)模式所支撐。

于是，行業(yè)逐漸形成共識(shí)——“新賽道跑起來，新生態(tài)先鋪路。”

在此背景下，1月21日，第十屆中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)管理峰會(huì)的兩場(chǎng)平行論壇應(yīng)運(yùn)而生，旨在從宏觀戰(zhàn)略走向微觀實(shí)操，厘清新路徑、探討新路徑，成為決定萬億級(jí)市場(chǎng)能否規(guī)模化、健康化落地的關(guān)鍵對(duì)話。

從確定性開發(fā)到不確定性運(yùn)營(yíng)

要理解平行論壇的價(jià)值，需要看清不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)正在經(jīng)歷的根本性轉(zhuǎn)變。

傳統(tǒng)開發(fā)追求土地、規(guī)劃、周期和價(jià)值的確定性，但存量時(shí)代的城市更新和養(yǎng)老運(yùn)營(yíng)打破了這個(gè)邏輯，它們充滿不確定性、復(fù)雜性和自主創(chuàng)新需求。

不確定性體現(xiàn)在，項(xiàng)目效果高度依賴在地條件。比如，同樣的養(yǎng)老社區(qū)模式，在一線城市供不應(yīng)求，在二三線城市可能面臨入住率不足。

復(fù)雜性則更為棘手。一個(gè)成功的城市更新項(xiàng)目，需要平衡歷史保護(hù)與現(xiàn)代商業(yè)、短期投入與長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)、政府規(guī)劃與市場(chǎng)需求的復(fù)雜關(guān)系。而養(yǎng)老項(xiàng)目的成功，則涉及醫(yī)療資源整合、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)建立、支付體系設(shè)計(jì)、代際融合等多維度挑戰(zhàn)。

最關(guān)鍵的轉(zhuǎn)變是自主創(chuàng)新需求。傳統(tǒng)開發(fā)是標(biāo)準(zhǔn)化流程，但存量運(yùn)營(yíng)需要項(xiàng)目方“自作主張”——根據(jù)在地文化設(shè)計(jì)獨(dú)特的商業(yè)業(yè)態(tài)，針對(duì)長(zhǎng)者需求創(chuàng)新服務(wù)模式，基于社區(qū)特點(diǎn)構(gòu)建活力生態(tài)。

正如AI Agent需要專門的的基礎(chǔ)設(shè)施（

Infra

平行論壇一：

城市更新：從空間改造到活力激活

主題“城市更新、職住平衡與新消費(fèi)”，將直面存量時(shí)代最核心的挑戰(zhàn)：如何讓“老”空間產(chǎn)生“新”價(jià)值？

傳統(tǒng)城市更新如同“給舊房子穿新衣”，但新一代城市更新更像是“為老社區(qū)注入新靈魂”。

論壇將從四個(gè)維度解構(gòu)這一轉(zhuǎn)變：

• 產(chǎn)融結(jié)合如何真正賦能資產(chǎn)增值：不再只是簡(jiǎn)單的“資本+項(xiàng)目”，而是探討金融機(jī)構(gòu)如何深度理解運(yùn)營(yíng)邏輯，設(shè)計(jì)符合更新項(xiàng)目長(zhǎng)周期、慢回報(bào)特點(diǎn)的金融產(chǎn)品。

• 消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施類投資趨勢(shì)分析：當(dāng)線上消費(fèi)成為常態(tài)，線下空間的價(jià)值不再是交易場(chǎng)所，而是體驗(yàn)場(chǎng)域、社交平臺(tái)和文化載體。哪些消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施值得投資？投資邏輯發(fā)生了哪些變化？

• 租住企業(yè)精細(xì)化管理：職住平衡不是簡(jiǎn)單的地理鄰近，而是通過精細(xì)化運(yùn)營(yíng)，讓居住空間與工作空間在功能上互補(bǔ)、在時(shí)間上銜接、在社群上交融。

• 零售空間運(yùn)營(yíng)突圍內(nèi)卷：當(dāng)所有商業(yè)體都在引入網(wǎng)紅品牌、打造打卡場(chǎng)景時(shí)，真正的差異化競(jìng)爭(zhēng)力在哪里？是數(shù)據(jù)驅(qū)動(dòng)的精準(zhǔn)招商？是社群運(yùn)營(yíng)的深度連接？還是文化賦能的品牌溢價(jià)？

兩場(chǎng)圓桌對(duì)話將分別聚焦“租住賽道運(yùn)營(yíng)如何做出差異化”和“城市更新對(duì)零售運(yùn)營(yíng)的新課題”，邀請(qǐng)一線操盤手分享實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)與失敗教訓(xùn)。

平行論壇二：

銀發(fā)經(jīng)濟(jì)：解構(gòu)3.1億人的萬億市場(chǎng)

與城市更新的“空間重構(gòu)”相呼應(yīng)，平行論壇之二的主題是“從養(yǎng)老到銀發(fā)：產(chǎn)業(yè)、空間與投資的變化”，屆時(shí)，將系統(tǒng)拆解中國(guó)老齡化社會(huì)帶來的根本性變革。

數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)60歲及以上人口已達(dá)3.1億，但銀發(fā)經(jīng)濟(jì)遠(yuǎn)不止養(yǎng)老那么簡(jiǎn)單。

但從儲(chǔ)蓄養(yǎng)老到投資養(yǎng)老的轉(zhuǎn)變，需要全新的金融基礎(chǔ)設(shè)施。

論壇將構(gòu)建完整的產(chǎn)業(yè)圖譜：

• 銀發(fā)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)生態(tài)解構(gòu)：從老年鞋服、健康食品、智能穿戴、康復(fù)輔具等產(chǎn)品層，到養(yǎng)老服務(wù)、健康管理、文化旅游、金融保險(xiǎn)等服務(wù)層，全面剖析萬億級(jí)市場(chǎng)的機(jī)會(huì)分布與進(jìn)入壁壘。

• 養(yǎng)老居住投資模型：傳統(tǒng)“建-售-離”的房地產(chǎn)邏輯在養(yǎng)老領(lǐng)域完全失效。論壇將深入探討“投融建管退”全周期的財(cái)務(wù)模型如何重構(gòu)？哪些資本適合哪些養(yǎng)老產(chǎn)品線？退出通道有哪些創(chuàng)新？

• 康養(yǎng)旅居的新玩法：千億級(jí)需求下的產(chǎn)品不再只是老年旅行團(tuán)，而是融合健康管理、文化體驗(yàn)、社群交往的綜合性產(chǎn)品。哪些區(qū)域有潛力成為康養(yǎng)旅居目的地？產(chǎn)品創(chuàng)新的核心要素是什么？

• 養(yǎng)老項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)分析：當(dāng)空間為載體，服務(wù)為內(nèi)核成為共識(shí)，什么樣的服務(wù)才是有價(jià)值且可持續(xù)的？如何構(gòu)建可復(fù)制、可擴(kuò)展、有競(jìng)爭(zhēng)力的服務(wù)體系？

該環(huán)節(jié)的圓桌對(duì)話“迎接銀發(fā)經(jīng)濟(jì)：產(chǎn)業(yè)、資本與空間的融合共生之道”，將邀請(qǐng)產(chǎn)業(yè)方、資本方和空間運(yùn)營(yíng)方同臺(tái)對(duì)話，尋找三方共贏的合作模式。

就像AI Agent需要專門的基礎(chǔ)設(shè)施才能穩(wěn)定運(yùn)行一樣，城市更新和養(yǎng)老運(yùn)營(yíng)也對(duì)行業(yè)“基礎(chǔ)設(shè)施”提出了全新要求。平行論壇的價(jià)值，不僅在于展示成功案例，更在于暴露真實(shí)困境、分享失敗教訓(xùn)、探索解決方案。

結(jié)語

兩個(gè)論壇，看似賽道不同，實(shí)則指向同一個(gè)答案：產(chǎn)融結(jié)合的終點(diǎn)，不是“投錢”，而是“入局”——從簡(jiǎn)單的資金支持，轉(zhuǎn)向深度的價(jià)值共創(chuàng)。

這場(chǎng)轉(zhuǎn)型，要求所有玩家重塑自己：

• 運(yùn)營(yíng)商不能只會(huì)管樓，得成為懂資產(chǎn)、善披露的“資產(chǎn)管理人”。

• 資本方不能只看報(bào)表，得成為懂產(chǎn)業(yè)、有耐心的“長(zhǎng)期合伙人”。

• 政府方不能只出政策，得成為懂市場(chǎng)、會(huì)設(shè)計(jì)的“系統(tǒng)搭建者”。

這就像運(yùn)行一個(gè)復(fù)雜的AI Agent，光有算法不夠，必須搭建全新的Infra。城市更新與養(yǎng)老行業(yè)也一樣——需要一套全新的產(chǎn)融結(jié)合基礎(chǔ)設(shè)施：可信的評(píng)估體系、靈活的交易結(jié)構(gòu)、多元的退出機(jī)制、動(dòng)態(tài)的風(fēng)險(xiǎn)管理工具箱。

不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)管理，正站在一個(gè)清晰的臨界點(diǎn)上：舊地圖已找不到新大陸。

1月21日的平行論壇，不會(huì)只是說說而已。它是一次路徑測(cè)試、工具共創(chuàng)、共識(shí)對(duì)齊的現(xiàn)場(chǎng)實(shí)驗(yàn)。當(dāng)城市更新的場(chǎng)景設(shè)計(jì)師遇上銀發(fā)經(jīng)濟(jì)的生態(tài)構(gòu)建師，當(dāng)資本、運(yùn)營(yíng)、政府、技術(shù)四方坐進(jìn)同一個(gè)對(duì)齊會(huì)議——

那個(gè)真正適配“十五五”周期的產(chǎn)融結(jié)合新路徑，或許就在這次對(duì)話中，按下了啟動(dòng)鍵。