近日，深圳卓悅中心One Avenue與潮流零售品牌KKV的閉店糾紛持續(xù)發(fā)酵，引發(fā)商業(yè)地產(chǎn)與零售行業(yè)廣泛關(guān)注。

事件回溯：四年合作突生變

1月5日晚間，“卓悅中心”微信公眾號(hào)就KKV店鋪?zhàn)赓U合同解除及撤店事宜發(fā)布官方說(shuō)明，稱“解除合同正當(dāng)、協(xié)商程序完整、行為舉措合法”，正式收回KKV商鋪使用權(quán)，并同步啟動(dòng)重新招商程序。

據(jù)悉，1月5日凌晨，卓悅中心方面對(duì)KKV門店進(jìn)行強(qiáng)制清場(chǎng)，隨后進(jìn)一步圍欄以封店，雙方在清退過(guò)程中發(fā)生肢體沖突，導(dǎo)致KKV員工受傷送醫(yī)，矛盾徹底激化。

不過(guò)，矛盾早在2025年12月已出現(xiàn)——

12月14日，KKV深圳卓悅中心店首次遭遇強(qiáng)制閉店。品牌在店外貼出告示稱，購(gòu)物中心在合同正常履約期間，以業(yè)態(tài)調(diào)整為由單方面強(qiáng)行要求KKV提前解約，并采用停水?dāng)嚯姷却直┦侄?，致使門店無(wú)法繼續(xù)正常經(jīng)營(yíng)。隨后在多方協(xié)調(diào)下，KKV門店于12月19日短暫恢復(fù)營(yíng)業(yè)。

據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道，雙方于2021年簽訂至2027年的租賃合同，KKV母公司KK集團(tuán)將首家KKV與X11聯(lián)名門店落地卓悅中心北區(qū)。

彼時(shí)，卓悅中心北區(qū)以“新勢(shì)力·潮北去”為slogan，關(guān)注于新消費(fèi)浪潮中“Z世代”人群的興趣圈層，重點(diǎn)布局潮流零售業(yè)態(tài)，引入KKV和商場(chǎng)定位相匹配。

然而，據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道，2025年9月，卓悅中心就曾根據(jù)合同約定，與KKV進(jìn)行協(xié)商溝通，但雙方無(wú)法協(xié)商一致，后于2025年12月31日解除租賃關(guān)系。之后，筆者亦了解到，期間，雙方曾就店鋪調(diào)整方案展開(kāi)多輪磋商，但始終未達(dá)成共識(shí)。

目前，KK集團(tuán)也已明確將通過(guò)法律訴訟途徑維護(hù)自身權(quán)益。

爭(zhēng)議焦點(diǎn)：四大核心問(wèn)題各執(zhí)一詞

昔日的合作伙伴緣何走向了對(duì)立面？包括南方都市報(bào)、21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道等多家媒體都進(jìn)行梳理，雙方在以下幾個(gè)核心問(wèn)題上存在根本分歧：

1.業(yè)績(jī)租金是否已實(shí)際形成？

對(duì)于此次解約，卓悅中心方面給出的解釋是，自雙方合作以來(lái)，KKV店鋪始終未能支付雙方《租賃合同》中約定的業(yè)績(jī)租金，已達(dá)到行使解除權(quán)的條件。

據(jù)卓悅中心1月5日晚間發(fā)出的《關(guān)于KKV店鋪?zhàn)赓U合同解除及撤店事宜的說(shuō)明》指出，自雙方合作以來(lái)，KKV店鋪始終未能支出雙方《租賃合同》中約定的業(yè)績(jī)租金，已達(dá)到我方行使解除權(quán)的條件。

KK集團(tuán)方面則表示，與卓悅在合同中約定的租金模式為“固定租金+提成租金，兩者取高”。從合同角度看，KKV這幾年來(lái)的確沒(méi)有繳納提成租金，KK集團(tuán)也承認(rèn)這一點(diǎn)，但原因是提成租金并未形成。相關(guān)負(fù)責(zé)人強(qiáng)調(diào)，“我們一直是按兩者取高的固定租金在支付租金，并未拖欠。”

2.解除權(quán)是否已過(guò)法定時(shí)效？

合同中也有約定，若KKV連續(xù)3個(gè)月僅繳納基本租金、無(wú)提成租金繳納的或一年內(nèi)累計(jì)超過(guò)6個(gè)月僅繳基本租金無(wú)提成租金繳納的，即觸發(fā)解約條件。卓悅中心主張解約條款是合同明確約定的內(nèi)容，雙方自愿簽署即應(yīng)遵守，自身已履行三個(gè)月溝通、發(fā)函催告義務(wù)，解約程序合法合規(guī)。“截至最后期限，對(duì)方始終未履行合同義務(wù)、拒絕交還商鋪，該行為已構(gòu)成根本違約?！?/p>

KK集團(tuán)方面則直指該條款為商場(chǎng)統(tǒng)一格式條款。更關(guān)鍵的是，根據(jù)《民法典》規(guī)定，合同解除權(quán)的行使期限為一年，自權(quán)利人知道或應(yīng)當(dāng)知道解除事由之日起計(jì)算。KKV自開(kāi)業(yè)之日履約4年多期間，卓悅中心從未就“未繳納提成租金”向其提出異議，也未啟動(dòng)解約程序。如今再主張解約，已超過(guò)法定時(shí)效，該解除權(quán)已喪失。

據(jù)南方都市報(bào)報(bào)道中，北京乾成（深圳）律師事務(wù)所主任劉小前律師觀點(diǎn)認(rèn)為，商場(chǎng)據(jù)以解約的“欠付業(yè)績(jī)租金即可解約”條款屬于格式條款，根據(jù)《民法典》第四百九十六條，若簽訂合同時(shí)商場(chǎng)未就該條款對(duì)KKV進(jìn)行充分提示說(shuō)明，KKV有權(quán)主張?jiān)摋l款不構(gòu)成合同內(nèi)容，商場(chǎng)解約的權(quán)利基礎(chǔ)將面臨效力質(zhì)疑；即便上述條款有效，合同解除權(quán)亦受一年除斥期間限制。商場(chǎng)在長(zhǎng)達(dá)四年內(nèi)未對(duì)租金支付模式提出異議，可能被認(rèn)定為對(duì)現(xiàn)狀的默認(rèn)，時(shí)隔多年后再主張解約，大概率因超過(guò)法定期限而無(wú)法獲得法律支持。

3.品牌業(yè)績(jī)是否“低迷”致合作價(jià)值喪失？

據(jù)卓悅中心方面回復(fù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道，在雙方合作期間，卓悅中心秉持與租戶共同成長(zhǎng)的合作原則，即便提成租金從未支付，仍通過(guò)主動(dòng)提供租金減免、投入聯(lián)合營(yíng)銷資源以及為支持其品牌形象升級(jí)而特批閉店裝修期租金調(diào)整等多種方式，累計(jì)給予了KKV品牌近44萬(wàn)元的實(shí)質(zhì)性運(yùn)營(yíng)支持。

并稱長(zhǎng)期的業(yè)績(jī)低迷導(dǎo)致KKV拖欠提成租金問(wèn)題未能得到解決。此次清退決定，是卓悅中心在履行充分告知、提供幫扶后，基于品牌方違約的前提不得不采取的措施。

對(duì)此，KK集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人明確表示，KKV共收到卓悅中心主動(dòng)減免租金累計(jì)32萬(wàn)元并分?jǐn)?shù)月執(zhí)行，并且為特殊時(shí)期響應(yīng)政府要求對(duì)全體租客的減免而非僅對(duì)KKV的特殊政策。

此外，該負(fù)責(zé)人指出，業(yè)績(jī)未達(dá)提成點(diǎn)并不等同于“業(yè)績(jī)低迷”。在同區(qū)域、同業(yè)態(tài)下，KKV門店銷售數(shù)據(jù)長(zhǎng)期位居前列，且隨著市場(chǎng)回暖，門店經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)呈現(xiàn)穩(wěn)步上升趨勢(shì)，月銷售額可達(dá)200萬(wàn)以上。同時(shí)，KK集團(tuán)投入過(guò)千萬(wàn)元資金用于門店運(yùn)營(yíng)及品牌首發(fā)、IP 聯(lián)名、快閃活動(dòng)等資源，持續(xù)為北區(qū)吸引大量年輕客流。

KK集團(tuán)認(rèn)為，KKV達(dá)不到繳納提成租金條件并非自己?jiǎn)畏矫嬖斐?，相反KKV是北區(qū)同業(yè)品牌中人流及業(yè)績(jī)均位居前列的品牌，如這樣的品牌都達(dá)不到提成租金的業(yè)績(jī)，這意味著什么？卓悅中心反過(guò)來(lái)以業(yè)績(jī)不達(dá)標(biāo)為由對(duì)KKV提出清場(chǎng)，“我們深感遺憾，并將以法律手段進(jìn)行維權(quán)?！?/p>

4.強(qiáng)制清場(chǎng)行為是否具備正當(dāng)性？

KK集團(tuán)控訴，卓悅中心在未提前正式通知的情況下，實(shí)施強(qiáng)制清場(chǎng)、圍欄封店，即便警察到場(chǎng)協(xié)調(diào)仍采取暴力措施，導(dǎo)致員工身心受傷，該行為直接侵害了門店的合法經(jīng)營(yíng)權(quán)與財(cái)產(chǎn)權(quán)，缺乏正當(dāng)程序基礎(chǔ)，涉嫌違法。

卓悅中心則強(qiáng)調(diào)清退是依據(jù)合同及法律規(guī)定收回商鋪使用權(quán)，是“維護(hù)商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)秩序、保障其他商戶權(quán)益”的合法舉措，屬于商業(yè)地產(chǎn)的“常態(tài)優(yōu)化操作”。

劉小前律師觀點(diǎn)認(rèn)為，單方強(qiáng)制行為涉嫌侵權(quán)。在爭(zhēng)議未經(jīng)司法裁判明確前，商場(chǎng)單方實(shí)施強(qiáng)制清場(chǎng)、封店等措施，直接侵害了承租方的合法經(jīng)營(yíng)權(quán)與財(cái)產(chǎn)權(quán)，缺乏正當(dāng)程序基礎(chǔ)。若造成人身或財(cái)產(chǎn)損害，商場(chǎng)需承擔(dān)相應(yīng)侵權(quán)責(zé)任，此種以單方行為替代法律程序的做法，本身已構(gòu)成新的法律風(fēng)險(xiǎn)。

行業(yè)思考：合作共贏才是長(zhǎng)久之道

此次糾紛也折射出商場(chǎng)與品牌的核心訴求分叉。

作為深圳福田CBD開(kāi)業(yè)近七年的商業(yè)地標(biāo)，卓悅中心正持續(xù)進(jìn)行業(yè)態(tài)煥新，近年來(lái)調(diào)整明顯側(cè)重于引入高品質(zhì)餐飲與各類首店，以期鞏固其高端消費(fèi)目的地的定位。

KK集團(tuán)負(fù)責(zé)人表示，集團(tuán)與全國(guó)各大購(gòu)物中心保持良好合作，該事件為罕見(jiàn)個(gè)案對(duì)整體運(yùn)營(yíng)無(wú)影響，集團(tuán)保持穩(wěn)健增長(zhǎng)，2025年推出面向愛(ài)寵人群的全新品牌寵物部落PetTribes，旗下4大品牌全球門店已超1200家。而KKV作為KK集團(tuán)旗下主力，整體擴(kuò)張同樣節(jié)奏穩(wěn)健，每年國(guó)內(nèi)及海外新增門店均在百家左右，規(guī)?；A(chǔ)已然牢固——全球門店突破700家，國(guó)內(nèi)門店超600家。據(jù)KK集團(tuán)透露，品牌在2025年保持營(yíng)收與盈利的雙增長(zhǎng)，且閉店率長(zhǎng)期維持在3%以下的健康水平，顯著優(yōu)于行業(yè)均值，

因此，這場(chǎng)沖突遠(yuǎn)超一紙合同糾紛，更引發(fā)商業(yè)深思的的是，商場(chǎng)方與品牌方如何達(dá)成雙方利益平衡與長(zhǎng)期合作關(guān)系，且當(dāng)在合作過(guò)程中出現(xiàn)分歧能回歸理性協(xié)商軌道，畢竟，商業(yè)生態(tài)的良性發(fā)展，始終離不開(kāi)雙方的相互理解與協(xié)同共生。

資料來(lái)源：KK集團(tuán)官方、卓悅中心官方、南方都市報(bào)、南都灣財(cái)社、21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道、贏商網(wǎng)、互聯(lián)網(wǎng)等綜合整理