來(lái)源：成都淘房志

2025，成都樓市又創(chuàng)下不少紀(jì)錄，喜憂參半！

二手房，全年成交23.4萬(wàn)套，成交量創(chuàng)下近10年新高！

新房，全年成交9.1萬(wàn)套，成交量創(chuàng)下近10年新低！

簡(jiǎn)直冰火兩重天。

價(jià)格上，同樣如此，只不過(guò)冷熱反轉(zhuǎn)。

二手房，2025年，成都二手房成交均價(jià)約12835元/㎡，年跌幅在11%左右。

新房，2025年，成都“5+2”區(qū)新房成交均價(jià)約27300元/㎡，同比24年漲了2.63%。

此外，成都新房取證價(jià)格也再創(chuàng)新記錄，最高單價(jià)達(dá)到了約259985萬(wàn)/㎡，誕生自麓湖麗世縵華。

簡(jiǎn)單來(lái)講，2024年，成都樓市一邊繼續(xù)以價(jià)換量，另一邊頂豪扎堆夾縫求生。

好事是，成都購(gòu)房需求依舊旺盛，市場(chǎng)對(duì)于好價(jià)、好房的買單意愿還在。

不太樂(lè)觀的是，兩極分化嚴(yán)重，二手價(jià)格持續(xù)走低，新政有限，非剛需客群持幣觀望情緒依舊是濃厚。

但是，淘房君想說(shuō)，熬過(guò)去，2026年，成都樓市還有不少“大招”來(lái)改變現(xiàn)狀！

01

成都二手與新房的

冰火兩重天

當(dāng)前成都樓市，新房與二手的差距越來(lái)越大。

一邊是低價(jià)換高成交量，一邊是高品質(zhì)換高價(jià)。

加上存量基數(shù)就大，導(dǎo)致二手價(jià)格續(xù)走低，好在成都剛需市場(chǎng)的需求旺盛，100-200萬(wàn)的房源成交量依舊撐起了流動(dòng)性。

從成都房小團(tuán)小程序統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示：

今年成都成交量排名前列的小區(qū)，大部分依舊是二圈層的剛需小區(qū)。

在價(jià)格和戶型分布上，也還是以總價(jià)100-150萬(wàn)，90㎡左右為主的剛需群體為主。

而淘房君認(rèn)為，今年成都二手市場(chǎng)中，下挫最嚴(yán)重的當(dāng)屬：房齡偏大改善房。

因?yàn)樾乱?guī)產(chǎn)品的攻勢(shì)太猛，中段改善的換房需求大多被新房市場(chǎng)截胡，而那些老一點(diǎn)的改善二手成為了殺跌的主力軍。

無(wú)論是金融城、攀成鋼，還是天西，均無(wú)一幸免。

而新房市場(chǎng)，屬于是八仙過(guò)海了。

之前淘房君統(tǒng)計(jì)過(guò)，成都當(dāng)前主力戶型均價(jià)800萬(wàn)以上的新房，目前在售中的比較知名的接近20個(gè)項(xiàng)目。

清一色高端豪宅。

但就現(xiàn)狀而言，其實(shí)部分豪宅的去化并不樂(lè)觀，包括：

麓湖出現(xiàn)開(kāi)盤(pán)順?shù)N，金三頂豪出現(xiàn)去化艱難的現(xiàn)象。

加上今年下半年無(wú)論是主城還是天新的“面粉”價(jià)格逐漸回調(diào)。

淘房君認(rèn)為，今年新房頂豪與二手剛需，這種兩極分化的格局或?qū)⒅饾u改善。

后續(xù)新房市場(chǎng)，或?qū)⒅饾u開(kāi)始回歸普改、改善為主。

開(kāi)發(fā)商無(wú)腦上頂豪的時(shí)代，可能要結(jié)束了。

02

還可以有哪些大招？

所以，基于25年成都樓市現(xiàn)狀，2026年的成都樓市，還有招嗎？

淘房君認(rèn)為可能在以下方面發(fā)力：

貸款再放寬

目前成都的貸款政策：

商貸：成都全市統(tǒng)一執(zhí)行，原則上：

首套房：首付最低1.5成，利率最低LPR-50BP，即3%

二套房：首付最低1.5成，利率最低LPR-30BP，即3.2%

三套房：原則上拒貸，二孩及以上家庭可認(rèn)定為二套

公積金貸款利率及首付比例：

首套：5年以下（含5年）為2.1%，5年以上為2.6%

二套：5年以下(含5年)不低于2.525%，5年以上3.075%

三套房：拒貸

成都目前作為西部地區(qū)的核心城市，虹吸整個(gè)西南地區(qū)的購(gòu)買力，加之當(dāng)前新房市場(chǎng)多以豪宅為主，各個(gè)板塊都有不少高品質(zhì)項(xiàng)目。

淘房君認(rèn)為，后續(xù)為了更好的服務(wù)整個(gè)西南地區(qū)的頂豪購(gòu)買力，放開(kāi)3套及以上的貸款還是非常有可能的。

LPR繼續(xù)下調(diào)

今年其實(shí)LPR調(diào)整次數(shù)是比較少的，整個(gè)25年5年期以上的LPR，僅變動(dòng)了1次，下調(diào)了10個(gè)基點(diǎn)。

要知道在24年，5年期以上LPR，累計(jì)下調(diào)60個(gè)基點(diǎn)，LPR變動(dòng)了4次。

后續(xù)，淘房君認(rèn)為L(zhǎng)PR肯定還會(huì)繼續(xù)下調(diào)的。

保守估計(jì)在20-30個(gè)基點(diǎn)。

現(xiàn)房銷售成趨勢(shì)

全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議對(duì)2026年全國(guó)樓市的要求，其明確規(guī)定：

要加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，有序搭建基礎(chǔ)性制度，在開(kāi)發(fā)端做實(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目公司制，融資端推行主辦銀行制，銷售端推進(jìn)現(xiàn)房銷售制，同時(shí)規(guī)范預(yù)售資金監(jiān)管，切實(shí)維護(hù)購(gòu)房人合法權(quán)益。

今年，現(xiàn)房銷售在官方層面都已經(jīng)提及多次了，成都作為全國(guó)樓市成交量的頭排選手，后續(xù)肯定會(huì)逐步響應(yīng)官方的要求。

期房可能會(huì)逐漸退出歷史舞臺(tái)了。

“四代宅”全面啟動(dòng)

近年來(lái)在官方層面，“好房子”被多次提及，尤其是當(dāng)前較火的“四代宅”。

目前，在全國(guó)范圍內(nèi)，“四代宅”的進(jìn)度在部分城市已經(jīng)開(kāi)始加速。

據(jù)克而瑞調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，目前，在全國(guó)范圍內(nèi)，南京、西安、合肥、蘇州、重慶等超28個(gè)城市落地了四代宅產(chǎn)品，截至今年10月底，預(yù)計(jì)入市的四代宅已經(jīng)突破70個(gè)。

但對(duì)成都而言，“四代宅”還并未大規(guī)模普及，目前僅有天府新區(qū)是重點(diǎn)發(fā)力板塊。

后續(xù)該趨勢(shì)會(huì)逐步蔓延至主城更多的新房項(xiàng)目，畢竟在當(dāng)前成都二手與新房分化如此嚴(yán)重的情況下，只有“越來(lái)越好”的新房才更容易讓購(gòu)房者買單。

官方收儲(chǔ)繼續(xù)兜底

官方下場(chǎng)收儲(chǔ)是近年來(lái)傳的官方救市的政策之一。

其目的就是為了幫助開(kāi)發(fā)企業(yè)盤(pán)活資產(chǎn)獲得現(xiàn)金流，同時(shí)改善市場(chǎng)供求關(guān)系，國(guó)家安排地方政府專項(xiàng)債券支持對(duì)在供過(guò)于求，已出讓未開(kāi)發(fā)的存量宅地進(jìn)行收儲(chǔ)。

在實(shí)際操作中，收儲(chǔ)主要對(duì)象是地方城投平臺(tái)在過(guò)去幾年為穩(wěn)定市場(chǎng)而“托底”拿下的土地。

除此之外，還有將爛尾樓、存量房收作公用后續(xù)再做成保障房，也已有勢(shì)頭。

淘房君了解到，現(xiàn)在一二線城市均有類似的收儲(chǔ)案例。

12月26日，上海臨港發(fā)布公告，旗下位于臨港105片區(qū)一塊住宅用地將被上海市土地儲(chǔ)備中心收儲(chǔ)，回收資金26.25億元。

這是上海首個(gè)落地的政策性存量住宅用地收儲(chǔ)項(xiàng)目，為優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)打開(kāi)了通道。

7月2日，成都武侯資本有消息稱，將根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際銷售情況，將區(qū)域內(nèi)某在售商品房項(xiàng)目，剩余未售房源統(tǒng)一出售給相關(guān)企業(yè)用作保障性住房。

成都首個(gè)存量商品房被收購(gòu)用作保障性住房正式確定。

淘房君認(rèn)為，后續(xù)像類似的收儲(chǔ)情況還會(huì)繼續(xù)出現(xiàn)。

房貸貼息落地

房貸貼息目前還未正式官宣，但在這之前小作文已經(jīng)滿天飛了。

根據(jù)小作文的情況來(lái)看，后續(xù)如果貼息政策落地，貼息的比例是對(duì)貸款利率貼息1-2個(gè)百分點(diǎn)。

換言之，這可以把當(dāng)前3%左右的房貸利率，直接拉低到1%-2%時(shí)代！

假設(shè)一位購(gòu)房者貸款200萬(wàn)元，期限30年，利率3%。

如果享受1%的貼息，每月還款額可減少約1048元，一年可減少約12570元，連續(xù)補(bǔ)貼30年，就可補(bǔ)貼37萬(wàn)/套。

總的來(lái)說(shuō)，2025年的成都樓市，尚在等待一個(gè)轉(zhuǎn)機(jī)，或來(lái)自政策的有力引導(dǎo)，或來(lái)自市場(chǎng)數(shù)據(jù)的積極反饋，或來(lái)自市場(chǎng)信心的穩(wěn)步回升。

穩(wěn)住房?jī)r(jià)，某種意義上也是在守護(hù)我們自己的財(cái)富與期待，誰(shuí)不希望與普通人聯(lián)系最緊密的資產(chǎn)，更穩(wěn)當(dāng)、更殷實(shí)一些呢？

你認(rèn)為呢？