廣東
我是紫沐，這是我第480篇日記。
新的一年，廣州樓市好像拿到了新的劇本。
扛把子珠江新城連續8周量價齊升，12月總成交333套，對比10月上漲30%，連財聯社都專門發了篇電報。
具體到個盤，匯悅臺一套低層284㎡，放盤不到一個月就火速成交，總價6000萬。
好兄弟廣粵尊府幾乎同步成交一套195㎡，總價2870萬。
另外像嘉裕公館、中海璟暉、保利心語這些中流砥柱也迎來止跌，房價基本穩住。
雖然很多人頗有微詞，覺得單套止跌不能代表全部。
但平心而論，就春節前割肉筍盤頻出的節點，珠城能有這表現，是很振奮人心的信號了。
至少說明市場對年初釋放的政策利好，不再毫無波瀾。
只是，針對樓市今年會有V型反轉的言論，依然不敢茍同。
畢竟真實的樓市環境，比很多人體感還要冷，樓市要面對的難題還有很多。
翻開25年的數據賬本，廣州一二手總成交合計約17萬套，對比24年繼續回落。
其中二手房成交10.88萬套，成交量是撐住了，基本跟24年持平。
但代價是，二手均價同比下跌6.7%，創下21年以來的新低。
全市平均議價幅度也擴大至5.9%，同比增長0.4%。
穩住10萬+成交的背后，是無數割肉業主的血籌碼。
至于新房，全年網簽約6.37萬套，同比下降10.6%。
雖然總價1000萬+項目，成交均價漲至8.9萬/㎡，創近5年新高。
但同時單價低于3萬/㎡的項目數量，同樣創了新高，占比高達60%。
總價300萬以內的項目，占比也暴漲至57.6%。
結合珠城這波反彈，市場分化非常明顯。
頂尖好貨依然有足夠的價格支撐，因為不管在什么環境，富人依然很富。
但開發商以價換量，買家能接受的價格越來越低，才是現實主流。
更扎心的是土地市場，在這個象征著預期的領域，廣州去年表現并不好。
不僅賣地金額大幅縮水，參與土拍的開發商，也幾乎是國企兜底。
關于土拍，之前文章有深入聊過，這里不贅述：落后912億！廣州土拍被杭州“降維打擊”，到底輸在哪？
所以珠城這波反彈，固然是個好信號。
但指望樓市在26年來個深V反轉，有點不太現實。
另外還有個很重要的點，就是經濟。
雖然宏觀數據很亮眼，25年GDP增長也保持在5%以上。
但具體到國民財富，從21年樓市下行開始，國民財富縮水了150-200萬億，而同期GDP增長只有20萬億左右。
相當于辛辛苦苦做牛馬，結果工資是漲了兩萬，但房子虧了50萬。
這就是為什么，明明宏觀經濟很好，大家還是不愿意消費。
這里面更底層的邏輯，是房子消失的金融屬性。
過去大家愿意把財富沉淀在樓市，是因為房子有金融屬性，能抗通脹。
但這幾年樓市預期越來越萎靡，房地產的金融屬性基本被磨光了。
沒有金融屬性的房子，就會變得跟普通消費品一樣，落地打八折。
這種觀念一旦形成，觀望情緒會越來越濃，愿意加杠桿上車的人也會越來越少。
這也是為什么，前段時間要重新強調房地產有金融屬性的原因。
因為只有房地產重新拿回金融屬性，才有抗通脹的基礎。
只是想在普遍悲觀的環境下，重新豎立一面旗幟，不是件容易的事。
所以樓市想反轉，要解決的東西還有很多。
供需和土地財政之間的平衡，經濟和就業的復蘇，都需要時間去慢慢解決。
指望在短短一年內，把這些難題全部攻克，不現實。
具體到廣州，還有個變數，就是產業和人口。
廣州作為一線城市，雖然底蘊還在，教育和醫療依然遙遙領先。
但如何在舊引擎失速的環境下，把低空經濟、生物醫藥、芯片制造這些新引擎搞好，是必須邁過的一道坎。
只有孵化更多高薪崗位，把人才留住，讓年輕人錢包真正鼓起來，才是房價企穩的關鍵。
少喝雞湯，多看口袋。
現在市場充斥著各種噪音，有人喊空，有人喊多。
但最真實的，是你自己的需求和錢包。
如果你是剛需自住，現在確實是不錯的入場時機。
因為價格跌到位了，利率也低，選擇面也廣。
但如果你是想博一把“政策紅利”賺快錢，那我勸你趁早收手。
在局勢還未徹底明朗之前，每次反彈時間，最適合做的其實是賣房。
那些過時的老破小，趁著窗口期，能出就出了吧。
管理好現金流，優化手中的資產，才是最優策略。
2026年，廣州樓市還在渡劫，抓緊你的安全繩，別被輕易甩下牌桌。
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