樓市里悄悄來(lái)了個(gè)“大買(mǎi)家”。

不是哪個(gè)財(cái)大氣粗的民企，而是地方政府和國(guó)企平臺(tái)。

從年初到現(xiàn)在，不少省市已經(jīng)密集出手，通過(guò)收儲(chǔ)土地、收購(gòu)新房，甚至推出“以舊換新”等方式，實(shí)實(shí)在在地參與到房地產(chǎn)市場(chǎng)的庫(kù)存消化中去。

先看土地市場(chǎng)。

今年開(kāi)年，不少地方已經(jīng)開(kāi)始用專項(xiàng)債資金收回閑置土地。比如長(zhǎng)沙，最近公布了第二批土地儲(chǔ)備項(xiàng)目清單，準(zhǔn)備拿出近30億元，收儲(chǔ)5宗地塊。廣東肇慶也在動(dòng)作，第一批就列出15宗地，計(jì)劃投入35億元。

這些都不是紙上談兵，而是真金白銀在落地。

數(shù)據(jù)顯示，去年全國(guó)已經(jīng)有26個(gè)省份公示，打算用專項(xiàng)債收儲(chǔ)閑置土地，總金額超過(guò)7500億元，涉及五千多宗地。

如果按平均容積率2來(lái)算，這些土地如果不再新增供應(yīng)，相當(dāng)于減少了約6億平方米的潛在新房庫(kù)存。這對(duì)緩解未來(lái)幾年的供求壓力，意義不小。

房子方面，也在兩條腿走路。

一是收購(gòu)存量商品房做保障房。湖南今年就明確要收購(gòu)200萬(wàn)平方米以上存量房，用作保障房、人才房等。河南也在政策中強(qiáng)調(diào)，支持各地加快發(fā)債收房，用作保障性住房。

二是市場(chǎng)化“以舊換新”。上海奉賢區(qū)國(guó)企已經(jīng)完成了首單簽約：收購(gòu)居民的二手房，讓他們置換到國(guó)企開(kāi)發(fā)的新房項(xiàng)目里。杭州富陽(yáng)、江蘇徐州等地也快速跟上，通過(guò)國(guó)企平臺(tái)提供置換服務(wù)，降低居民換房風(fēng)險(xiǎn)。

這一系列動(dòng)作背后，其實(shí)是政策與市場(chǎng)的雙重驅(qū)動(dòng)。

去年底中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議已經(jīng)定調(diào)，房地產(chǎn)要“控增量、去庫(kù)存”。今年初兩部委又發(fā)文，給存量土地和房產(chǎn)資源留出最長(zhǎng)5年的規(guī)劃過(guò)渡期，等于是給收儲(chǔ)開(kāi)了綠燈。

有業(yè)內(nèi)人士說(shuō)得直白：土地收儲(chǔ)是減少未來(lái)無(wú)效供給，房子收儲(chǔ)是加速消化現(xiàn)有庫(kù)存。兩者結(jié)合，對(duì)穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期、修復(fù)行業(yè)信心肯定有幫助。

但也要看到，目前市場(chǎng)整體回暖依然緩慢。政策驅(qū)動(dòng)的收購(gòu)固然能階段性地減輕庫(kù)存壓力，可最終市場(chǎng)能否真正回暖，還要看居民的收入預(yù)期和購(gòu)房信心能不能跟上。

中金最近的研報(bào)也提到，一二手房交易量仍處在低位走穩(wěn)的階段，需求端的恢復(fù)還需要時(shí)間。

所以眼下這一幕，更像是一場(chǎng)“政府主導(dǎo)的攻堅(jiān)”與“市場(chǎng)自身的出清”在并行推進(jìn)。

短期看，國(guó)企進(jìn)場(chǎng)收儲(chǔ)，確實(shí)能給市場(chǎng)托底，避免部分城市庫(kù)存壓頂、價(jià)格過(guò)度下滑。

中長(zhǎng)期看，如果去庫(kù)存能穩(wěn)步推進(jìn)，房地產(chǎn)行業(yè)或許真能逐步從過(guò)去高周轉(zhuǎn)、高負(fù)債的模式，轉(zhuǎn)向更平穩(wěn)、更可持續(xù)的狀態(tài)。

只是，這條路才剛剛開(kāi)始。收儲(chǔ)的錢(qián)從哪來(lái)？收回的房子如何高效利用？換了新房的居民，舊房又怎么流轉(zhuǎn)？這些問(wèn)題，都還需要更細(xì)致的答案。

作為普通觀察者，我們可以保持關(guān)注：這場(chǎng)由政府帶頭的“消化庫(kù)存”行動(dòng)，究竟能不能讓樓市軟著陸，又會(huì)怎樣改變我們熟悉的房地產(chǎn)邏輯。

時(shí)間，會(huì)慢慢給出答案。