春節(jié)過(guò)后上班的第二天，2 月 25 日，上海市就出臺(tái)了新一輪的救市政策。

瞧瞧人家上海的公務(wù)員，這工作的積極性、這效率，真的讓全國(guó)很多城市汗顏了。除了北京。

北京在這方面也非常積極，去年 12 月 24 日，元旦之前就趕緊出臺(tái)了新一輪的救市政策。

上海這次的限購(gòu)放松，其實(shí)是繼去年 12 月下旬北京之后的又一輪救市舉措。

我之前多次提到，整個(gè) 2025 年國(guó)家層面都沒(méi)有出臺(tái)相關(guān)房地產(chǎn)政策，只有北京、上海、深圳這三個(gè)核心城市，在限購(gòu)、信貸方面出臺(tái)了一輪或兩輪政策，其中北京出臺(tái)了兩輪。

預(yù)計(jì)過(guò)不了多久，深圳也會(huì)跟進(jìn)北京和上海，尤其是限購(gòu)政策，極有可能會(huì)取消。

我們來(lái)看一下上海這次的新政內(nèi)容，主要分為三塊：限購(gòu)放松、公積金貸款放松、房產(chǎn)稅放松，其中核心措施集中在限購(gòu)門檻的進(jìn)一步降低。

去年 8 月，上海市放松限購(gòu)，外環(huán)線以外區(qū)域社保繳滿一年，就不再限購(gòu)房屋套數(shù)，新房、二手房可以隨便買；但如果想購(gòu)買外環(huán)線以內(nèi)的房產(chǎn)，仍需繳滿三年社保。

而這次新政，把外環(huán)線以內(nèi)市區(qū)的限購(gòu)門檻放松到只需要一年社保，繳滿三年社保則可以在內(nèi)環(huán)內(nèi)購(gòu)買一套房子。

另外，若持有上海的居住證滿五年，那么無(wú)需查看稅收和社保記錄就可以買房。

但這條措施的力度并不是很大，因?yàn)槟茉谏虾＾k滿五年居住證的人，一般都是為了工作定居，有正式工作的話，大部分情況下都會(huì)有社保和個(gè)稅記錄。

此前我預(yù)計(jì)上海市的限購(gòu)再放松，外環(huán)線以外可能會(huì)全面放開(kāi)，也就是無(wú)需社保即可購(gòu)房，但非常遺憾，這次新政還是沒(méi)能實(shí)現(xiàn)全面放開(kāi)。

經(jīng)過(guò)去年以來(lái)的兩輪限購(gòu)放松，目前上海和北京在郊區(qū)的限購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)一致 —— 上海郊區(qū)一般指外環(huán)線以外，北京郊區(qū)為五環(huán)線以外，均需要一年社保；但在市區(qū)，目前北京還需要兩年社保，而上海已經(jīng)降到只需要一年社保。

也就是說(shuō)在限購(gòu)方面，目前上海市的條件要比北京寬松一點(diǎn)點(diǎn)。

這讓我想到今年元旦時(shí)，《求是》雜志刊登了特約評(píng)論員對(duì)房地產(chǎn)政策的闡述、評(píng)論和建議，其中有一點(diǎn)引發(fā)了很多人的關(guān)注，評(píng)論員提出政策要 “一次性給足”。

從上海此次的限購(gòu)政策來(lái)看，這次還是擠牙膏式的放松，并沒(méi)有做到 “給足”，真正的給足，應(yīng)該是全面取消限購(gòu)。

其實(shí)在《求是》雜志發(fā)布這篇文章之后，圍繞著政策 “一次性給足”，我當(dāng)時(shí)也有過(guò)評(píng)論，我認(rèn)為這是一種比較理論化、理想化的調(diào)控狀態(tài)，在實(shí)踐中很難落實(shí)。

因?yàn)樵蹅兊恼{(diào)控政策都是相機(jī)抉擇，會(huì)根據(jù)市場(chǎng)的變化一點(diǎn)一點(diǎn)放松。

宏觀調(diào)控政策大多都是如此。比如美國(guó)的降息，也是降完一次息后，觀察就業(yè)率、通脹率的變化，再?zèng)Q定下次是否還要降息。

不過(guò)結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)目前的情況來(lái)看，即便是北京、上海、深圳這樣的一線城市，樓市低迷的程度也超出預(yù)期，而且已經(jīng)低迷了三四年。

所以單就限購(gòu)這一政策而言，我是同意《求是》雜志 “政策一次性給足” 這一建議的。

那過(guò)去的政策效果到底怎么樣呢？

我們看去年 8 月北京、上海放松限購(gòu)之后，政策效果其實(shí)比較弱。

判斷政策的短期效果，一般先看住宅成交量，再觀察房?jī)r(jià)走勢(shì)。

去年 8 月新政落地后，上海、北京的房?jī)r(jià)繼續(xù)下跌，政策在價(jià)格層面幾乎沒(méi)有起到作用，僅在成交量上略有表現(xiàn)；去年 12 月下旬的北京新政，效果也一般。

就上海而言，去年 8 月底新政之后，樓市整體表現(xiàn)并不明顯，政策幾乎沒(méi)有發(fā)揮出效果，但二手房的交易量在去年 11 月、12 月以及今年 1 月連續(xù)三個(gè)月走高，都超過(guò)了 2.2 萬(wàn)套，站上了榮枯線。

既然二手房交易量有所上升，上海為什么還要出臺(tái)新政？

關(guān)鍵問(wèn)題在于，二手房交易上去了，但價(jià)格仍在下跌，也就是很多老破小房源雖然成交尚可，但都是依靠低總價(jià)、房主讓利降價(jià)才賣出的；另一方面，二手房交易量走高的同時(shí)，新房市場(chǎng)在過(guò)去幾個(gè)月卻比較低迷。

判斷政策效果，一般會(huì)參考一手房和二手房總體成交表現(xiàn)。

這是過(guò)去幾年上海 8 月住宅成交量與榮枯線的對(duì)比圖，上面的橫線就是榮枯線。

我們可以看到，2024 年 9 月底新政之后，上海樓市的成交量連續(xù)大漲，超過(guò)了榮枯線，2025 年 3 月的成交量也超過(guò)了榮枯線；

但去年 4 月之后，上海樓市的交易量便一直在榮枯線之下，包括去年 8 月底新政之后，成交量也沒(méi)有出現(xiàn)明顯反彈。

從這樣的技術(shù)形態(tài)能看出，上海樓市目前其實(shí)依舊偏低迷，雖然在全國(guó)范圍內(nèi)，上海樓市相對(duì)抗跌，但新房市場(chǎng)在過(guò)去半年多，降溫跡象比較明顯，尤其是紅盤數(shù)量在持續(xù)減少。

過(guò)去市中心的一些樓盤銷量相當(dāng)不錯(cuò)，但過(guò)去半年多，這些新盤的銷售情況也大不如前。

正是在這樣的背景之下，上海才有必要進(jìn)一步出臺(tái)房地產(chǎn)政策。

那么這一輪政策出臺(tái)之后，上海樓市會(huì)有怎樣表現(xiàn)？

我認(rèn)為政策效果依然不容樂(lè)觀，相比去年 8 月的新政，效果不會(huì)好太多。

不過(guò)接下來(lái)樓市會(huì)進(jìn)入小陽(yáng)春的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，每年這個(gè)時(shí)候樓市都會(huì)有一定的表現(xiàn)，所以未來(lái)一個(gè)半月到兩個(gè)月，上海樓市的成交量會(huì)出現(xiàn)明顯增長(zhǎng)，但房?jī)r(jià)方面，我認(rèn)為暫時(shí)還很難止跌。

但大家千萬(wàn)不要把成交量增長(zhǎng)的功勞，記在這次新政上。

其實(shí)今年 2 月初，上海還有另一項(xiàng)新政，有三個(gè)城區(qū)集體啟動(dòng)了收儲(chǔ)二手房用作保障房的舉措。

我認(rèn)為這個(gè)政策對(duì)上海樓市的撬動(dòng)作用，應(yīng)該會(huì)大于此次的限購(gòu)放松，限購(gòu)放松早已產(chǎn)生審美疲勞。

當(dāng)然，政府收儲(chǔ)的二手房套數(shù)至關(guān)重要，套數(shù)越多，對(duì)市場(chǎng)的刺激效應(yīng)就越明顯。

展望 2026 年，我認(rèn)為北京、上海、深圳這三個(gè)城市在限購(gòu)放松方面，還會(huì)各出臺(tái)一次政策，其中深圳大概率會(huì)全面取消限購(gòu)，而下一次北京、上海的限購(gòu)放松，極有可能會(huì)在郊區(qū)實(shí)現(xiàn)全面取消。