撰文 | 花姐

出品 |樓花網(wǎng)

每一個(gè)樓花，都是獨(dú)一無(wú)二的。

北京昌平樓市，你方唱罷我登場(chǎng)。

前不久，國(guó)賢府PARK、星寰時(shí)代拿到了規(guī)劃證，戶型贈(zèng)送面積之大，十分吸睛。（詳見(jiàn)《中建智地，尺度有點(diǎn)大》）

現(xiàn)在，輪到龍樾海序。它是北京城建集團(tuán)傾力打造的新盤。

3月12日，它的報(bào)規(guī)圖反饋意見(jiàn)通告出爐——沒(méi)有多大的事兒，只收到了2份意見(jiàn)。

北京規(guī)自委昌平分局很有耐心，把意見(jiàn)分成7個(gè)小點(diǎn)，逐一作答。

這意味著，龍樾海序過(guò)關(guān)了，很快就可以拿到規(guī)劃證。

在這些答復(fù)里，花姐發(fā)現(xiàn)，龍樾海序有了新突破，把配電室移到地下了。

它看似是件小事，但對(duì)于北京樓市而言，具有標(biāo)志性意義。

近幾年來(lái)，北京新盤把配電室設(shè)在地下的，屈指可數(shù)：通州的縵云ONE西區(qū)、海淀的保利熙瑞，還有就是昌平的龍樾海序。

尤其是龍樾海序配電室入地，是北京居住公共服務(wù)設(shè)施配置指標(biāo)新規(guī)三月余的首個(gè)案例。

一、有關(guān)消防問(wèn)題

關(guān)于龍樾海序的消防問(wèn)題，有群眾提出：

“消防登高場(chǎng)地的設(shè)置、盡端消防道路長(zhǎng)度、多棟單體間的防火間距、單體建筑的消防高度及單元出入口坡道的設(shè)置等，是否滿足消防規(guī)范的問(wèn)題。”

花姐還原：

1、龍樾海序的消防登高場(chǎng)地，有7個(gè)末端，其中6個(gè)末端都沒(méi)有超過(guò)40米。

只有西南角的12#很特殊，由于受地塊限制，在樓棟東面補(bǔ)了一塊消防撲救場(chǎng)地，導(dǎo)致這棟樓的消防撲救場(chǎng)地超過(guò)了40米。

所謂末端，即通道一頭通，一頭不通。按照規(guī)定，末端消防通道長(zhǎng)度小于40米，可不設(shè)回車場(chǎng)。

龍樾海序在12#，補(bǔ)了一個(gè)消防回車場(chǎng)，因此合規(guī)了。

2、龍樾海序很多樓棟的東西間距很近，有1.61米、2米、2.91米、3.71米等。

不過(guò)沒(méi)關(guān)系，它們?cè)O(shè)置了防火墻。有了防火墻，對(duì)樓棟之間的間距，就沒(méi)有要求了。

二、有關(guān)架空層問(wèn)題

公眾反饋意見(jiàn)：“設(shè)計(jì)方案架空總面積，陽(yáng)臺(tái)面積，不計(jì)容面積，飄窗構(gòu)造節(jié)點(diǎn)，設(shè)備平臺(tái)面積等方面，是否滿足好房子政策要求的問(wèn)題。”

龍樾海序給出了具體數(shù)據(jù)：本項(xiàng)目架空層面積為1818.34m2，住宅樓座基底面積為7409.54m2，架空層面積占比為24.54%。

這個(gè)架空層面積占比，符合北京好房子的政策：

面積不超過(guò)建筑基底面積50%，高度在4.9米以下的架空層，不計(jì)入地塊容積率，不收取地價(jià)款的規(guī)定。

為什么龍樾海序要建這么多架空層？

花姐在《北京城建圖紙，暗藏玄機(jī)》一文中早已指出，是為了滿足日照間距系數(shù)比的需要，而不是做慈善，建造架空層很費(fèi)錢的。

三、有關(guān)日照問(wèn)題

公眾反饋意見(jiàn)：“各單體日照及間距，是否滿足日照間距控制要求，建筑退線，消防車出入口設(shè)置位置等，是否滿足規(guī)劃要求的問(wèn)題。”

有關(guān)日照，龍樾海序不會(huì)傻到這個(gè)地步，一定是達(dá)標(biāo)。

它的手法是設(shè)架空層、設(shè)頂層退臺(tái)、設(shè)板塔結(jié)合等。

四、關(guān)于地上停車位

公眾反饋意見(jiàn)：“項(xiàng)目園林綠地與停車設(shè)置的相關(guān)的問(wèn)題。”

龍樾海序確認(rèn)，地面停車場(chǎng)按林蔭停車場(chǎng)設(shè)計(jì)。按照相關(guān)規(guī)定，未對(duì)地面停車率提出限制。

花姐粗略數(shù)了數(shù)，龍樾海序大概有157個(gè)地上車位。

開發(fā)商設(shè)地上停車位，早已不鮮見(jiàn)。

如：順義的住總青年ONE（40個(gè)）、通州的朝棠攬閱（90個(gè)）、中海九棵樹項(xiàng)目（93個(gè)）、門頭溝的華曦府金安（20個(gè)）、朝陽(yáng)的金茂滿矅（45個(gè)）。

它們的常規(guī)做法是，先按車位報(bào)規(guī)，待驗(yàn)收之后，大概率會(huì)將地上停車位變成綠地。

這種操作，背后最大的好處是，節(jié)約建安成本。

如果購(gòu)房者在意停車位配比問(wèn)題，就要認(rèn)真斟酌了。

五、關(guān)于配電室等公服配套設(shè)置

公眾反饋意見(jiàn)：“總圖公示中垃圾桶站，可再生回收點(diǎn)，非機(jī)動(dòng)車坡道，配電室等公服配套設(shè)置布局的問(wèn)題。”

在總平圖中，龍樾海序的建筑設(shè)計(jì)師，有點(diǎn)犯懶了，沒(méi)有明示垃圾桶站、可再生回收點(diǎn)的位置。

僅這些還不打緊，在圖紙上，看不到配電室的位置。

那在哪里呢？

有關(guān)配電室，龍樾海序給出的答案很含糊：

本項(xiàng)目配電室按照《北京市居住公共服務(wù)設(shè)施配置指標(biāo)》、《北京市居住公共服務(wù)設(shè)施配置指標(biāo)實(shí)施意見(jiàn)》(京政發(fā)[2025]25號(hào))要求設(shè)置。

這份實(shí)施意見(jiàn)，由北京市政府在2025年9月12日下發(fā)，于2025年12月1日正式實(shí)施。

里面的配置指標(biāo)提到：落實(shí)防澇風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估及防控措施，經(jīng)相關(guān)部門審查同意后，可在地下一層設(shè)置。

花姐認(rèn)為，龍樾海序?qū)⑴潆娛以O(shè)在地下，政策依據(jù)如上。

六、關(guān)于社區(qū)服務(wù)用房的動(dòng)線

公眾反饋意見(jiàn)：“5號(hào)樓首層社區(qū)管理服務(wù)用房流線，及消防車道的設(shè)置等問(wèn)題。”

這個(gè)社區(qū)管理用房很特別，設(shè)在5#住宅樓的首層。在它的北面，設(shè)計(jì)的是住戶進(jìn)出口。

如果你認(rèn)真看圖，會(huì)發(fā)現(xiàn)它的首層南面，有一條灰色的色塊，連接大門的出入口廣場(chǎng)，和下沉庭院。

這塊灰色地帶，就是社區(qū)管理服務(wù)用房的進(jìn)出動(dòng)線。

七、關(guān)于頂層退臺(tái)造型

公眾反饋意見(jiàn)：“退臺(tái)層造型等設(shè)計(jì)是否合理的問(wèn)題。”

龍樾海序的頂退戶型不少，分布在2#、5#、6#、8#、9#、10#、11#，共計(jì)16套——每套由兩個(gè)頂層戶型合并而成。

為什么設(shè)頂退戶型？

目的是為了讓整個(gè)小區(qū)的日照達(dá)標(biāo)。

八、產(chǎn)品戶型預(yù)測(cè)

最后，花姐講一下龍樾海序的產(chǎn)品情況。

它的容積率2.8，采用了“高低配”，規(guī)劃了5棟5-11F洋房、7棟18F小高層，共計(jì)907戶，戶均建面96㎡。

產(chǎn)品整體以剛需、剛改產(chǎn)品為主，瞄準(zhǔn)的是海淀外溢人群。

在戶型贈(zèng)送面積上，龍湖海序和星寰時(shí)代有點(diǎn)相似，都擁有“內(nèi)嵌陽(yáng)臺(tái)+設(shè)備陽(yáng)臺(tái)+花池+飄窗”四件套。（詳見(jiàn)《昌平樓市，送出了“四件套”》）

它的南向?yàn)橥鎸掙?yáng)臺(tái)，進(jìn)深約1.5米至1.8，設(shè)備陽(yáng)臺(tái)進(jìn)深約1.1米，花池進(jìn)深約0.7米。

這些花池的樓棟，分布在1#、2#、3#、4#、7#、8#和12#，至少占了八成以上房源，比星寰時(shí)代占比要高許多。

緊挨海淀，龍樾海序會(huì)做什么產(chǎn)品呢？（有關(guān)龍樾海序選房攻略，加花姐微信：louhuar007）

花姐推測(cè)，它大致有幾款戶型：69平米、77平米、94平米、105平米和115平米戶型。