這幾天最火的就是這個38號文，網上眾說紛紜...

比較樂觀的就是38號文將帶來房地產市場的巨震，房價要漲...

比較嘲諷的就是38號文對房地產一點作用都沒有...

首先給不熟悉這份文件的朋友回顧一下，這份文件的全名叫《關于進一步做好自然資源要素保障的通知》（ 自然資發〔2026〕38號 ）

整篇文件講述的是國土空間規劃的內容，像十五五重點項目需求等等..

這份文件讓房產同行高潮的主要是這幾句話：

年度新增城鄉建設用地原則上不得超過盤活存量土地面積；新增建設用地優先保障重大項目建設和民生事業發展，原則上不用于經營性房地產開發。

這幾句話被莫名其妙的解讀成房地產以后都是存量發展，地越賣越少....

這里面，新增城鄉建設用地是一個專業用語，特指通過依法批準將農用地（含耕地）和未利用地（包括鹽堿地、沼澤地、高寒荒漠等），轉為建設用途的土地。

這個名詞在濟南房地產開發歷史上，不同時段有著不同的意義。

如果把時鐘撥回到2015年，濟南的發展有相當部分土地的來源，就是通過新增城鄉建設用地。

比如大家耳熟能詳的張馬屯、雪山、唐冶，在十年乃至十五年前，棒子地玉米地都是這些片區的戲稱。

濟南之所以能在短時間內拓展如此多的新區，和新增城鄉建設用地確實是緊密不可分的。

但是時光荏苒，歷經這么多年的發展，濟南的城市結構已基本定型...

就房地產這個行業而言，濟南現階段新增城鄉建設用地用于房地產用途可謂少之又少...

像很多的城中村、工廠、老舊小區，還有一些建成區內的土地（總不能說城市居民區的空閑土地是耕地吧）早就變成了存量建設用地。

換而言之，你現在去張馬屯雪山唐冶溜達一圈，全是存量，

比如上面圖上的黃色和紅色的土地，地塊的性質都定下來了，只是現在還沒進行供應...這不都是存量嗎....

在擔憂濟南房地產用地庫存的同時，倒不如打開濟南地圖，先看看大濟南有多少存量土地....

畢竟樓市也不是前些年了，500套房子往往都要賣兩年....

先別說土地賣一塊少一塊了，現在推出來的土地流拍都很常見...

所以你說有利好也沒毛病，只是這是一個非常長期的過程，或許真的要等到這些這些土地全部開發殆盡以后，才能真正意義上助推房價上漲...

這需要相當長相當長的一段時間....

那么問題來了，濟南新增的城鄉建設用地都干嘛了呢？

實際上就是搞產業園、修機場、搞交通樞紐、正好也是文件中所提到的新增建設用地優先保障重大項目和民生事業發展。

去年年底，ZF召開了新聞發布會，官方公布了在十四五以來濟南全市累計獲批建設用地26.26萬畝，高效保障了機場二期、濟萊高鐵、太平水庫、小清河復航等一大批省市重點項目用地需求。

所以發現了吧，這個東西不能說和房地產沒什么關系，但是就濟南而言，確實關聯沒有鼓吹的那么大。

以小編淺薄的認知看，之所以特別點名房地產開發，也大概率是規避某些人打著項目的幌子，搞度假村，搞獨家酒店，在荒郊野嶺搞一些爛尾樓。

某大在過去就很喜歡搞這個，隨便畫個圈，然后搞地產開發，在我看來，主要防止的是城市繼續無限制的攤大餅。

也就是說，雖然文件上掐斷了房地產用地的來源之一，但是實際上早在很多年之前，大家都這么執行了，只是現在更加明確。

這是第一點，第二點是年度新增城鄉建設用地原則上不得超過盤活存量土地面積。

這個東西其實更好理解，伴隨著城市的長大，城市內部會出現大量的低效土地。

比如老舊的廠房，比如明湖熱電廠。

也就是說，你想搞工業想要指標，沒問題，那請先完成盤活低效土地的指標，用指標來換指標。

拆了舊廠區你才能蓋新配套新廠區，像之前城市突然宣布搞工業新區，但是撇下老城區的爛攤子不收拾，這種局面受到了抑制。

所以，就房價和樓市而言，這個38號文充其量就是個中偏上的政策，小編認為更加傾向于確認紅線（因為之前也是這么控制的）

從城市的視角來看，其積極的意義是：

一、大量的老舊廠區和老舊廠房將迎來真正意義上的春天，不管是原拆原建還是拆遷改造，這一定是未來的風口。

二、濟南真正意義上的中優要來了，城市轉向高質量發展，城中村或許將迎來高質量的改造

三、在非常非常久遠的時間后，會引發濟南房價上漲，但看看現在的二手房存量和新房銷量，是否如此有效，這還很難說。

四、有沒有一種可能，正是因為存量土地太多了，這份文件才正式劃了紅線呢？小編沒能找到濟南的相關數據，只能講可能了...

上述是針對文件本身，不過小編認為這份文件其實是一個訊號，其實預示著樓市或者叫居民資產邏輯的全面轉向。

我們先考量一個問題，為什么我們不再堅信房子永遠會漲？

一方面是政策導向和輿論風口，但是更關鍵的是房地產的市場環境發生了深刻的變化。

從具體數據看，在濟南新房，購買一百二十平以下的購房者僅占20%.

如果在疊加上天量的二手房，濟南人均住房面積早就超過了40平...

換句通俗的話來講，該買房的不該買房的在前幾年的熱潮中都上了車，只是房子有所差異，但房子的持有比相當之高。

在加上人口經濟等一系列的因素，很多人忽然發現房子并非資產，而是負債。

這是一個非常關鍵的思維轉變

在濟南，有相當多的房源徹底失去的流動性，但是你還要每月幾千去還房貸，這不是負債是什么？

更重要的是，伴隨著城市建設步入尾聲。

很多人意外的發現，計算房貸利息和物業費的前提下，很多房子的租售比還不如現在的活期儲蓄，甚至一算賬是負的，但同時賣還沒有人接盤...

經十東路綠地御山臺，買的人可能是為了超算中心、為了齊魯科創走廊、為了描繪中的豐沛配套，但是實際上大家都能看到，空空蕩蕩的，看二手房的人都嫌荒涼。

過去上高杠桿地買房，等配套成熟在賺一筆的購房思路早就失效了。

現在最安全的上車方式，反而是核心區，因為核心區的房價是有底的，而很多遠郊區跌起來是沒有底的，最大的可能是流動性都沒有。

比如我們經常能在視頻上刷到的150萬買經十東路的別墅，實際上150萬也很少有人去買....

這也是很多專家大咖經常拎出來講的K形分化。

像濟南這樣的城市，一定有房子會沖擊5萬10萬一平，但同樣一定會有房子俯沖鄉下，沖擊0.1萬/0.5萬一平...

牢牢把握住核心區，才是這份文件給人最大的啟示，有些老房子現在確實該緩賣了，割肉都賣不出去，倒不如等等風。

如果非要說這個政策會讓某些房子扶搖直上的話，我看好核心區.....

下面是政策原文：

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