廣東
我是紫沐，這是我第484篇日記。
關于今年的市場環境和買房時機，之前文章已經寫得很清楚。
接下來會寫幾個短篇，跟大家聊聊不同區域的具體選籌，先從荔灣開始。
荔灣最近要開盤的項目，是石圍塘板塊的國貿保利海上印。
吹風價5萬/㎡，我個人覺得是有點虛的。
學鐵商三大項，只有地鐵優勢，屬于11號線石圍塘站上蓋。
但沒有商業綜合體，城中村級別的生活配套，沒有配建學位，都注定短期沒啥好的生活體驗。
有人說，保利海上印雖然實力一般，但出場時機選得好。
荔灣現在很缺新規小戶型。
綜合素質比較好的，像東沙和花地灣的小戶型，基本只剩尾貨。
直接競爭對手建鑫如意芳華，水平半斤八兩。
強一點的像珠實聚龍灣壹號，總價和定位又高一個臺階，錯位了。
所以天時地利之下，保利錦上印憑借110%得房率+0飄窗，還真可能殺出一片好成績。
這邏輯，乍看沒問題，但漏個一個重點：
誰說現在買房，一定要買新房？
優質二手板塊，比如廣鋼，怎么就被忽略了？
配套成熟、生活方便，還有已經出了好成績的名校...除了產品舊點，其他全方位碾壓保利海上印。
不管是出于生活改善，還是為了孩子讀書，廣鋼明顯都是更好的選擇。
所以荔灣買房，切記別被話術忽悠。
很多二手房的綜合競爭力，是不比同板塊新房弱的，而且豐儉由人。
別被煽動焦慮，不要追高。
如果不著急住，想繼續觀望，那今年荔灣土拍也有不少亮點。
如果對江景感興趣，可以蹲東沙商貿港地塊。
這兩塊地跟保利珠江天悅和保利珠江印象，是同一個位置，都有一線江景資源。
東沙雖然還在起步期，環境像個亂糟糟的工地，但確定性屬于荔灣頭部，比較穩。
如果是普通剛需考慮性價比，那就蹲芳村客運站地塊。
就在坑口地鐵站旁，考慮到地塊面積和容積，大概率也是剛需-剛改為主。
既有地鐵上蓋，又有成熟的商業和學校，低總價上車會很舒服。
如果想回歸老荔灣，那就蹲中山八路地塊。
老城區的配套不用擔心，上限很低，但下限挺高，自住沒啥問題。
雖然從開發商的角度，老荔灣常年缺新盤，更容易賺到錢。
但從買家角度，我其實更偏向新荔灣。
規劃、配套、地段價值，還有圈層，都要靠譜很多。
隨著今年廣鋼1號商業地塊掛牌，整個新荔灣的宜居程度還會上升。
追求即買即享受、或者近兩年有學位需求，可以優先選廣鋼。
追求性價比的，可以看看花地灣。
要江景，就多留意白鵝潭和東沙。
不用太迷信東進南擴，荔灣的前景不會差。
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