撰文 | 花姐

出品 |樓花網(wǎng)

每一個樓花，都是獨一無二的。

從年初開始，北京樓市一直在等待一個數(shù)據(jù)：

中海安瀾北京的銷售成績。

它是2025年北京的地王，樓面價10.23萬元/平米，目前最高紀錄保持者，也是京城頂豪風向標。

關于它的一舉一動，都備受關注。

然而，在它身上，中海地產(chǎn)北京公司卻一反常態(tài)，低調(diào)到了塵埃里。

從去年拿地后，到案名、樣板間亮相，再到認籌蓄客，一切都在悄然中進行。

背后，彰顯出中海地產(chǎn)，在京城樓市行事風格的轉(zhuǎn)變——開始變得更加務實。

不過，中海安瀾北京的過于神秘，也引來外界一些雜音，如：面寬過窄、樓間距過密，等等。

網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，是最好的答案。

截至3月15日，在疊墅產(chǎn)品未開售的情況下，洋房網(wǎng)簽21套，成交均價13.73萬/元，網(wǎng)簽金額6.35億元；另有9套，為已預訂狀態(tài)。

過去兩周，已連續(xù)登頂北京樓市的銷冠。

在花姐看來，中海安瀾北京的這份成績單，在當下的樓市環(huán)境中，彌足珍貴：

1、對中海地產(chǎn)北京公司而言，它扛住了過去近一年來的壓力，為前不久中海地產(chǎn)的全新戰(zhàn)略，開了個好頭；

2、較為堅挺的成交價格，為北京豪宅市場，注入了一針強心劑。

更重要的是，隨著中海安瀾北京網(wǎng)簽的持續(xù)更新，是時候讓之前那些雜音消失了。

樓間距比達標

并不是每個開發(fā)商，都擁有中海地產(chǎn)的膽子。

在中海安瀾北京身上，它走了一條別人很少走的路——將項目的實景，呈現(xiàn)給外界。

這，首開北京樓市風氣之先，不僅需要耐心，更需要實力。

一般而言，開發(fā)商為了加快回款，會在地塊周邊另覓場地搭建樣板區(qū)，所謂的臨時售樓處。在那里接待客戶，并開盤。

中海安瀾北京的客戶，則直接會來到海淀區(qū)上地街道樹村35號地——項目所在地。

目的，就是讓業(yè)主所見即所得，看到中海地產(chǎn)北京公司，乃至中海集團燈塔之作，最真實的一面。

中海安瀾北京275平米的實景房，在10#的東單元，是小區(qū)最中央的位置，北邊便是疊墅區(qū)。

站在該房間中，向北抬眼望去，便是已經(jīng)封頂?shù)?#。很多人會有一個直觀感受——樓間距有點近啊。

尤其在冬日日頭短的情況下，關于中海安瀾北京樓間距問題，更是被放大很多。

但，不要忘了，這可是低密度洋房，且是海淀的。

當下京城樓市，大多數(shù)人見到的房子，是在洋房或高層社區(qū)，容積率多在2.0-3.0之間。

洋房或小高層，與低密度洋房對比樓間距，本就不在一個維度。越是高層，肯定空間感越大；而低密洋房，就是空間感小。

真正重要的數(shù)據(jù)，是樓間距日照比。

即便如此，花姐還是對近兩年來海淀豪宅的樓間距，進行了比較。中海安瀾北京的樓間距比，是達標的。

它洋房的最小樓間距，在11#和13#東單元之間，5F和6F之間的樓間距比，為1.7和1.736。

北京市的規(guī)定是——板樓的樓間距比，最低應為1.7。

而功德寺雙子板樓的樓間距比，整體在1.65上下；建發(fā)海晏地形朝南偏東超過20度，采用多種形式組合，樓間距比整體也基本達標。

有關安瀾北京日照是否達標的問題，中海地產(chǎn)去年7月底，在報規(guī)圖反饋意見通告中，其實已明確表示：

本項目日照滿足《北京地區(qū)建設工程規(guī)劃設計通則》(2003版)對建筑退線的要求。

這一答復，可以在北京規(guī)自委官網(wǎng)中查詢到。

從用戶思維出發(fā)

安瀾北京共計278套房子，戶型款式蠻多。

洋房主力戶型有三款：210平米、275平米和310平米，疊墅戶型為上疊315平米、下疊365平米，中疊大平層370平米。

它的首個樣板房，選擇275平米戶型，北面是中央景觀帶，恰好形成了一個動線閉環(huán)。

這個275平米戶型，是典型的四葉草，很經(jīng)典，充滿了老錢風。

花姐認為，它至少有兩大獨特之處：

1、餐廳面寬達到7.8米，這個超級面寬，決定了豪宅的尺度；

2、廚房側(cè)面，設有一個獨立家政間，面積約9.6平米，這是比較罕見的，可以稱得上是個單間。

當然，有人會質(zhì)疑，房子面積275平米，沒有做到南向四面寬。

針對這一點，中海安瀾北京遵循了客觀規(guī)律，至少有兩點理由：

1、在純塔尖用戶眼里，更在乎的是空間尺度，而非房間的多寡，且四居室目前已基本覆蓋了改善客群的生活所需，是一種主流設計；

2、受地塊和容積率等硬件條件限制，如果強行設計四面寬產(chǎn)品，會增加樓棟，反而讓樓間距加密。

在正向排布（坐北朝南）的住宅里，南北長、東西窄的地形，很難設計出大面寬戶型；反之，則很容易出多面寬產(chǎn)品。

依照花姐多年對產(chǎn)品設計的認知，目前安瀾北京的方案，應是最優(yōu)方案。

此外，還有人吐槽275平米戶型沒有衣帽間，以及收納空間少。

其實不然。

中海地產(chǎn)吸取了過去高端住宅開發(fā)的經(jīng)驗，在某些項目中，花巨資做了豪華的衣帽間，可在實際交房后，許多業(yè)主卻根據(jù)自身實際需求，進行了重新規(guī)劃。

為此，在安瀾北京，中海地產(chǎn)將省去的衣帽間費用，用到了其他地方，比如廚房全系嘉格納電器，以及很多櫥柜收納等。

這是一種更高級的用戶思維。

中海地產(chǎn)變了

花姐感覺，在中海安瀾北京身上，中海地產(chǎn)北京公司真是用心了。

要知道，當豎長條地形、1.6的容積率、18米限高，以及街坊路等等硬條件疊加一起，相當于一道超難的高考題。

中海安瀾北京的洋房+疊墅產(chǎn)品組合，似乎已是最優(yōu)解法。

為了對得起樹村這片文脈之地，它更是在有限空間里，盡力對歷史做著傳承。

它會所面積達到2800平米，戶均近10平米的配置，堪稱頂配；中法融合的建筑風格，端莊大氣，功能齊全。

畫龍點睛的一筆是，它還復刻了頤和園彩繪長廊，上面的顏料會隨著時間的流逝，愈發(fā)莊重。

這是中海地產(chǎn)對中國傳統(tǒng)文化的一種致敬。

去年12月23日，在北京國家會議中心，中海地產(chǎn)舉行了一場盛大的發(fā)布會——誕生了“萬方安和”四大產(chǎn)品系。

這四個系，各有自己的定位：

"萬"系：國際精奢、優(yōu)雅美學；“方”系：世界藏品、藝術杰作；“安”系：文化傳序、內(nèi)心歸隱；“和”系：生活本位、和合共美。

安瀾北京，就是中海“安”系的代表作之一。

一個很有意思的細節(jié)是，在那天的發(fā)布會上，中海地產(chǎn)的領導們，不再搞致辭了，只在最后登臺啟動儀式。

將這個細節(jié)再對比中海安瀾北京的低調(diào)，花姐感覺一個新的中海地產(chǎn)，正在撲面而來。

它不再過于關注外界雜音，而是將主要精力放在產(chǎn)品打磨上，行事風格也更加沉穩(wěn)。

這似乎在另一個京城新項目——中海玖樹滿和身上，也得到了映證。

2025年11月27日，中海地產(chǎn)以12.48億元、溢價0.97%，摘得位于通州九棵樹的玖樹滿和地塊，折合樓面價2.29萬元/平米。

在這個全新的和系產(chǎn)品身上，中海地產(chǎn)先后共發(fā)布了3版規(guī)劃圖。對一向講究效率和利潤的它而言，很是反常。

背后，則是對產(chǎn)品細節(jié)的不斷優(yōu)化。

不久前，玖樹滿和開放了樣板間，現(xiàn)場的火爆程度，超過了去年的朝堂攬閱。

3月底開盤的它，據(jù)說目前看房，需要提前預約。

目前看，它具備成為當紅熱盤的潛質(zhì)。