直擊丨建發國際集團2025：規模失速與盈利保衛戰

2025年，建發國際集團（1908.HK）交出了一份令市場擔憂的成績單。在房地產行業整體承壓的背景下，這家閩系龍頭房企正經歷前所未有的挑戰。

營收結束連續增長態勢。根據年報數據，建發國際2025年實現營業收入1368億元，同比下降4.3%，結束自2022年以來的連續增長�；仡櫄v史數據，該公司2022年營收996億元，2023年增至1344億元，2024年更是一舉突破1430億元創出歷史新高。然而，2025年畫風突變，營收規�；芈渲�1368億元，重新回到2023年的水平。這一降一升之間，折射出房地產行業周期調整的深度。

凈利潤下滑幅度遠超營收。歸母凈利潤37億元，同比驟降24%；核心凈利潤32億元，同比下降25.4%。凈利潤降幅是營收降幅的近6倍，這一現象值得關注。通常而言，房企的成本結構相對固定，當營收下降時，凈利潤的彈性會放大，但24%的降幅仍超出市場預期。這意味著建發國際的賺錢能力正在經歷實質性弱化，而非簡單的周期波動。

毛利率逆勢回升但成色存疑。全年毛利率13.9%，較2024年的13.3%提升0.6個百分點，在行業整體下行期看似亮眼。然而，仔細分析可以發現：2025年毛利額190億元，與2024年完全持平。在營收下降4.3%的情況下，毛利率提升并非因為項目質量改善，而是通過更嚴厲的成本壓縮實現。這種"偽改善"能否持續，需要打個問號。

銷售端全面失速。全口徑銷售額1220億元，同比下降8.6%；銷售面積495萬平方米，同比下降23%。更值得關注的是，銷售均價同比大漲18.3%至2.46萬元/平方米。這一量價背離的現象，揭示出建發國際正在經歷痛苦的戰略收縮——通過提升產品定位、減少走量項目來穩住均價，但代價是規模大幅萎縮。

■ 盈利能力惡化 財務安全邊際收窄

如果說營收下滑是行業Beta的體現，那么建發國際2025年暴露出的更多是自身Alpha的問題。

凈利潤率跌至近年來最低。按歸母凈利潤37億元除以營業收入1368億元計算，凈利率僅為2.7%。這一數字在頭部房企中已處于偏低水平�；厮輾v史，2022年建發國際凈利率尚有4.9%，三年時間縮水近半。更嚴峻的是，2.7%的凈利率意味著每100元收入只能賺2.7元，在融資成本普遍在3%以上的背景下，這一利潤率甚至難以覆蓋資金成本。

核心盈利指標全面潰敗。核心凈利潤32億元，同比下降25.4%，較2024年的43億元減少11億元。核心凈利潤是扣除非經常性損益后的真實盈利反映，這一指標的大幅下滑說明建發國際的經營性盈利能力正在經受嚴峻考驗。若非融資成本持續下降這一亮點對沖，情況可能更糟。

現金流安全邊際持續收窄�，F金短債比從2022年的5.5、2023年的4.7、2024年的4.7，驟降至2025年的3.6。兩年時間內下降34%，盡管仍遠高于1的警戒線，但下降速度之快令市場警惕�，F金短債比是房企生命線，這一指標的趨勢性惡化意味著償債安全墊正在變薄。

凈負債率掉頭向上。2023年33.6%、2024年31.8%，市場曾贊譽建發國際"降杠桿有效"，但2025年畫風突變——凈負債率升至34.8%，增加3個百分點，結束為期兩年的降杠桿進程。這一轉折出乎市場意料。在行業調整期，杠桿率的波動往往被視為財務審慎度的試金石，建發國際此番"返璞歸真"需要解釋。

預收賬款大幅下滑暗藏玄機。合同負債（預收賬款及合同負債）從2024年的1595億元驟降至2025年的1235億元，下降22.5%，減少360億元。這意味著已售未結資源大幅減少。對于房企而言，合同負債是營收的"蓄水池"，這一數據的大幅下滑意味著2026年營收的確定性和利潤結轉都將承壓。

土儲規模持續收縮。土儲面積從2024年的1243萬平方米降至2025年的1147萬平方米，減少96萬平方米。在行業調整期，主動收縮土儲是理性選擇，但長遠來看，土儲是房企的"彈藥庫"，過度收縮可能影響后續發展潛力。如何在收縮土儲與保持發展后勁之間平衡，是建發國際需要回答的問題。

■ 行業周期與戰略調整共振

建發國際2025年業績承壓，并非單一因素所致，而是行業周期下行、自身戰略調整、競爭格局變化等多重因素疊加的結果。

行業景氣度持續低迷是最大背景。2025年全年，全國新建商品房銷售面積88101萬平方米，同比下降8.7%；銷售額83937億元，同比下降12.6%。行業整體處于去庫存周期，建發國際雖為閩系龍頭房企，也無法獨善其身。行業beta的負向拉動，是所有房企共同面對的難題。

產品結構轉型陣痛不可避免。銷售均價上漲18.3%的同時，銷售面積下降23%，說明建發國際正在主動收縮規模、提升產品單價。這一策略在短期內會犧牲銷售規模，但中長期有助于改善毛利率和項目質量。然而，問題是：在行業下行期，提升產品定位是否能得到市場認可？高價地塊能否順利去化？這些都需要時間驗證。

逆勢拿地策略充滿爭議。2025年拿地金額654億元，同比增長17.6%，結束2024年52.4%的大幅下滑。這顯示出公司在行業底部逆勢補貨的意圖。但與銷售規模收縮之間存在明顯的戰略悖論：一邊是銷售面積下降23%、銷售額下降8.6%，另一邊是加倉拿地。建發國際在賭什么？

分析認為，這一策略背后可能有以下考量：第一，核心城市優質地塊競爭減少，現在是拿地窗口期；第二，土儲需要補充，否則后續無米下鍋；第三，融資成本低，有加杠桿的能力。但風險在于：行業尚未見底，現在加倉是否為時過早？新開工能否匹配去化速度？

融資成本持續改善是唯一亮點。加權平均融資成本從2022年的4.33%、2023年的3.75%、2024年的3.56%，降至2025年的3.15%，四年累計下降1.18個百分點。這一水平在民營房企中屬于領先梯隊，體現了市場對建發國際財務穩健性的認可。但這個優勢正在被侵蝕：凈負債率上升意味著有息負債規模在擴大，利息支出壓力隨之增加。

費用管控效果邊際遞減。2025年銷售費用43億元，同比增長16.2%，銷售費用率從2.6%升至3.1%；管理費用47億元，同比下降6%，管理費用率3.4%。整體來看，費用端有壓有放，但難以對沖營收下降和毛利下滑的沖擊。在行業下行期，節流的效果遠不如開源。

■ 危中有機 待市場驗證

建發國際2025年業績折射出當前房地產行業的典型困境——規模與利潤難以兩全，增長與安全無法兼顧。

短期壓力肉眼可見。營收、凈利雙降，現金流指標邊際惡化，2025年對公司而言是艱難的一年。24%的凈利潤降幅需要通過2026年乃至更長時間來修復。更嚴峻的是，合同負債大幅下滑意味著2026年營收確定性下降，若無新項目補充，營收可能繼續承壓。

結構性亮點仍在。毛利率逆勢提升0.6個百分點、銷售均價大幅上漲18.3%、融資成本持續下降0.41個百分點——這些指標表明建發國際的產品力和融資能力仍具競爭力。在行業分化加劇的背景下，強者恒強的邏輯并未失效。13.9%的毛利率在行業內仍屬中上水平，3.15%的融資成本更是少數民營房企才能達到的水平。

戰略執行是關鍵變量。2026年能否實現銷售企穩、能否有效提升毛利率、能否在土儲收縮與規模發展之間找到平衡，將決定公司能否走出本輪周期。逆勢拿地的策略是否正確，需要用未來的銷售數據來驗證。若能實現"低買高賣"，則這一步棋就是妙手；若被套牢，則可能成為負擔。

估值處于歷史低位。截至2025年底，建發國際股價已從2021年高點大幅回落，市盈率降至歷史低位。低估值是否已經充分反映行業風險？是機會還是陷阱？對于投資者而言，需要權衡的因素很多：行業政策走向、公司執行力、融資成本優勢能否持續、現金流能否保持健康。

總體判斷：建發國際正處在一個關鍵的轉折點。2025年的數據有好有壞，機遇與風險并存。作為閩系房企的代表，建發國際的每一步都備受市場關注。在行業整體承壓的背景下，公司需要證明自己不僅能融資、還能賺錢、還能高質量發展。目前來看，這道證明題還沒有最終答案。

對于整個房地產行業而言，建發國際的2025年是一個縮影：規模不再是優勢，盈利才是王道；杠桿不再是通行證，現金流才是生命線；規模擴張不再是制勝之道，精細化運營才是生存之本。建發國際能否率先走出低谷，不僅取決于自身努力，更取決于行業何時企穩。

風險提示：本文基于公開信息撰寫，不構成投資建議。房地產行業受政策調控影響較大，業績預測存在不確定性。數據顯示，建發國際2025年營收1368億元（-4.3%）、歸母凈利潤37億元（-24%）、毛利率13.9%、凈利率2.7%、銷售額1220億元（-8.6%）、銷售面積495萬平方米（-23%）、銷售均價2.46萬元/平方米（+18.3%）、拿地金額654億元（+17.6%）、土儲面積1147萬平方米、融資成本3.15%、凈負債率34.8%、現金短債比3.6。