廣東
我是紫沐，這是我第485篇日記。
公眾號限流依然沒解決，隨緣吧。
繼續板塊選籌系列，這次聊聊海珠。
我一直很喜歡海珠。
這是個糅合了煙火氣和現代化的地方，房價也豐儉由人。
這種好，是公認的，所以海珠的購房需求一直比較旺盛。
就算這幾年新盤不少，去化速度依然是全廣州第二。
具體選籌，我們先從海珠西說起。
還記得上輪行情，海珠西唯一能打的樓盤，只有光大花園。
幾年過去了，變化其實也不大，周邊新盤依然在拿光大做對標。
比較值得考慮的，有越秀桂悅東曉、保利燕語堂悅、還有保利南泰路（保利寶榮花園）這幾個盤。
桂悅東曉和燕語堂悅，我覺得算不上光大的上位替代。
桂悅東曉有配套有產品，但體量太小，花園過于袖珍。
燕語堂悅有體量有產品，但周邊環境和配套對比光大弱一檔。
所以這兩對上光大，只能說互有優勢，選誰主要看個人需求。
真正算得上升級版光大的，還得是保利南泰路。
下樓就是20萬㎡商場和貼牌名校，有大花園和大社區，有三地鐵+新規戶型。
既有光大的優勢，又彌補了光大的瑕疵。
所以千萬以下預算，喜歡海珠西的成熟煙火氣，我覺得保利南泰路最值得關注。
綜合競爭力，目前還沒有對手。
不過它的170㎡，后續市場表現感覺有點懸。
南泰路定位明顯偏剛需-剛改，在這里面塞進去豪宅戶型，多少有點錯配。
就看海珠的老錢購買力，愿不愿意為這種產品升級買單了。
再看看海珠中，也就是最近很火的廣州新中軸。
其實看一個規劃是不是畫餅，最直觀的方法，就是有沒有真的砸錢砸資源。
就目前新中軸肯砸錢，肯拉高補償提升效率的打法，還是能感覺到誠意的。
后續再把環境搞好，完成產業和配套升級，對整個海珠的價值提升都是好事。
而新中軸里面比較好的樓盤有兩個，一個是中海大境，一個是綠城馥香園。
其實就2026年，中海大境還能不能打這個問題，也挺多人關心。
畢竟現在新盤宣發都很猛，ppt一個比一個好看。
對比起來，大境的戶型產品，就有點太落伍。
但千萬別忘了，買房這事，確定性很重要，而中海大境有很強的確定性。
它是準現樓，而且目前的交標部分，像實景園林，做得都很不錯。
這就省去了，買新房貨不對板的煩惱。
再加上完善的配套和新中軸兌現紅利，大境綜合競爭力還是很不錯的，入手沒啥問題。
反而是中海廣府萬宸，也就是去年底中海拍下的新中軸地塊，我覺得有點懸。
雖然，萬字系是中海高端系列，更是廣州首秀。
但這種獨棟單體豪宅，在新中軸未必有市場。
最好的例子，琶洲的越秀樾華樾，依托琶洲這個頂級地段，去化都比較慘淡。
目前除了珠城和它的尚東柏悅府，廣州還沒出現第二個真正意義上的單體豪宅。
連琶洲都做不到，以新中軸的能量，恐怕更差點意思。
說完改善和豪宅，再看看剛需-剛改，綠城馥香園我覺得是性價比很高的選擇。
貼牌名校、地鐵上蓋、大花園、絕版高得房率，全給配齊了。
對比其他競品，在環境、產品、配套上面，都分別有錯位優勢。
所以單純想買個六邊形房子，馥香園會很合適。
最后是海珠東區，也就是琶洲和泛琶洲領域。
新盤這塊，基本就保利天奕。
但不得不說，雖然快一年過去了，天奕的競爭力依然很強。
好地段+好配套+好產品，放眼全廣州都很有價值。
至于跟隔壁的琶洲南tod對比，天奕產品更好，tod地段更好。
兩者沒有太大差距，選誰更多看個人需求。
從個人喜好角度，我會更喜歡保利多一點點。
有些人擔心，天奕周邊后續還有供應，會變得不稀缺。
這是事實，供過于求放哪里都是利空。
但也得明白，天奕周邊的地塊，素質是要弱一些的。
而且現在戶型新規收緊，未來新盤的得房率，可能還比不過天奕。
所以千萬左右預算，天奕還是能放心入手的。
二手這邊，保利天悅近期爭議很大。
很多人覺得買天悅，還不如買隔壁的新盤，這觀點我其實是認同的。
像天奕190㎡，明顯就比天悅190㎡要好。
但是，再往上，300㎡以上的豪宅領域，保利天悅還是沒有對手。
一線望江+成熟配套+大園林，這護城河琶洲新盤們根本沒法逾越。
所以從某種意義上，不是天悅不行，是你能買到的天悅不行。
不過還是那句話，海珠是個豐儉由人的地方。
剛需-剛改，可以多看看燕語堂悅、桂悅東曉、綠城馥香園。
改善買家，可以多看看中海大境、保利南泰路、保利天奕。
頂豪買家，除了天悅，還是把目光多放在珠城吧，目前珠城的圈層和配套優勢依然很大。
趁著小陽春，該買的買，該賣的賣，都可以動起來了。
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