提到能把房地產(chǎn)走勢摸得門清的人，經(jīng)濟圈里屈指可數(shù)，但黃奇帆絕對算一個。 former重慶市長，業(yè)內(nèi)給的綽號是“最懂房地產(chǎn)的市長”——不是隨便封的，過去幾年他每次公開聊樓市，事后看幾乎都踩中了節(jié)拍，真有點“預言家”那味兒。

之前他在一場主題為“以改革化解難題，以開放促進發(fā)展”的峰會上演講，解讀最新重要會議精神，還聊了對當前經(jīng)濟的看法。當時他說了句實在話：2025年中國房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)，是未來新階段的起點；而且2025年后，房地產(chǎn)不會再像過去四年那樣，拖中國經(jīng)濟后腿。

2021到2024這四年，房地產(chǎn)簡直坐過山車：建筑量從2020年的22億平方米，跌到2024年的6億多平方米，砍了快三分之二；一手房銷量從18億平掉到約5億平，跌了超六成；土地批租更狠，從8.7萬億降到3萬億左右。黃奇帆自己都說，這是中國房地產(chǎn)20年來最嚴重的調(diào)整，行情跌成這樣，市場全是悲觀情緒，誰敢站出來說“止跌回穩(wěn)”？也就黃奇帆敢，他靠的不是拍腦袋，是對底層邏輯的深度把握。

那2025年過去了，他說對了嗎？國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)擺這兒：2025年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資82788億元，比上年降17.2%；1-11月新建商品房銷售面積、銷售額同比分別降7.8%、11.1%，但降幅比2024年全年收窄了5.1和6.0個百分點。數(shù)字還在跌，但跌幅明顯收窄，“出血量”少多了。房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)是“交易量—房價—投資”三步走，現(xiàn)在還在第一步：交易量跌幅緩和的磨底階段。說白了，樓市確實在筑底，黃奇帆說的“止跌回穩(wěn)”正在兌現(xiàn)。

更值得注意的是分化。2025年樓市最大特征就是“冰火兩重天”：一線、二線、三四線銷售面積分別跌7.5%、16.3%、10.2%，但一線城市新房價格有階段性回升，多數(shù)三四線還在下行通道。同一個市場里，好房子搶著要，差房子沒人理——2025年樓市先揚后抑，二季度之后動能衰減，但核心城市“好房子”項目去化率依然亮眼。黃奇帆反復說的“房地產(chǎn)從普漲時代進入分化時代”，2025年被市場一步步驗證了。

他還說過一個重要判斷：中國房地產(chǎn)沒有美國次貸危機的基因，也沒日本房地產(chǎn)拖經(jīng)濟20年的基因。中國從來沒允許過零首付，也沒把不良房貸打包成高杠桿衍生品到處賣；而且戶籍人口城市化率才48%，未來還有提升空間，跟日本泡沫破裂時77%的城市化率不一樣——那些地方?jīng)]接盤的了，中國不一樣，這就是樓市底部的支撐。

那2026年，黃奇帆的判斷還能對嗎？看現(xiàn)在的數(shù)據(jù)和政策，方向挺吻合的。2026年1-2月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資9612億元，同比降11.1%，降幅比2025年全年收窄6.1個百分點，投資端跌幅明顯縮窄。二手房市場更有韌性：2026年1月，20城二手住宅成交11.8萬套，同比漲15.3%；上海更猛，1月二手商品房成交2.28萬套，同比漲26.1%，還是表現(xiàn)最好的城市。

政策端也沒松。2026年上海五部門聯(lián)合發(fā)了樓市“滬七條”，從限購、公積金到房產(chǎn)稅三個維度出手：首套公積金貸款最高額度從160萬漲到240萬，非滬籍買外環(huán)內(nèi)住房社保年限從3年縮到1年——這被稱為上海馬年樓市新政“第一槍”。上海這步棋很有代表性，傳遞的信號很清晰：政策是穩(wěn)結(jié)構(gòu)，不是刺激總量。上海鏈家研究院負責人李根說，“梯度松綁的政策設計讓剛需和改善同步受益，市場有望迎來量升價穩(wěn)、結(jié)構(gòu)優(yōu)化的修復窗口”。

分化在2026年只會更明顯。“好房子”已經(jīng)成了行業(yè)核心關(guān)鍵詞，居民需求從“住有所居”升級到“住有優(yōu)居”。上海、成都二手房成交領(lǐng)跑，廣州、杭州、深圳改善型需求突出；央國企靠優(yōu)質(zhì)標桿項目占了銷售頭部位置。新房市場正在深度調(diào)整，存量房基數(shù)擴大，新房份額被擠壓、陣地收窄，這是不可逆的長期趨勢。傳統(tǒng)房企轉(zhuǎn)型新模式，信用質(zhì)量承壓，2026年行業(yè)流動性風險可能上升——說白了，日子好過的是拿好地、做好產(chǎn)品的企業(yè)；日子難過的是啃老庫存、拼命去化的公司。

樂觀派覺得2026年會確認行業(yè)底部，告別大幅下行，轉(zhuǎn)入“L型”磨底期；謹慎派覺得新房價格還有2%-3%的慣性下跌，核心城市全面復蘇可能要等2027年下半年。分歧不小，但有個共識：越來越多人覺得2026年樓市有望“底部確認”——這跟黃奇帆的判斷一致。他說的不是“馬上暴漲”，是“止跌回穩(wěn)后隨GDP同步增長，形成新格局”。未來15-20年，GDP翻番的話，房地產(chǎn)業(yè)同步增長，這是理性的長周期判斷，沒任何激進成分。

普通人別再用過去20年的經(jīng)驗套未來了——“閉眼買房賺錢”的年代早就結(jié)束了。黃奇帆也說，2024年房價回落到2014-2015年均價水平，收入房價比縮小了一半，泡沫擠掉不少，價格不可能再無腦漲了。未來房子的價值，看城市、地段、品質(zhì)、配套：人口流入、產(chǎn)業(yè)集聚的城市，資產(chǎn)才有流動性；反之，人口外流、沒產(chǎn)業(yè)支撐的地方，房子可能真成“不動產(chǎn)”——想動都動不了。

雖然總?cè)丝诩t利消退，但35-64歲的改善性群體在“十五五”期間會增加約3000萬人——這部分人要的是更好的房子，不是更多的房子。需求集中在一線及核心二線，低能級城市面臨長期縮量挑戰(zhàn)。曾經(jīng)“高負債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”的三高模式徹底終結(jié)，現(xiàn)在是“品質(zhì)+運營”的新模式——這話概括了整個行業(yè)的巨變。

黃奇帆能反復看對，根本原因是他不看短期風口和情緒，只抓長周期慢變量：人口走勢、城鎮(zhèn)化空間、金融紀律、產(chǎn)業(yè)格局。2025年他的判斷被數(shù)據(jù)驗證了，2026年又被政策和市場走勢印證——這不是運氣，是對底層邏輯的精準把握。

參考資料：

國家統(tǒng)計局：2025年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資及銷售數(shù)據(jù)

上海鏈家研究院：2026年1月二手房成交市場分析

黃奇帆在“以改革化解難題，以開放促進發(fā)展”峰會上的演講