如果為了省稅費(fèi)，生前把房子“賣”給女兒，結(jié)果她不付錢還跟你翻了臉。你能把房子要回來(lái)嗎？我們看一個(gè)案子。

梁某有三個(gè)女兒。2018年，她想把房子留給三個(gè)女兒平分，但為了省繼承稅費(fèi)，就跟大女兒簽了一份房屋買賣合同，把房子過(guò)戶給她。合同上寫的轉(zhuǎn)讓價(jià)是30萬(wàn)，但房子市價(jià)大概150萬(wàn)。過(guò)戶之后，大女兒一分錢都沒付。

后來(lái)母女鬧翻了，梁某起訴到法院，說(shuō)這份買賣合同不是她的真實(shí)想法，要求確認(rèn)合同無(wú)效，讓大女兒把房子還回來(lái)。大女兒說(shuō)房子轉(zhuǎn)讓合理合法，二女兒和三女兒都站在母親這邊。

法院最后判了：買賣合同無(wú)效，大女兒要把房子過(guò)戶回母親名下。

法院為什么這么判？

第一個(gè)原因，這份買賣合同不是雙方的真實(shí)想法。法院查出來(lái)，在簽買賣合同之前，梁某和三個(gè)女兒已經(jīng)簽了一份協(xié)議，明確說(shuō)房子是“無(wú)償贈(zèng)與”，暫時(shí)過(guò)戶到大女兒名下，母親保留居住權(quán)，等母親百年之后，房子按市場(chǎng)價(jià)賣了，三個(gè)女兒各分三分之一。沒過(guò)多久，梁某又寫了一份打印遺囑，再次強(qiáng)調(diào)了這個(gè)意思。所以“買賣”只是表面形式，真實(shí)目的是“贈(zèng)與并代持”。

第二個(gè)原因，合同價(jià)格明顯不合理。30萬(wàn)對(duì)150萬(wàn)，價(jià)格差太多了，而且大女兒承認(rèn)一分錢都沒付。以虛假的意思表示實(shí)施的民事法律行為無(wú)效。這份買賣合同就是典型的虛假意思表示。

第三個(gè)原因，合同無(wú)效之后，房子要恢復(fù)原狀。民事法律行為無(wú)效后，取得的財(cái)產(chǎn)要返還。大女兒拿到房子沒有合法依據(jù)，必須還回去。

這個(gè)案子給我們一個(gè)提醒。

第一，“陰陽(yáng)合同”風(fēng)險(xiǎn)很大。為了避稅簽一份低價(jià)合同去過(guò)戶，實(shí)際按另一份約定執(zhí)行，一旦鬧翻，法院會(huì)認(rèn)定那份低價(jià)合同無(wú)效。

第二，多子女家庭，生前過(guò)戶要慎重。把房子過(guò)戶給一個(gè)孩子，萬(wàn)一她反悔或者跟其他人鬧矛盾，你想追回來(lái)很難。這個(gè)案子的母親能贏，是因?yàn)樗Ａ袅酥暗膮f(xié)議和遺囑，證明了真實(shí)想法。

第三，別忘了保留居住權(quán)。這個(gè)案子的母親在協(xié)議里寫了“保留居住權(quán)”，這是保護(hù)自己的關(guān)鍵。不管房子在誰(shuí)名下，你都有權(quán)住。

如果你想把房子留給多個(gè)子女，怎么做才穩(wěn)妥？

不要用“買賣”的方式避稅，風(fēng)險(xiǎn)太大?？梢钥紤]立遺囑，或者生前贈(zèng)與并做公證。如果一定要生前過(guò)戶，保留書面證據(jù)，寫清楚過(guò)戶的目的是什么、是不是買賣、房款要不要付、你自己保留什么權(quán)利，所有子女簽字確認(rèn)。不管怎么操作，都要寫清楚你保留居住權(quán)，保證自己晚年有地方住。

我是李曉娟律師，只辦婚姻家事案件，房產(chǎn)過(guò)戶和繼承糾紛問題可以隨時(shí)聯(lián)系我。