空置的房子

突然有了煙火氣

說幫賣房

怎么睡起了床？

中介擅自入住空房長達(dá)一年

業(yè)主兩次報警后起訴至法院

王麗（化名）與李強(qiáng)（化名）原為夫妻，在上海共有一套房屋。后兩人離婚，但沒有對房屋進(jìn)行分割。該房自2019年起一直空置，2021年，李強(qiáng)在多家中介公司掛牌出售，但一直沒有找到合適的買家。2023年11月，李強(qiáng)因個人購買新房，急于出售該房屋，便口頭委托曾協(xié)助他辦理購房手續(xù)的中介人員杜娟（化名）幫忙賣房，雙方?jīng)]有簽訂正式的書面合同。杜娟答應(yīng)以個人名義幫忙出售和打理該房屋，并提出為便于帶客戶看房，需要配一把房屋鑰匙，李強(qiáng)表示同意。此后，李強(qiáng)偶爾通過微信向杜娟了解售房進(jìn)展。

2025年4月13日晚上，因出現(xiàn)意向買家，李強(qiáng)組建了包括王麗、杜娟在內(nèi)的三人微信群，王麗這才知道李強(qiáng)委托杜娟賣房一事。在與杜娟電話溝通中，王麗還得知杜娟目前竟然居住在房屋中。4月17日，王麗回到上海后來到房屋，發(fā)現(xiàn)房內(nèi)養(yǎng)護(hù)有多盆綠植，現(xiàn)場新鋪的床單等物品也有明顯居住痕跡。之后，王麗兩次報警，經(jīng)民警處置和溝通，杜娟承認(rèn)曾在該房內(nèi)居住了一年。

王麗和李強(qiáng)認(rèn)為，杜娟擅自入住涉案房屋，侵犯了自己作為房屋權(quán)利人的合法權(quán)益，遂將杜娟訴至上海市浦東新區(qū)人民法院，請求法院判令杜娟按照涉案房屋的市場出租價格支付一年的房屋占有使用費(fèi)7.2萬元及水、電、燃?xì)赓M(fèi)300余元，并承擔(dān)訴訟費(fèi)用。

杜娟辯稱，自己多次出入該房屋是為了出售，而不是為了居住。其他中介公司的人員也有涉案房屋的鑰匙。有時與客戶溝通太晚，會跟李強(qiáng)打招呼后在房屋內(nèi)過夜，但總共不到10次，并且已經(jīng)向李強(qiáng)支付過數(shù)月的水、電、燃?xì)赓M(fèi)。涉案房屋在委托出售期間本就空置，并未產(chǎn)生租金損失，故其行為不構(gòu)成侵權(quán)，請求駁回王麗和李強(qiáng)的全部訴請。

法院：被告不當(dāng)居住使用涉案房屋

需支付原告房屋使用費(fèi)1.2萬元

法院經(jīng)審理后認(rèn)為，代理人不履行或者不完全履行職責(zé)，造成被代理人損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任。本案中，杜娟雖經(jīng)李強(qiáng)授權(quán)出售房屋，但不等于李強(qiáng)授權(quán)她入住使用房屋。即使李強(qiáng)同意杜娟可偶爾在房屋中臨時過夜，也僅限于其帶客戶看房過晚的特殊情形。雖然王麗、李強(qiáng)以及其他中介人員也有房屋鑰匙，但王麗和李強(qiáng)不住在涉案房屋內(nèi)，帶客戶看房時通常不會產(chǎn)生燃?xì)赓M(fèi)，而涉案房屋在2024年3月、5月、11月、12月及2025年3月累計產(chǎn)生燃?xì)赓M(fèi)100元。結(jié)合2024年1月至2025年3月水電費(fèi)支出224.4元，可見杜娟所稱在該房屋內(nèi)過夜不超過10次的說法與事實不符。

綜上，法院認(rèn)定杜娟存在不當(dāng)居住使用涉案房屋的情形，已明顯超出她受委托出售房屋的授權(quán)范圍，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。但王麗和李強(qiáng)要求按照涉案房屋所在小區(qū)的租房市場價格計算杜娟一年的房屋使用費(fèi)，依據(jù)不足，不予支持。法院綜合考慮房屋出售情況、房主自身存在房屋管理缺位、二手房市場價格波動以及其他中介帶客戶看房也會產(chǎn)生水電費(fèi)等多重因素，酌情判定中介人員杜娟向王麗和李強(qiáng)支付房屋使用費(fèi)1.2萬元，并承擔(dān)其間的水、電、燃?xì)赓M(fèi)200元。

法官：審慎選擇中介機(jī)構(gòu)

做好風(fēng)險防控措施

在選擇中介時，應(yīng)當(dāng)選擇經(jīng)營資質(zhì)齊全、管理規(guī)范、內(nèi)部責(zé)任制度健全的專業(yè)機(jī)構(gòu)，它們在業(yè)務(wù)流程和人員管理方面更加專業(yè)規(guī)范，也更有利于在發(fā)生爭議時厘清責(zé)任。同時，委托關(guān)系應(yīng)當(dāng)通過書面合同加以規(guī)范，對中介的受托事項和權(quán)限范圍作出明確約定。

在售房過程中，如果需要中介代為保管鑰匙、協(xié)助帶看房屋，房東在交付鑰匙時應(yīng)同步做好相應(yīng)的風(fēng)險防控措施，例如在委托合同中明確鑰匙保管主體、使用范圍及信息反饋要求。同時，要求中介對帶看情況進(jìn)行記錄，房主也要在條件允許的情況下不定期查看房屋狀況，及時甄別異常情況，避免因怠于管理而讓他人有機(jī)可乘。

來源 ：上海浦東法院微信公眾號、CCTV今日說法

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