深圳好盤推薦

龍華迎來近十年“真豪宅”——中海云頌玖章！深圳龍華目前最好、配置最高的新規產品！

值得買的幾大理由：價格倒掛、一站福田、低密稀缺豪宅、名校加持。

第一、周邊豪宅水榭山掛牌價12-17萬/㎡，圣莫麗斯掛牌價8-12萬/㎡，預計有10%—30%價差；

第二、區位優勢明顯，一站福田CBD，兩站北站CBD，市級重點發展片區，700億投資加持，具備跑贏大盤潛力；

第三、2.8低容積率新規產品，在核心區屬于稀缺供應，未來交易擁有一定定價權；

第四、學區劃分屬于深圳外國語學校龍華學校，“四大名校”之一加持！

預計5月份入市，該樓盤不限購，外地朋友也可購買。目前云端展廳已開放，需驗資200萬，感興趣可以直接聯系售樓處官方資深經理，預約參觀——

聲明：由于樓盤尚未入市，樓盤具體信息、價格以官方最終公布為準，以上內容僅供參考，不構成購買建議。

作者：余飛

01

15個副省級市五年變遷

繼續五年系列之副省級市篇。

前些天已經寫了五大計劃單列市五年、五大經濟特區五年、27個省會與首府五年。

在寫27個省會與首府城市五年的文章中，提到武漢增量第一，有人說不應該采用2020年的數據，畢竟那一年武漢受影響最大，GDP出現了負增長。

本號之所以采取2020年至2025年的數據，是因為五年系列的主要目標就是分析“十四五”期間各城市發展快慢，2020年年末至2025年年末剛好覆蓋了整個“十四五”。

話不多說，進入正題。

副省級是城市級別的一種。中國的城市從行政級別上劃分可以分為直轄市、副省級城市、地級市、縣級市。

至于省會、計劃單列市這些頭銜都是功能劃分。

行政劃分與功能劃分可以重疊，所以就存在很多副省級省會城市，如杭州、南京、武漢、成都等都是。還有很多地級市省會城市，比如鄭州、長沙、福州、南昌、合肥等。

此外，還有5個既是計劃單列又是副省級的城市，深圳、寧波、青島、大連、廈門。

15個副省級城市名單具體為：

深圳、廣州、成都、杭州、武漢、南京、寧波、青島、濟南、西安、大連、沈陽、廈門、長春、哈爾濱。

制圖：城市財經；數據：各城市統計局

過去五年，從增量來看：

深圳增量第一，且是唯一一個增量超萬億的城市。武漢、成都、廣州、杭州增量位居前五，增量均在6000億之上。

哈爾濱增量最低，長春增量倒數第二，兩個城市增量均不足2000億。

從增幅角度看：

寧波增幅第一，大連、武漢增速居前三，三座城市增幅均在40%之上。

增幅最低的，依舊是哈爾濱、長春。

從排名變化看：

僅一個變化，廈門反超長春。

02

深圳，增量第一

本號在分析城市的時候，多次強調過兩個觀點：

第一，所有問題的根源都是經濟問題，而所有經濟問題的本質都是產業問題。

第二，城市之間的終極競爭，是產業競爭。

深圳之所以大象狂奔，其背后是對產業、工業與科創的執著。

大象狂奔的底氣，來自其睥睨天下的工業實力：

工業全國第一，且是全國唯一一個工業5萬億的城市。

作為中國工業第一城，2024年深圳的規模以上工業總產值沖破了5萬億，高達5.4萬億，與工業第二城蘇州、第三城上海之間，形成了斷崖式的領先地位。

工業營收格局同樣如此。

2025年，深圳規上工業總產值54449.53億元，第二城蘇州48966.38億元，第三城上海40686.68億元。

同期的工業營收，深圳為55170.15億元，蘇州為49399.56億元，上海為46290.33億元。

制圖：城市財經；數據：各城市統計局

最關鍵的是，深圳的這一工業規模體量，基本都是靠高精尖、高技術產值的產品堆起來的。

深圳的主要工業產品包括無人機、手機、電腦、機器人、電子元件、集成電路（芯片）、3D打印設備、服務器等等。

來源：深圳統計局

正因如此，深圳的工業產品，暢銷全球，最關鍵的是，由于門檻高，其他城市無法替代。

深圳工業強悍、科創實力拔尖背后，則是持續不斷的研發投入。

去年本號在分析廣州距離深圳越來越遠的文章中，就強調過一個核心原因，就是深圳的研發投入大幅領先廣州。

2024年，廣東5099.61億元科技經費，深圳貢獻了近一半。

數據顯示，2024年 深圳市 R&D經 費 投 入 達 2453.07 億 元 ， 同比增 長9.7%，研發強度（經費與GDP之比）6.67%。兩個數據，均位居全省第一。

位居第二的廣州，科技經費投入規模1022.32億元，只有深圳41.7%。研發強度3.29%，同樣不足深圳的一半。

制圖：城市財經；數據：廣東省統計局

一個國家、地區、城市的核心競爭力是什么？

是產業，而產業的核心競爭力則是科創研發能力。而科創研發的能力，需要什么來推動？

一個是錢，一個是人。也即研發經費投入和研發人員，尤其是錢。

看一個地方的科研強不強，不需要看它如何天花亂墜地宣傳，只需要看它如何做的，也即看它砸了多少錢投入到科技研發當中。

這句話同樣適用于企業，一個企業的成長性與潛力，不是依靠PPT和講故事，而是真金白銀的研發經費。

03

寧波，增速第一

和深圳一樣，寧波增速第一的背后，同樣是工業的功勞。

本號之前在對比寧波追逐南京的文章中就強調過，本號之所以預測未來寧波能超越南京，主要邏輯就在于寧波工業實力強南京太多，而拉動GDP增長上，工業數據上分很明顯。

這也是為何南京綜合實力強于蘇州，但GDP與蘇州相差甚遠的根本邏輯，人家蘇州可是全國工業第二城。

同樣的邏輯，也適用于廣州與深圳。

寧波的工業增加值位居全國第七，2024年規上工業營收增至26932.9億元，同樣位居全國第七。

制圖：城市財經；數據：各城市統計局

從千億產業角度來看，寧波擁有7個營收過千億的工業，3個營業收入過3000億，當家產業是汽車制造業。

制圖：城市財經；數據：寧波市統計局

除了這些外，還有一個體現寧波制造業強大的特殊指標，單項冠軍企業數量。

2024年，擁有國家級制造業單項冠軍企業104家，成為全國首個單項冠軍數量破百的城市。寧波有市級單項冠軍培育企業570家。

這些“冠軍企業”已成為發展新質生產力的“硬核”代表。

榮芯半導體成為全球前100的“獨角獸”企業，錦浪科技打造國內首臺（套）產品光伏儲能逆變器S6；天生密封件為大型核電站提供管道密封件；永新光學為嫦娥號衛星裝上“千里眼”……這些企業在顛覆性、前沿性技術上的水平，已處于國內甚至是國際領先位置。

寧波的單項冠軍企業不僅數量全國之最，而且涉及大多都是前沿產業，市場占比驚人：

寧波單項冠軍企業主要集中于高端裝備、關鍵基礎件、新型功能材料、數字產業、智能家電、現代健康等六大產業，分別擁有企業183家、133家、71家、69家、55家、52家，占全部企業總數的88.24%，其中，高端裝備領域占比超四分之一。

從市場占有率看，674家寧波單項冠軍企業中，有23.67%的主導產品市場占有率居全球第一，另有63.32%居全國第一。

產業決定城市未來，這一點，我在分析各城市產業的文章中已經強調過很多次。

手握如此豐富、優質產業的寧波，始終不忘初心，堅持工業立市。

這是寧波能在2018年超越青島的關鍵，也是未來可能超越南京的籌碼。

04

哈爾濱增幅、增量雙雙墊底，人口跌破千萬

廈門名次超越長春，不是因為廈門快，而是長春發展太慢。

事實上，廈門過去五年在房地產反噬當中，其發展速度也慢了下來，這一點本號在分析五大計劃單列市的文章（點擊可查看）有詳細分析，不再展開。

下面聚焦一下哈爾濱。

在分析27個省會與首府城市五年變化時，哈爾濱增速已然墊底，增量也處在倒數行列。

如今在15個副省級城市對比中，哈爾濱更是增幅、增量雙雙墊底。

首先，從產業結構看，哈爾濱的經濟一直依賴傳統制造與重工業。

歷史上它是國家重點工業基地，裝備制造、石化、食品等產業占據主導地位，但這些傳統產業產能大、技術更新慢，對新動能的吸納能力弱，這在全國大多數省會城市紛紛發展高端制造、數字經濟、現代服務業時顯得更難競爭。

許多分析指出，哈爾濱第二產業比重不到25%，不僅低于東北其他大城市，也遠落后于全國平均水平，其產業鏈短、增值空間有限。

來源：哈爾濱統計局

其次，人口持續流失帶來的負反饋在加劇。

2020年哈爾濱常住人口1000.1萬人，這是七普數據，省與市公布的數據均如此。

而之后哈爾濱與黑龍江省公布的數據存在矛盾。

哈爾濱市公布的2021年常住人口為988.5萬人，而黑龍江省統計局公布的數據則是943.2萬人。

不過，無論哪個數據，都不影響哈爾濱人口跌破千萬的事實。

2022年之后，哈爾濱統計局不再公布常住人口，僅公布戶籍人口，所以只能依靠黑龍江省公布的數據，因此為了統一口徑，數據均采用黑龍江省統計局的披露。

制圖：城市財經；數據：黑龍江省統計局

從黑龍江省公布的數據來看，哈爾濱常住人口波動性非常大，2021年的常住人口較2020年減少了56.9萬人，2022年又增加了39.2萬人，2023年減少了4.8萬人，2024年又增加了8.2萬人。

人口持續流出與就業機會不足、收入預期偏低有關。

東北整體人口負增長趨勢也在哈爾濱體現得更明顯。人口減少意味著消費市場萎縮、勞動力供給減少，這本身就抑制了GDP增速的提升空間。

再次，所謂“爆火”的旅游或網紅流量并未轉化為實質性經濟增長。媒體對2023年旅游人次激增的報道背后，是旅游收入增長遠低于人次增長的尷尬現實。

游客來了卻“花錢少”，既說明游客結構以短途低消費為主，也反映出本地產業鏈難以從流量中賺到錢，而這正是當下哈爾濱GDP整體表現不如預期的一個縮影。

再者，全國經濟環境的深層變化也不利于哈爾濱這樣的老工業城市。中國經濟正經歷人口老齡化、內需增長放緩等宏觀趨勢，全國甚至出現人口和經濟雙下行壓力。

這樣的背景下，消費拉動不足、投資邊際效應減弱，東北等傳統工業基地更容易顯現增長乏力。

官方也在強調提升生產力與產業升級，說明問題并非局限于某座城市，而是結構性調整的共同挑戰。

當然，官方與地方政府有在努力，比如推動旅游、服務業、現代產業園區建設等政策，但短期內難以根本改變“重資產輕創新、人口流失與經濟增速滯后”這一組合拳的現實。

因此，哈爾濱近幾年經濟與人口的雙弱態勢，是產業競爭力不足、人口結構性流失、傳統增長模式失靈與大環境變化疊加的結果。

原創不易，辛苦動一動你的小指頭，在文章右小角點個在看、點個贊。歡迎分享出去，讓更多的人看到。