小區(qū)里，電梯廣告輪播不停，地面車位月月收租，智能快遞柜占著公共場地……依托業(yè)主共有資產(chǎn)產(chǎn)生的公共收益，卻在不少小區(qū)的公示表中顯示為 “零”。

這樣的“怪象”并不少見。近日，記者在12345上海市民服務(wù)熱線看到，僅今年4月1日至7日的工單中，與小區(qū)公共收益相關(guān)的投訴就超過150條，其中有近3成涉及公共收益賬目模糊、公示逾期等問題，甚至有部分市民反復(fù)投訴，可見相關(guān)問題已成社區(qū)治理頑疾。

這筆本該屬于全體業(yè)主的錢，為何頻頻成為“糊涂賬”？記者展開調(diào)查。

困惑：消失的公共收益

品臻國際三銘公寓位于浦東新區(qū)楊高北路610弄，是2010年交付的獨棟高層住宅小區(qū)。2024年9月，臺風(fēng)“貝碧嘉”來襲，打破了居民們平靜的生活。當(dāng)天，雨水順著窗戶與墻體的縫隙大量倒灌入戶，業(yè)主們只能緊急排水堵漏；臺風(fēng)過境后，第三方專業(yè)機構(gòu)出具的檢修結(jié)果顯示，小區(qū)外墻粉化問題十分嚴(yán)重，房屋修繕迫在眉睫。為籌措資金，居民們開始核查小區(qū)公共收益，由此，竟引發(fā)了持續(xù)近兩年的矛盾糾紛。

“這筆錢竟然是0元。”業(yè)主林先生回憶，經(jīng)居民們多次交涉，2025年6月，承擔(dān)服務(wù)職能的興高物業(yè)首次公示了公共收益。根據(jù)公示結(jié)果，小區(qū)2025年上半年的公共收益為0元，不僅如此，“上海物業(yè)”小程序還顯示，從最早可查的2023年第二季度起，小區(qū)的公共收益一直為零。

△樓棟大堂張貼的公示表顯示，2025年上半年品臻國際三銘公寓的公共收益收支均為0元。

“零收益”的結(jié)果引發(fā)了業(yè)主們的集體質(zhì)疑。林先生介紹，盡管小區(qū)僅有一棟樓，但能夠產(chǎn)生公共收益的資產(chǎn)并不少：“地面、地下大約各有30個車位，每個月都會產(chǎn)生租金，還有臨時進出小區(qū)的車輛，也會按照每小時4元的標(biāo)準(zhǔn)收費。樓棟里有電梯，廣告幾乎沒停過，一樓大堂還放著豐巢快遞柜，必然也會產(chǎn)生場地租金。各項收入疊加，絕不可能是零。”百般懷疑之下，林先生通過小程序，仔細(xì)查詢了歷年的公共收益明細(xì)，發(fā)現(xiàn)“停車費”一欄上，每個季度都確有1萬元至2萬元不等的收益，但巧合的是，扣除稅費及管理成本，每個季度都恰好“歸零”，公共收益賬戶內(nèi)再無結(jié)余。

△小區(qū)地面有停車位。

△“上海物業(yè)”小程序顯示，以2025年第四季度為例，小區(qū)存在停車費收益，但扣除管理成本后恰好“歸零”。

△林先生制作的表格顯示，從2023年起，小區(qū)的公共收益僅有停車收入，且一直處在被動“歸零”的狀態(tài)。

一面是賬上沒錢，另一面是小區(qū)維修問題已刻不容緩。4月10日上午，記者來到品臻國際三銘公寓時看到，除外墻粉化外，小區(qū)內(nèi)公共設(shè)施的老化及損毀也已相當(dāng)嚴(yán)重：一樓大堂內(nèi)，天花墻體多處脫落，部分區(qū)域可見明顯的滲水痕跡，甚至直接裸露出了頂部的水管。這樣的狀況幾乎發(fā)生在這棟高層住宅的每一個樓層。樓棟內(nèi)的每一處防火門也都存在不同程度的發(fā)霉腐爛或外皮脫落現(xiàn)象，近9成的閉門器已經(jīng)斷裂，防火門無法自動關(guān)閉，形同虛設(shè)。朝墻角望去，監(jiān)控設(shè)備也大都處于“宕機”狀態(tài)，有些連外觀都已損毀。

△大堂天花板墻皮脫落，有部分區(qū)域已經(jīng)露出內(nèi)部管道。

△樓棟內(nèi)防火門外皮脫落，閉門器斷裂。

△監(jiān)控設(shè)備外觀損毀。

“這些還只是一眼能看見的問題。”林先生向記者描述道，小區(qū)還面臨著不少安全隱患，“每每下雨，地下車庫都會發(fā)生嚴(yán)重的滲漏和積水。除了防火門關(guān)不上以外，小區(qū)還缺少煙霧報警及噴淋系統(tǒng)。電梯關(guān)人事件更是如家常便飯。”然而，要徹底解決這些問題，需要的資金并不是一筆小數(shù)目。公共收益的缺失，讓小區(qū)改造陷入了僵局。

△地下車庫滲水痕跡明顯。

同樣為了公共收益犯難的，還有家住楊浦區(qū)四平路1028弄公交新村的居民們：2025年12月，小區(qū)與四平物業(yè)的服務(wù)合同已經(jīng)到期，但此前的公共收益卻成了一筆“糊涂賬”。“2025年第一、二季度均為0元，到了第三、四季度，又產(chǎn)生了5000元及2500元的公共收益。”居民周先生認(rèn)為，“停車費應(yīng)該是一筆穩(wěn)定的收入。目前來看，物業(yè)公示的這些數(shù)字毫無根據(jù)。”

△物業(yè)此前的公示表顯示，2024年10月至12月的公共收益也為0元。

△目前，公交新村2025年度公共收益已無法通過小程序查詢。

調(diào)查：“收支明細(xì)”獲取困難重重

為了弄清品臻國際三銘公寓的真實情況，記者與浦東新區(qū)高橋鎮(zhèn)城建中心取得了聯(lián)系。據(jù)相關(guān)工作人員介紹，興高物業(yè)是由開發(fā)商代為選聘的前期物業(yè)，由于小區(qū)自2010年交付以來長期沒有成立業(yè)委會，因而小區(qū)與物業(yè)公司之間也未簽訂正式服務(wù)合同。也是由于合同的缺失，依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，小區(qū)維修基金一直由政府部門的專用賬戶監(jiān)管，無法被支取。2024年臺風(fēng)后，品臻國際三銘公寓業(yè)委會成立，此時，小區(qū)未公示的公共收益賬目已積壓了16年。公共收益關(guān)乎著每一位業(yè)主的權(quán)益，模糊混亂的賬目使得業(yè)委會與物業(yè)公司之間產(chǎn)生了矛盾，小區(qū)的修繕也無法推進。

那么，這些錢到底去哪兒了？

在小區(qū)業(yè)委會的不斷督促下，物業(yè)公司出具了一份2025年成本核算表。與此前公示的“零收益”賬目不同，表格中，電梯廣告費、快遞柜場地費等各項類目均有進賬，扣除稅費及管理成本后，合計收入7萬余元。但賬目同步顯示，小區(qū)當(dāng)年物業(yè)費收入27萬余元，但各項支出達54萬余元。2025年年底，興高物業(yè)以經(jīng)營虧損為由向業(yè)委會提出了一份“繼續(xù)服務(wù)辦法”，要求將2026年小區(qū)所獲公共收益用于補貼物業(yè)虧損，僅保留1萬元補充維修基金。在此基礎(chǔ)上，業(yè)委會還須自行完成全部監(jiān)控、電梯與消防設(shè)施的修繕，及全部綠化的修復(fù)與補種，小區(qū)物業(yè)費也將面臨調(diào)價。

△物業(yè)公司提供的成本核算表。

△物業(yè)提供的續(xù)約條款，要求以小區(qū)公共收益補充物業(yè)經(jīng)營虧損。

這份“繼續(xù)服務(wù)辦法”遭到了業(yè)主們的一致反對：長達16年的舊賬尚未理清，物業(yè)就以自身經(jīng)營虧損為由，要求占用小區(qū)公共收益。且此前簽訂的“前期物業(yè)服務(wù)合同”也約定，停車費等公共收益應(yīng)在劃去30%停車管理服務(wù)費后劃入指定賬戶，物業(yè)公司僅為代收，以公共收益補充物業(yè)自身虧損更是無從談起。

△前期物業(yè)服務(wù)合同中關(guān)于停車費的相關(guān)約定。

林先生表示，目前小區(qū)已準(zhǔn)備選聘其他物業(yè)公司，結(jié)束與興高物業(yè)的合作關(guān)系，但即便如此，16年來的公共收益賬目仍是核心問題，相關(guān)收支明細(xì)必須被理清。日前，高橋鎮(zhèn)城建中心回應(yīng)稱，興高物業(yè)已聘請專業(yè)審計單位，對此前的收支賬目進行審計，但公布相關(guān)結(jié)果及賬目明細(xì)，還需業(yè)主們“再等一等”。若業(yè)主們后續(xù)對審計結(jié)果仍有異議，也可以由業(yè)委會聘請審計單位，進行二次審計。

4月14日，在楊浦區(qū)四平路街道城市管理行政執(zhí)法中隊，記者同樣聽到了“等待”的答復(fù)。2025年12月，公交新村業(yè)主周先生向城管執(zhí)法部門提出了書面履職申請，要求其依法立案調(diào)查四平物業(yè)是否存在侵占、挪用小區(qū)公共收益的情形。執(zhí)法部門表示，根據(jù)居民要求，執(zhí)法部門已委托第三方審計單位，對2021年至2025年小區(qū)公共收益的收支情況進行審計，再綜合審計結(jié)果，形成最終的結(jié)論。但目前，案件尚在6個月的調(diào)查期限內(nèi)，相關(guān)的過程性材料也不宜公開。

對許多急于了解自家小區(qū)公共收益賬目的居民來說，“等待審計”似乎成為了唯一的出路。那么，事后審計真的能讓這筆“糊涂賬”變得明明白白嗎？一位長期從事物業(yè)審計的專業(yè)會計師坦言，并不樂觀。“若物業(yè)公司在日常服務(wù)過程中存在不合規(guī)行為，本身就會對審計工作的進展造成阻礙。對于普通商品房小區(qū)而言，‘體外循環(huán)’是一種比較普遍的不合規(guī)行為，比如以現(xiàn)金形式收取臨時停車費，或直接使用保安個人的收款碼收費，不納入對公賬戶。同時，部分物業(yè)在簽訂電梯廣告、場地租賃等經(jīng)營性合同時，還有可能采用兩套履約標(biāo)準(zhǔn)，隱瞞真實收入。”他還表示，“更為棘手的是，對于一些長期未公示過公共收益的小區(qū)，審計范圍受限的情況時有發(fā)生，諸如原始憑證丟失、物業(yè)人員更換等情況，歷史賬目審計難度極大。”

于是，發(fā)現(xiàn)問題、舉報投訴、啟動調(diào)查、等待審計，最后又回到那筆誰也理不清、說不明，不能打消居民心頭困惑的“糊涂賬”，這就是上海很多小區(qū)目前面臨的公共收益賬目“死循環(huán)”。

破局：弄清這筆賬，還需多方賦能

其實，對業(yè)主們而言，當(dāng)小區(qū)公共收益的矛盾激化到需要通過第三方審計來理清賬目時，已然是一種被動的事后補救。審計只能在一定程度上還原過往問題，卻難以從根源上避免資金流失與賬目混亂。想要讓公共收益真正成為一本 “明白賬”，關(guān)鍵不僅在于事后核查追責(zé)，而在于前端治理——壓實物業(yè)公司主體責(zé)任，使其從一開始就守住資金管理底線。

今年4月1日起，《上海市住宅小區(qū)公共收益管理辦法》正式施行。在上海市人民調(diào)解協(xié)會會長孫曄看來，《管理辦法》直面廣大業(yè)主對于小區(qū)公共收益“看不見、管不住、用不好”的普遍質(zhì)疑，從源頭上規(guī)范公共收益的管理及使用。

△2025年12月31日，上海市房屋管理局印發(fā)《上海市住宅小區(qū)公共收益管理辦法》。

她解讀道，新規(guī)明確劃定了小區(qū)公共收益的合法來源，確定了業(yè)主大會決策、業(yè)委會執(zhí)行、物業(yè)公司配合、街道監(jiān)管的四級管理主體架構(gòu)。強制專戶存儲公共收益，且利息歸全體業(yè)主所有，即使小區(qū)公共收益由物業(yè)企業(yè)代收，物業(yè)企業(yè)也應(yīng)當(dāng)只開立一個監(jiān)管賬戶，并在賬戶下以物業(yè)管理區(qū)域為單位分別設(shè)置賬簿，公共收入直接存入監(jiān)管賬戶，堅持專戶專儲、單獨列賬、公開透明的原則，不得與物業(yè)自有資金發(fā)生混同，并要求在每季度第一個月月底前，將上一季度扣除管理成本后的公共收益，從監(jiān)管賬戶劃轉(zhuǎn)至區(qū)房屋行政管理部門的公共收益子賬戶或業(yè)主大會公共收益子賬戶。

新規(guī)還要求公共收益公示內(nèi)容不僅要包括每一季度完整的收支明細(xì)、賬戶信息，還要長期公示小區(qū)所有產(chǎn)生公共收入的項目清單及所有收入合同。在使用上，新規(guī)也明確了公共收益優(yōu)先用于補充專項維修基金，補充比例應(yīng)當(dāng)高于百分之五十，然后才可以在經(jīng)業(yè)主大會表決通過的前提下，用以彌補物業(yè)費的不足。孫曄也表示，新規(guī)施行后，若此前的公共收益由物業(yè)代管，物業(yè)企業(yè)需在6個月內(nèi)完成審計并將資金移交至專用賬戶。

孫曄也強調(diào)，要切實管好這筆賬，還需要多方賦能、共同發(fā)力。她建議，應(yīng)當(dāng)挖掘小區(qū)業(yè)主中的“能人”，尤其可以吸納部分掌握財會知識的業(yè)主進入業(yè)委會。街道也可以組織一些財會知識培訓(xùn)，提升業(yè)委會成員的專業(yè)能力。在此基礎(chǔ)上，若確有需求，業(yè)委會也可委托有資質(zhì)的記賬公司對公共收益作代理記賬，從專業(yè)層面規(guī)避收支糾紛。

事實上，公共收益這本賬目管得好不好，更從一個側(cè)面折射出小區(qū)治理的質(zhì)效。近年來，上海多地探索創(chuàng)新治理路徑，業(yè)委會執(zhí)行秘書模式的落地即是一例。

在閔行區(qū)華漕鎮(zhèn)，住宅小區(qū)普遍面臨著業(yè)委會成員老齡化、專業(yè)能力不足等問題，華漕鎮(zhèn)黨委成立工作專班，試點增配執(zhí)行秘書。從居委會年輕黨員、社區(qū)工作者等基層骨干中選拔熱心社區(qū)治理、具備小區(qū)管理專業(yè)知識的人員，承擔(dān)協(xié)助業(yè)委會整理日常工作臺賬、跟進業(yè)主訴求、提醒公示小區(qū)收支情況等10項工作職責(zé)，以專業(yè)的第三方力量提升業(yè)委會運作效能。

位于金山的上海灣區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，則面臨著外來人口多、鄰里陌生的治理難題。區(qū)域內(nèi)的“上景園”居民區(qū)就曾因業(yè)委會違規(guī)劃撥公共收益引發(fā)矛盾。街道選派的業(yè)委會執(zhí)行秘書介入后，完善制度規(guī)范，加強政策傳導(dǎo)，暢通溝通渠道，半年內(nèi)，小區(qū)業(yè)委會就完成了從職能模糊到分工明晰的轉(zhuǎn)型。

△華漕鎮(zhèn)試點的業(yè)委會執(zhí)行秘書工作清單。

由此可見，相關(guān)職能部門跨前一步，主動為業(yè)主自治植入專業(yè)支撐，補強業(yè)委會履職短板，同時切實做到全過程監(jiān)管和執(zhí)法，遠(yuǎn)比事后接到舉報投訴再被動啟動審計調(diào)查，要有效得多。在這樣的共治體系下，新出臺的《上海市住宅小區(qū)公共收益管理辦法》才能真正落到實處。

來源 | 解放日報

作者 | 唐乙雋