光大保德信光大安石REITs完成問詢回復，雙Mall估值下調至58.04億

睿思網訊：4月20日，光大保德信光大安石封閉式商業不動產證券投資基金披露對上交所審核問詢函的回復文件。作為商業不動產REITs試點中稀缺的雙購物中心組合，項目底層資產為上海靜安大融城、江門大融城，經監管問詢后整體估值由61.05億元下調至58.04億元，降幅4.93%。

本基金為光大系首單商業不動產REITs，原始權益人為光大嘉寶體系旗下平臺，運營管理由光控安石商管負責，是行業內少有的由商業資管機構主導的成熟運營項目。兩大資產均為區域標桿購物中心，運營年限超十年，租戶基礎穩固、現金流可追溯性強。

回復文件顯示，本次估值下調主要源于審慎性調整：靜安大融城由39.00億元降至37.02億元，下調5.08%；江門大融城由22.05億元降至21.02億元，下調4.67%。評估機構全面下調租金增長率、長期增長率，并上調資本性支出，更貼合市場周期現實。

運營數據顯示，兩大項目均處于主動調商階段：靜安大融城2023-2025年租金收入從1.99億元回落至1.36億元，主要因壓縮新能源汽車業態、清退傳統超市、引入盒馬鮮生等戰略調整，目前出租率已企穩回升；江門大融城期末出租率從95.04%回落至89.15%，主要受5層影院改造為空中花園商鋪影響，目前新簽電競、娛樂等意向租戶充足，出租率進入修復通道。

資產質量方面，兩項目均已補齊關鍵合規文件：江門大融城完成負二層停車場不動產權證辦理，戶外廣告許可、消防驗收、規劃改建等歷史問題全部整改閉環；原始權益人對合規瑕疵、行政處罰、整改費用出具全額兜底承諾。同時，項目已取得全部貸款銀行關于提前還款、解除抵押、股權轉讓的同意函，發行障礙基本掃清。

租戶與現金流結構穩�。红o安大融城“固定+抽成取高”模式面積占比達84.38%，江門大融城達78.63%，現金流具備安全墊與彈性。主力店租期普遍超5年，租戶結構以零售、餐飲、體驗配套為主，租金收繳率均保持在99%以上。2026年兩項目租約到期面積分別為25.96%、30.68%，目前續約與換商進度符合預期，去化周期處于行業合理水平。

本次回復進一步明確，項目外擺場所全部納入入池資產，確保資產完整性；運營管理采用“統籌+實施”模式，符合行業通行慣例，關聯交易定價公允、信息隔離機制完善。