國泰海通中建租賃住房REIT擬募資13.14億，底層資產為保租房項目

睿思網訊：4月21日，國泰海通中國建筑租賃住房封閉式基礎設施證券投資基金近日披露招募說明書（草案）。作為中國建筑體系首單租賃住房REIT，產品以上海松江區中建?幸孚+公寓（上海松江店）為單一底層資產，擬募集規模13.14億元，2026年、2027年預計凈現金流分派率分別為4.04%、4.05%，為市場提供以央企背書、運營成熟的保障性租賃住房配置標的。

本次基金由國泰海通證券資管擔任管理人，建設銀行托管，原始權益人為中建資本管理（上海）有限公司，運營管理由中建東孚資管實施，資產經仲量聯行評估價值13.14億元，基金存續期限62年，擬于上交所上市交易。

底層資產中建?幸孚+公寓位于上海松江區中山街道，為上海市認定的保障性租賃住房項目，總建筑面積14.32萬平方米，包含18棟租賃住宅、配套商業及地下車庫，總套數2432套，可出租面積10.27萬平方米，戶型覆蓋一室至三室兩廳，滿足新市民、青年人及產業人才居住需求，項目于2021年11月投入運營，權屬清晰、證照齊全。

運營數據顯示，項目出租狀況保持穩健。截至2025年末，項目住宅出租率93.66%，租金收繳率99%以上，平均租金64.75元/平方米/月，租戶以周邊G60科創走廊企業員工、商務區白領及公共服務人群為主，客戶結構穩定。2025年項目實現營業收入7566.52萬元，凈利潤1462.34萬元，EBITDA5905.71萬元，經營性現金流凈額5824.89萬元，盈利與現金流表現扎實。

項目采用“統籌+實施”雙層運營模式，由中建資本統籌、中建東孚資管負責日常運營，管理團隊具備多城租賃住房操盤經驗。費用結構方面，基礎運營管理費按運營收入15%計提，績效管理費與運營凈收益掛鉤，激勵機制清晰。同時項目已投保財產一切險、公眾責任險等全險種，風險保障完備。

合規層面，項目已取得立項、規劃、用地、施工、消防、竣工驗收等全套手續，土地使用權至2088年5月。針對存量抵押，建行浦東分行已出具同意轉讓、提前還款及解押的書面文件，發行障礙已掃清。原始權益人及關聯方擬戰略配售20%基金份額，彰顯長期信心。

招募說明書顯示，基金收益分配比例不低于年度可供分配金額的90%，每年分配不少于1次�；厥召Y金將用于存量資產盤活、新增項目投資及補充流動性，不涉及商品住宅用地。