庫存連漲51個月后首降，樓市供求關系釋放積極信號

房地產市場供求關系出現新信號。國家統計局數據顯示，已連續51個月同比正增長的商品房待售面積，近來出現首次下降，截至2026年3月末，該指標同比下降 0.1%。

事實上，自2021年7月起，全國商品房待售面積就進入了正增長的通道，整體庫存處于積壓或增多、滯銷的狀態。這背后是購房需求減弱、二手房分流等因素的持續影響，市場一直處于供求失衡的狀態，并導致房價下跌、市場低迷。

2024年以來，中央再次提出去庫存，從供需兩端“雙向發力”。業內認為，當前庫存拐點出現，行業的被動累庫存階段已經過去，市場從“供遠大于求”向“供需再平衡”邁進。未來隨著庫存的持續下降，市場價格預期將逐步修復，也將為行業企穩回升創造最基本的條件。

庫存下降

本輪去庫存的進程始于2024年4月。彼時，中央政治局會議提出“要結合房地產市場供求關系的新變化、人民群眾對優質住房的新期待，統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施”，釋放強烈的去庫存信號。

這也是時隔多年，中央再度對房地產去庫存提出要求。多措并舉下，去庫存的效果逐漸顯現。Wind金融終端數據顯示，全國商品房待售面積的累計同比增幅在2024年5月達到15.8%的階段性高位后進入收窄通道，至2026年2月末，全國商品房待售面積為79998萬平方米，同比提升幅度僅0.13%。

進入今年3月份，這一連續正增長了51個月的關鍵指標終于掉頭向下。國家統計局數據顯示，截至2026年3月末，全國商品房待售面積為78601萬平方米，同比下降 0.1%。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進指出，今年3月份的商品房待售面積指標從過去的上漲轉為下跌，出現了方向性轉變，且下降趨勢較為明顯，這意味著庫存正從過去的積壓轉向出清和減少階段，庫存壓力正在進一步緩解。

從具體的結構來看，短期庫存下降速度明顯，庫存優化趨勢更加顯著。

方正證券研報指出，截至3月末，待售3年以下的面積為59012萬平方米，同比下降1.8%，降幅較2月末擴大0.2個百分點，說明2022年以來累積的市場新增庫存正被逐步消化。分物業類型看，商業營業用房待售面積同比下降5.8%，去化效果最為顯著；住宅待售面積雖然同比仍增長1.4%，但環比2月末減少981萬平方米，也呈現出明確的改善趨勢。

庫存水平是判斷供求關系的核心先行指標。上述數據的變化也被業內認為是市場企穩修復的重要信號。

“連續51個月庫存同比增長后首次轉負，宣告‘被動補庫存’周期結束，主動去庫存周期正式確認。”在明源不動產研究院首席研究員艾振強表示，3年以下短期庫存降幅更快，說明市場消化的主要是近年新增的有效供給，而非長期滯銷的“僵尸庫存”，去化質量較高。這是極具標志性的供需關系邊際拐點，信號意義遠大于數值本身。

方正證券房地產行業首席分析師王嵩也表示，過去四年多，房地產市場一直處于“供大于求”的失衡局面，庫存持續累積，這也是導致房價下跌、市場低迷、房企資金鏈緊張的核心原因之一。當前庫存拐點的出現，意味著市場供求關系正在發生根本性扭轉。

與此同時，未來新房供應將持續收縮。王嵩表示，今年一季度房屋新開工面積同比下降20.3%，竣工下降25%，且土地市場持續低迷，前兩個月的土地出讓金下降 25.2%。這意味著未來1-2年內，新房供應量將進一步減少，庫存壓力將持續緩解。

第三方研究機構克而瑞也指出，隨著穩市場政策持續發力，供求關系進一步平衡，以及租售比的比價效應支撐，預計2026年下半年核心城市房價有望止跌趨穩。伴隨著行業長期庫存壓力的逐步出清，市場將完成階段性的短期調整，購房者信心也將迎來實質性的恢復。

行業正在進入新平衡周期

近8億平方米的庫存壓力積蓄起于2021年下半年。彼時全國樓市進入下行通道，包括重點城市在內的各地市場庫存持續積累，盡管中央及各地方出臺多項支持政策，但政策效果并不明顯。

直至2024年4月，全國待售面積已處于歷史高位。平安證券研報顯示，從現房庫存（待售面積）來看，2024年4月全國商品房待售面積7.45億平，同比增長15.7%，其中住宅待售面積3.9億平，同比增長24.5%，其中商品房待售面積已經超過2015年高點，從去化周期來看，已經接近或超過2015年水平。

同期，各大城市的去化周期也在不斷拉長，根據中指院統計，2024年4月，35城商品房平均出清周期42個月，其中三線城市達47個月、二線城市為36個月、一線城市為33個月。

而從需求端來看，短期房價和收入預期制約政策效果，中長期城鎮化放緩、出生人口下降帶來潛在需求下降，同時二手房掛牌量快速上升，分流新房需求同時加劇市場供需壓力。

于是，在房地產市場整體呈現供過于求，且居民購房意愿不高進一步加劇市場庫存壓力的背景下，政策重點轉向去庫存，以調整市場供需結構，提振市場信心，促進市場平穩健康發展。

值得一提的是，此番去庫存與2015年底提出的“化解房地產庫存”不同。清華大學五道口金融學院不動產金融研究中心發布的研究報告指出，2015 年房地產庫存高企是由于供給過快、緊縮性調控政策壓抑需求等因素導致的。而在本輪行業周期中，房地產市場供求關系已經發生重大變化，人口增速、城鎮化速度等長期影響因素正由高速增長向高質量增長轉變，當前房地產去庫存整體基本面與 2015 年存在較大區別。

基于此，本輪去庫存的政策也是從供需兩端“雙向發力”，政策與市場共振。艾振強指出，在需求側，當前的限購限貸幾乎全面取消、首付比例降至歷史低位、大量房貸利率進入“2字頭”、稅費減免、購房補貼等組合拳大幅降低了購房成本，刺激了購房需求釋放。

在供給側，政府則更大力度地推出了包括收購存量土地和商品房、調整供地節奏和規模等方式，從源頭控制新增住房供應，緩解市場供需關系。同時，房企也以堅持銷定產并減少剛需盤、聚焦改善盤，提供更符合市場需求的供應。

2026年以來，在“控增量、去庫存、優供給”的政策導向下，各地還調減年度供地規模。中指院統計顯示，北京公布的2026年供地計劃顯示，商品住宅用地供應規模下調至200-240公頃，較2025年減少40-60公頃；上海預計供應275-385公頃，同比減少約100公頃；杭州也預計減少超70公頃，并強調“對于去化周期過長的區域，暫停商品住宅用地供應”。

克而瑞指出，面對2021年以來行業銷售規模下降的客觀事實，在往年累計的投資慣性之下，庫存壓力成為了行業所必須面對的挑戰。所幸的是，行業供給側的主動調整幅度更快于成交規模，隨著土地成交、新開工降至新房銷售以下，行業進入了去庫存時代。加之2025年以來各項供求復合指標的向好，行業正在大踏步進入新的平衡周期。