深圳樓市，小面積三房內卷

文/深圳進深 嚴明會

龍華新房，沒有最卷，只有更卷。

這兩天，深圳規自局披露了龍華又一個項目規劃圖。

項目名為觀湖境未來家園。

位于龍華區觀湖街道萬安東路與富瀾路交會處西北側，宗地號A917-0062。

這個項目，由龍華建設集團打造。

也即觀湖北產業片區土地整備利益統籌項目當中的觀湖北10-3-2宗地。

之所以說它卷，因為這個項目據了解也會有小面積三房。

01

觀湖境未來家園，建設用地面積1.73萬㎡，總建筑面積15.87萬㎡。

容積率6.0，計容積率建筑面積11.15萬㎡。其中，住宅建筑面積9.17萬㎡。

總平圖顯示，小區主要由四棟41-43層的超高層住宅，以及一棟幼兒園組成。

住宅分別為1棟、2棟、3棟一單元，為43層高；3棟二單元41層高。

四棟住宅均為一層六戶設計。

另外，4棟則是5層的幼兒園。

總平圖看出來較為明顯的幾個亮點：

1）小區的大門，跨度雖然說沒有很長，但門前兩邊各有一個酒店式的水景花池；

正門有所抬高，兩邊還有樓梯；

還設計有外走廊，有建筑造型，中央還有一處圓形的水景；

看得出，觀湖境未來家園的大門設計，還是挺用心的。

2）正門進來的小區中央園林，有綠化；

有曲折的休閑走道，還有較大面積的水景；

3棟一單元、3棟二單元之間，打造有泳池；

另外，小區還有不少的景觀花池。

3）每棟住宅樓，有較為寬大的雨棚；

雨棚邊角是圓弧形的，面積也不小，設計上應該較為美觀。

1棟和3棟一單元之間，還有風雨連廊連接。

4）產品上，做到了戶戶朝南，得房率據稱能到90.89%-99.52%。

整體的不足上：

1）畢竟是土地整備利益統籌項目，容積率有點高；

四棟住宅均是超高層；

同時樓間距較小，住宅樓棟彼此之間樓間距最短的18米左右；

最長的也僅26米左右。

2）另外，小區雖然沒有公租房、保障房，但據了解是有回遷房的；

不過具體套數目前尚未明確。

02

看得出，觀湖境未來家園，產品主要以剛需為主。

項目總戶數936戶，其中戶型套內建筑面積小于90㎡的859戶。

占總戶數的91.77%。

其戶型面積，已經有流出。主要為76、89、98、116、138㎡產品。

最大的亮點，是76㎡做了三房。

具體而言：

76㎡做了3房2廳1衛，豎廳格局，三開間朝南，含贈送得房率約93.4%；

89㎡的3房2廳2衛，豎廳格局，三開間朝南，含贈送得房率約90.89%；

98㎡的3房2廳2衛，豎廳格局，三開間朝南，含贈送得房率約92.9%；

116㎡的4房2廳2衛，橫廳、南北通透，五開間朝南，有客廳連接次臥的大陽臺，含贈送得房率約98.17%；

138㎡的4房2廳2衛，豎廳、南北通透，五開間朝南，有客廳連接次臥的大陽臺，含贈送得房率約99.52%。

整體看下來，小戶型產品較為緊湊，包括主臥不間斷的270°飄窗、連接客廳和次臥的大陽臺；

都只見于116、138㎡這樣的較大面積戶型。

不過話又說回來，僅76㎡做三房這點。

觀湖境未來家園也還是挺卷的。

在龍華這個嚴重內卷的市場，當然項目能不能卷的贏，還是要看產品最終怎樣。

畢竟，小面積三房，在龍華市場并不少。

此前談的比較多的，是龍華紅山的新澍雅居，69㎡做了2 1的三房。

而前不久，龍華大浪的卓越朗奕府，也傳出69㎡做了三房。

而且還是實實在在的三房，并不是 1的三房空間。

03

觀湖境未來家園的開發主體，為深圳市新龍觀投資發展有限公司。

該公司由深圳市龍華建設發展集團有限公司（簡稱“龍華建設集團”）100%持股。

新龍觀投資發展的執行董事為劉曉迎，總經理為易洪。

劉曉迎同時也是龍華建設集團總經理。

觀湖境未來家園，其實很早就傳出開工了。但進展不算快。

據了解，項目在2024年8月2日舉行開工儀式，8月中旬正式開工建設。

而合同竣工時間是在2028年1月23日，預計會定在2028年中旬帶精裝交房。

就在今年3月23日，隨著最后一方混凝土澆筑完成。

觀湖境未來家園項目首期地下室頂板澆筑順利收官。

標志著項目成功實現“正負零”關鍵目標，才正式進入地上主體結構施工新階段。

可以預見的是，經歷長時間的推進，觀湖境未來家園的競爭壓力不會小。

這一方面來自龍華嚴重內卷的產品；

另一方面，是項目周邊的競品也相繼亮相。

就在觀湖境未來家園幾百米處。

前幾天，宸嘉發展龍華松元廈大布頭片區城市更新項目。

一期案名已經獲批了，叫嘉佰華庭。

整個項目開發建設用地面積約10.69萬㎡，計容面積約66.36萬㎡；

其中住宅50.35萬㎡（商品住宅約44.19萬㎡）。

體量巨大，片區的供應未來只多不少。

目前，觀湖境未來家園附近在售盤包括鴻榮源觀城、景勛天著。

參考均價3.8-4萬/㎡。